Come diventare amministratore di condominio: requisiti e abilitazione

Come fare per diventare amministratore di condominio? Quali sono i requisiti? Esistono corsi e patentini? Ecco tutto quello che devi sapere.

L’amministratore di condominio è davvero fondamentale per la gestione del condominio, un lavoro impegnativo che però può rivelarsi molto gratificante, anche dal punto di vista economico. Questa figura è stata rivista dalla riforma condominiale del 2012, che ha aggiornato doveri e diritti, anche dal punto di vista formativo.

Per diventare amministratore di condominio come professione è infatti necessario rispettare requisiti di professionalità, mentre diventare amministratore di condominio interno è più semplice, perlomeno dal punto di vista dell’obbligo formativo. Approfondiamo come si diventa amministratori condominiali, quali sono i requisiti e come si ottiene l’abilitazione.

Perché diventare amministratore di condominio: diritti e doveri

L’amministratore di condominio ha diversi compiti da svolgere, che comprendono la gestione della fiscalità dell’immobile, la mediazione tra i condomini e l’amministrazione dello stabile. Tra i doveri più importanti dell’amministratore di condominio si annovera:

regolare il godimento e l’uso delle parti comuni del condominio;
redigere, modificare e far rispettare il regolamento del condominio;
riscuotere le quote condominiali per la manutenzione ordinaria e straordinaria;
eseguire le delibere dell’assemblea;
riunire l’assemblea almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale;
eseguire gli adempimenti fiscali, tra cui la certificazione dei redditi unica e dei sostituti d’imposta;
tenere il registro dei verbali;
tenere il registro della contabilità.

Al di là dei molteplici compiti, questa professione può essere molto impegnativa, soprattutto per la necessità di coordinare esigenze e richieste provenienti da diversi condomini e svolgere anche una funzione di mediazione. Il guadagno dell’amministratore di condominio dipende da numerosi fattori e non dovrebbe essere la motivazione principale per approcciarsi a questa professione, che dovrebbe piuttosto essere incentivata dalla voglia di mettere a frutto le proprie competenze, anche relazionali, che può essere molto gratificante.

Naturalmente, l’amministratore di condominio interno è motivato anche dalla gestione diretta degli interessi condominiali, che deve comunque difendere in maniera equa e imparziale. La motivazione non è però sufficiente, oltre alla maggiore età e alla cittadinanza italiana l’amministratore di condominio deve essere in possesso di alcuni requisiti. Nei prossimi paragrafi approfondiremo appunto chi può fare l’amministratore di condominio, qual è il percorso da seguire e quali informazioni preliminari sono necessarie.

Cosa serve per fare l’amministratore di condominio? I requisiti necessari

Prima di capire come diventare amministratore di condominio bisogna chiarire un’importante distinzione. L’amministratore di condominio può essere un professionista, quindi un soggetto che presta il servizio di amministrazione a uno o più condomini, si parla in questo caso di amministratore esterno. L’amministratore interno, ossia uno dei condomini, svolge il lavoro per lo stesso stabile in cui abita o comunque del quale condivide la proprietà.

Questa differenza, anche se incide sugli obblighi formativi, non cambia però per quanto riguarda i diritti e i doveri dell’amministratore, il quale deve necessariamente avere i seguenti requisiti di base, previsti dall’articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile:

pieno godimento dei diritti civili;
non aver ricevuto condanne per delitti contro la Pubblica amministrazione, l’amministrazione della Giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, nonché per ogni delitto non colposo per il quale il Codice penale prevede la pena della reclusione non inferiore a 2 anni per il minimo e a 5 anni per il massimo.
Non essere stati sottoposti a misure di detenzione diventate definitive, a meno che ci sia stata la riabilitazione;
non essere interdetti né inabilitati;
non essere segnati nel registro dei protesti cambiari.

I suddetti requisiti attengono infatti all’onorabilità richiesta all’amministratore, a prescindere che si tratti di un professionista o di un condomino. Gli amministratori professionisti, tuttavia, devono anche rispettare ciò che concerne la professionalità, ovvero:

il possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
aver frequentato un corso di formazione di almeno 72 ore, di cui almeno un terzo impiegato per le esercitazioni pratiche;
frequentare i corsi di formazione periodica di amministrazione condominiale per almeno 15 ore ogni anno.

In ogni caso, chi ha svolto il ruolo di amministratore condominiale per almeno un anno prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio del 2012 non è tenuto a rispettare l’obbligo di diploma e di formazione iniziale, ma è comunque chiamato agli aggiornamenti annuali.

Nel caso in cui l’amministrazione condominiale sia svolta da una società, i requisiti citati devono essere rispettati dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

È molto importante sapere che la perdita dei requisiti comporta la cessazione immediata dell’incarico, perciò è possibile riunire immediatamente l’assemblea condominiale per la nomina di un altro amministratore.

Al di là degli obblighi legali veri e propri, è indispensabile che l’amministratore di condominio abbia delle competenze in materia legale e fiscale, un possesso di spiccate capacità relazionali e gestionali e abilità di problem solving per far fronte ai possibili contrattempi.

Come si diventa amministratore di condominio: i passaggi fino all’abilitazione

Come anticipato, chi vuole diventare amministratore di condominio deve sostenere un corso di formazione iniziale, il quale deve avere una durata minima di 72 ore, un terzo delle quali dedicate alla pratica. I requisiti di legge per il corso in materia di amministrazione condominiale sono disciplinati dal decreto ministeriale n. 140/2014, ma è indispensabile che sia diretto da un responsabile scientifico competente.

Il programma del corso deve essere comunicato al ministero della Giustizia, in quanto sarà necessario fornire agli aspiranti amministratori le conoscenze necessarie alla gestione del condominio, con una formazione multidisciplinare che abbraccia il settore giuridico, fiscale ed economico. È opportuno che anche chi non è tenuto alla frequenza del corso si prepari adeguatamente in queste discipline per riuscire a svolgere i propri compiti correttamente, soprattutto alla luce delle responsabilità derivanti dall’incarico.

Per farlo è possibile seguire un corso ad hoc oppure dedicarsi alla formazione da autodidatti, soprattutto attraverso la lettura di manuali dedicati, purché commentati e spiegati per chi non ha pregresse conoscenza in materia giuridico-fiscale. In ogni caso, è possibile scegliere il corso secondo le esigenze personali, purché sia a norma di legge, ma anche affidarsi alla formazione gestita dalle associazioni di categoria come l’Unione nazionale amministratori di immobili e l’Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili.

Il corso base, cioè corrispondente alle 72 ore minime, ha di norma un costo da 250 a 600 euro (dipende anche se telematico o in aula), a cui si deve aggiungere il pagamento di una tassa (di solito di 50 euro) per lo svolgimento dell’esame. Quest’ultimo deve essere svolto al termine del corso nella sede scelta dal responsabile scientifico (il corso, invece, può essere seguito in via telematica) per ottenere l’attestato. Sarà quindi possibile iscriversi al registro telematico degli amministratori di condominio e aprire partita Iva. Consigliabile, ma non obbligatorio, stipulare una polizza assicurativa per tutelarsi nello svolgimento della professione.