Come si calcola il valore catastale di una casa?

Si sente spesso parlare della rendita catastale di un immobile, ma cosa è e a cosa serve? Come si calcola il valore catastale di un immobile e come incide dal punto di vista fiscale? Introduciamo l’argomento spiegando, innanzitutto cos’è il catasto: si tratta dell’inventario di tutti i beni immobili in cui rientrano sia fabbricati che terreni. Il catasto, oltre a consentire di trovare le coordinate di un immobile svolge una funzione fiscale molto importante, visto che fornisce la base imponibile sulla quale pagare l’imposta per i beni immobiliari.

Se il catasto fornisce la base imponibile, come si calcola il valore catastale di una casa? Nel seguente articolo andremo a illustrare non solo le categorie catastali ma anche la rendita catastale per giungere al calcolo del valore catastale di una casa.

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Categorie catastali immobili

Quando un immobile viene iscritto al catasto viene suddiviso in base a delle categorie catastali che servono a individuare la destinazione di uso dello stesso. Le categorie catastali sono così suddivise:

• A per immobili abitativi o uffici (per la definizione specifica sono, a loro volta, suddivisi in sottogruppi come ad esempio A1, A2, ecc..);
• B per alloggi collettivi come scuole e uffici pubblici;
• C per box, posti auto, negozi, garage, cantine, ecc…;
• D ed E per alberghi, teatri e opifici;
• F per immobili che non sono remunerativi, come gli immobili in costruzione.

Rendita catastale, a cosa serve?

Cosa si intende per rendita catastale di un immobile? Si tratta del valore che l’Agenzia delle Entrate prevede per ogni immobile o terreno, solo quando quest’ultimo è in grado di produrre un reddito

Quando si parla di rendita catastale è bene sapere che si tratta della base imponibile su cui si calcolano le imposte sugli immobili, come ad esempio l’Imu. Il valore catastale, però, serve anche per calcolare altre tipologie di imposte come ad esempio quelle ipotecarie, quelle sulle successioni o le imposte sul reddito delle persone (Irpef).

Come si definisce la rendita catastale di un bene immobile? I due elementi che la determinano sono:

• superficie e numero di vani dell’immobile insieme al suo volume;
• la tariffa di estimo unitaria, ovvero un valore che dipende dal Comune in cui l’immobile è ubicato.
  Che differenza c’è tra rendita catastale e valore dell’immobile?

Valore dell’immobile e rendita catastale sono due cose differenti visto che con il valore dell’immobile si parla del valore effettivo determinato dal prezzo di mercato e con la rendita catastale solo un importo fiscale.

Valore catastale, come si calcola?

Per calcolare il valore catastale di un qualsiasi immobile è necessario prendere la rendita catastale rivalutata e moltiplicarla per un coefficiente catastale (che è diverso in base alla categoria degli immobili).

Per ottenere la rendita catastale rivalutata, invece, la rendita stessa deve essere aumentata del 5%.
Come abbiamo detto per calcolare il valore catastale si devono conoscere anche i coefficienti catastali delle singole categorie che sono:

• per le abitazioni principali, con l’esclusione della A1, A7 e A8 il coefficiente è 115,5;
• per gli immobili di categoria A (tranne A10) e C (tranne C1) il coefficiente è 126;
• per gli immobili i categoria A10 e D il coefficiente è 63;
• per gli immobili di categoria B il coefficiente è 176,4;
• per la categoria C1 ed E il coefficiente catastale è 42,84;
• per i terreni agricoli il coefficiente da utilizzare è 112,5 da moltiplicare per il reddito dominicale.

Per ottenere il calcolo del valore immobile da rendita catastale bisogna utilizzare la seguente formula:
rendita catastale +(5% della rendita catastale)il tutto moltiplicato per il coefficiente catastale.

Facciamo un esempio di un immobile, abitazione principale) di categoria A2 con rendita catastale di 360 euro. Per ottenere il valore dell’immobile da rendita catastale si procede in questo modo:

[360 + (5% di 360)] x 115,5 = 41.598

Ovviamente il risultato ottenuto non si riferisce al prezzo a cui l’immobile deve essere venduto ma semplicemente il valore dell’immobile in base alla sua rendita catastale che servirà a determinare la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute. Si tratta, quindi, di un valore utilizzabile solo ai fini fiscali.

Il valore di mercato dell’immobile, ovvero quello che l’immobile vale se si desidera venderlo o acquistarlo, è quello che si utilizza, quindi, in fase di compravendita ed è sempre abbastanza differente dal valore catastale (solitamente molto più basso).

In fase di compravendita quale valore si indica?

Solitamente quando si effettua il rogito di un immobile non è rato che si è tentati di dichiarare un prezzo inferiore rispetto a quello realmente pattuito, questo per pagare meno tasse. Il Fisco, in ogni caso, consente di indicare non il prezzo pagato ma il valore catastale, perché almeno, questo caso ha la certezza che le imposte siano calcolate correttamente sul valore catastale.

La prassi, infatti, vuole che se sul rogito si indica un prezzo pari o superiore al valore catastale il Fisco non procede con accertamenti, anche se il valore indicato è inferiore a quello di mercato.