Come funziona il pignoramento immobiliare e come evitarlo

Con il termine pignoramento - che può essere immobiliare, mobiliare o presso terzi - si definisce quello strumento con cui si dà inizio all’espropriazione forzata di un determinato bene di proprietà del debitore; la sua funzione è di vincolare questi beni al soddisfacimento del diritto di credito del creditore precedente, così come di tutti gli altri creditori che dovessero intervenire successivamente nel processo esecutivo.

Tra i beni pignorabili per far sì che il creditore possa soddisfare un proprio credito c’è la casa di proprietà. Per l’estinzione - totale o parziale - di un debito, infatti, il giudice può procedere con il pignoramento immobiliare, disponendo la vendita forzata di uno o più immobili di proprietà del debitore.

Il tema legato al pignoramento dei beni immobili è talmente articolato che spesso i cittadini fanno confusione; ecco alcuni chiarimenti per i dubbi più frequenti.

Cos’è il pignoramento immobiliare e cosa dice la legge

Il pignoramento immobiliare è un atto giuridico attraverso il quale un creditore richiede l’espropriazione forzata di un immobile di proprietà del debitore, per soddisfare un credito non pagato.

Ma come è normato pignoramento immobiliare? Il codice di procedura civile lo disciplina dall’articolo 555 all’articolo 598. Questi articoli stabiliscono le modalità, i tempi e le procedure che devono essere seguite per rendere valido il pignoramento. Pur non riscontrando una definizione esatta, si può senza dubbio affermare che rientra tra le forme generiche di esecuzione forzata, cioè, come detto, quelle che consentono al creditore di recuperare il credito contro la volontà del debitore.

Nello specifico si tratta di un atto di esecuzione forzata attraverso il quale si sottraggono, in modo coattivo, i beni che fanno parte del patrimonio di un soggetto debitore, trasformandoli in denaro da inviare ai creditori. In questo caso, quindi, riguarda i beni immobiliari.

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Quando viene notificato il pignoramento immobiliare?

Il pignoramento immobiliare viene notificato quando un debitore non riesce a soddisfare un credito nei confronti di un creditore. Prima di arrivare al pignoramento, il creditore deve ottenere un titolo esecutivo. Una volta ottenuto questo titolo, il creditore può procedere con la notifica dell’atto di pignoramento al debitore.

Il pignoramento immobiliare riguarda tutti i beni immobili indicati dall’articolo 812 del codice civile, dunque non solo edifici o altre costruzioni, ma anche terreni (oltre che sorgenti, corsi d’acqua, alberi, mulini, ecc.). Esso può avvenire, come detto, soltanto in presenza di un titolo esecutivo che attesti l’esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile e cioè:

• una sentenza che condanna il debitore al pagamento di una somma a favore del creditore;
• un decreto ingiuntivo emanato da un giudice;
• cambiali o assegni;
• atti ricevuti da un notaio o da un altro pubblico ufficiale in cui sono specificate obbligazioni di denaro a carico di un soggetto.

Queste, però, sono solo le premesse. Altra conditio sine qua non è la notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto, cioè l’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo stesso entro un termine generalmente non inferiore a dieci giorni.

Per uscire dal “diritto” e tornare ad esempi pratici, chi contrae un debito e non vuole o non riesce a pagarlo, rischia di subire il pignoramento del proprio immobile (che sia la casa, un terreno o altro) nel momento in cui il proprio debito è certificato dalla legge.
I casi più frequenti, purtroppo, sono due:

• l’impossibilità di pagare le rate del mutuo che inducono la banca ad esigere il proprio credito fino a procedere con la richiesta di pignoramento dell’immobile (anche se si tratta della prima casa);
• l’impossibilità di pagare le imposte dovute all’Agenzia delle Entrate, che, a differenza dei privati, non può intervenire sulla prima casa se è l’unico immobile di proprietà del debitore che vi risiede anagraficamente, o in ogni caso se ha debiti inferiori a 120 mila euro.

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Come funziona il pignoramento immobiliare: la procedura completa

Il pignoramento immobiliare ha una procedura lunghissima e costosa, al punto che in molti casi si consiglia di evitarla, soprattutto quando entrambe le parti sono persone fisiche (cittadini) e non giuridiche (banche, aziende, ecc.). Il creditore può chiedere il pignoramento entro novanta giorni dal decorso dei dieci giorni successivi alla notifica dell’atto di precetto di cui abbiamo parlato nel precedente paragrafo.

• L’avvio della procedura è dato, come detto, dall’atto di pignoramento da consegnare direttamente al debitore o, unitamente alla copia uso trascrizione, all’ufficiale giudiziario che provvederà poi a notificarlo al debitore: esso deve contenere l’indicazione precisa del credito vantato, la descrizione dell’immobile da pignorare - compresi gli estremi catastali - e l’intimazione al debitore di astenersi da qualsiasi atto che possa diminuire il valore del bene.
• Successivamente la trascrizione dell’atto andrà depositata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e, trascorsi quindici giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, il creditore potrà procedere con il deposito della nota di iscrizione a ruolo presso la cancelleria del tribunale competente.
• Altri passaggi (con relative scadenze) da rispettare sono l’avviso ai creditori iscritti, l’istanza di vendita del bene pignorato e il deposito della documentazione ipocatastale, ma solo dopo l’udienza di comparizione, e in assenza di opposizioni, il giudice potrà fissare la vendita dell’immobile (con o senza incanto) o delegare la stessa a un professionista, con il conseguente ordine di liberazione dell’immobile.

Tempi e durata del pignoramento immobiliare

I tempi dell’intera procedura possono variare da un minimo di 7-8 mesi dall’atto di pignoramento alla vendita dell’immobile (casi rari in realtà) fino a superare persino i 15 anni: in media, verosimilmente si oscilla tra i 18-24 mesi ai 5-6 anni.

Cosa diversa è l’efficacia della trascrizione dell’atto di pignoramento che ha una durata di 20 anni, oltre i quali lo stesso, secondo alcune interpretazioni, è nullo. C’è da dire che, per ogni passaggio dell’iter procedurale, se non vengono rispettati i termini di legge, il pignoramento non è più eseguibile, ma anche in questi casi, nella realtà, non avviene di fatto quasi mai.

I costi della procedura

Per quanto riguarda i costi, dal pagamento di un F23 di 299 euro per la Conservatoria al contributo unificato di 278 euro per l’iscrizione a ruolo, passando per diverse marche da bollo, una certificazione notarile per la documentazione ipocatastale da circa mille euro, la costituzione di un fondo spese da 2.500 euro e i compensi per gli esperti, si superano i abbondantemente i quattro zeri.

Considerando che il ricavato della vendita dell’immobile non è prestabilito, spesso il creditore ritiene più opportuno arrivare a un accordo transattivo, anche tramite rateizzazione del debito, che ovviamente comporta la cancellazione del pignoramento stesso.

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Pignoramento immobiliare: come intervenire

L’intervento in una esecuzione forzata è uno strumento giuridico che consente anche al creditore che non ha avviato l’iter per il pignoramento di vedere comunque soddisfatto il proprio diritto di credito.

Tecnicamente, ciò che può fare il creditore è depositare un ricorso presso la cancelleria del giudice competente indicando l’importo del credito, possibilmente entro la prima udienza con la quale è disposta la vendita o l’assegnazione dell’immobile, in modo tale che l’intervento sia considerato “tempestivo” e il creditore possa partecipare al ricavato della vendita stessa in proporzione all’ammontare del credito.
Chi, al contrario, effettua un intervento “tardivo”, cioè deposita il ricorso dopo la prima udienza, potrà eventualmente ricevere parte o la totalità del proprio credito soltanto dopo che tutti gli altri creditori saranno soddisfatti. In ogni caso, il termine ultimo è fissato per l’udienza sulla discussione del piano di riparto, cioè del progetto della ripartizione delle spese e del ricavato della vendita e l’incasso delle somme residue a favore dei creditori.

Al ricorso va allegato il titolo esecutivo o, in assenza, l’estratto autentico notarile che attesti l’eventuale credito. Stando al codice civile, infatti, può intervenire anche chi non ha ottenuto un titolo esecutivo, ma abbia eseguito un sequestro sui beni pignorati, abbia un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri, o sia titolare di un credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili.

A differenza di chi ha un titolo esecutivo, tuttavia, questi ultimi possono vedersi contestati propri crediti dal debitore e in ogni caso dovranno procedere all’accertamento in giudizio del proprio diritto. Ciò che occorre sapere è che l’intera procedura è stata informatizzata: nella trasmissione telematica con posta elettronica certificata vanno indicati tutti i dati, compresa l’elezione di domicilio all’interno del circondario del Tribunale competente per territorio in modo tale da ricevere le notifiche, e allegare, oltre ai documenti già citati, la domanda di partecipazione alla procedura e alla distribuzione delle somme che si ricaveranno dalle aste, più la procura all’avvocato cui è stato dato il mandato per seguire l’intero iter.

La prima casa può essere pignorata?

La risposta è sì ma solo in alcune casistiche. Ad esempio, la banca può pignorare la prima casa se il mutuo aperto per l’acquisto della stessa non viene pagato. Si tratta di un vero e proprio diritto che la legge riconosce alla banca, generalmente trascritto anche nel “capitolato” del mutuo, ovvero in quella serie di fogli che si trovano alla fine dell’atto di mutuo.

Qui, infatti, è presente una sezione denominata “Decadenza del beneficio del termine e risoluzione del contratto per inadempimento” nella quale sono indicate tutte le condizioni che permettono alla banca di revocare il mutuo.

La prima casa, però, non può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate Riscossione; questa, infatti, non può aggredire il patrimonio immobiliare del debitore quando questo conta una sola unità. Nel dettaglio, non può pignorare la casa del debitore quando:

• è la sua unica proprietà;
• è stata adibita a civile abitazione;
• qui il debitore vi ha fissato la residenza;
• l’immobile non è di lusso (non è accatastato come A/8 o A/9).

Qualora venga meno uno dei suddetti presupposti, anche la prima casa può essere pignorata. Per farlo, però, è necessario sussistano altre condizioni, ovvero:

• il debito deve avere un importo superiore ai 120 mila euro;
• la somma del valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore deve essere pari o superiore ai 120mila euro;
• deve essere stata iscritta l’ipoteca sull’immobile da almeno 6 mesi;
• l’interessato non ha richiesto la rateizzazione del debito.

Anche con l’ipoteca l’immobile può essere pignorato?

Il fatto che sull’immobile ci sia l’ipoteca della banca non mette al sicuro dal pignoramento dello stesso, neppure se questo viene richiesto da creditori differenti dall’istituto di credito che ha disposto l’ipoteca.

L’ipoteca, infatti, è un diritto reale su un bene che si pone come una forma di garanzia per la banca; è sicuro, quindi, che in caso di una procedura esecutiva dell’immobile essa sarà la prima ad essere soddisfatta.

Prendiamo come esempio un condomino che non paga le spese di condominio. In caso di pignoramento dell’immobile questo andrà di diritto alla banca che ne ha iscritto l’ipoteca; quale vantaggio potrebbe avere quindi il condominio nel richiedere il pignoramento? Semplice, in questo modo ci sarà un cambio di proprietà dell’immobile, con il vantaggio che la banca si farà carico di tutte le spese condominiali non pagate.

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Esiste un modo per evitare il pignoramento? Ci si può accordare?

Spesso i debitori cercano di trasferire la proprietà di un immobile per metterlo al riparo dal pignoramento; con le nuove leggi, però, è sempre più difficile che operazioni di questo genere - come ad esempio una donazione o una vendita fittizia - vadano a buon fine.

In presenza di un debito, infatti, è molto difficile passare la proprietà di un immobile, visto che questa operazione non fa altro che confermare la malafede del gesto.

Per evitare il pignoramento si può anche raggiungere un accordo con il debitore; il consiglio, a tal proposito, è quello di avvalersi del supporto di un avvocato, il quale sarà incaricato di inviare una proposta di saldo a stralcio al debitore.

Se accettata, è possibile così evitare di pagare tutto il debito, scongiurando di conseguenza l’ipotesi pignoramento.