In caso di usucapione di un immobile da chi è dovuto il versamento dell’Imu, dal vecchio proprietario o dal nuovo?
Chi versa l’Imu 2024 in caso di usucapione, il proprietario o l’utilizzatore che ha usucapito il bene? Chi versa le imposte e cosa comporta? Il pagamento dell’Imu da parte di un soggetto diverso dal proprietario, può legittimale la pretesa di usucapione? Per chi vuole usucapire il bene può essere una sorta di prova di aver utilizzato l’immobile come se fosse proprio il fatto di aver versato l’Imu? Di contro, se a versare l’Imu è stato sempre il proprietario, anche se l’immobile era utilizzato da un soggetto terzo, questo può essere un motivo di impedimento dell’usucapione? La legge al riguardo è molto chiara in un frangente in cui potrebbe sorgere diversi dubbi.
Un’altra domanda lecita, in questo frangente, è: se si acquisisce il possesso di un immobile tramite usucapione si è in dovere di pagare anche l’Imu retroattivamente? In questo articolo risponderemo a queste domande e cercheremo di spiegare come funziona l’usucapione e chi è tenuto al pagamento dell’Imu.
Cos’è l’usucapione di un bene?
L’usucapione è una prescrizione acquisitiva che permette di entrare in possesso di una proprietà per il perdurare del possesso della stessa. Con l’usucapione si può diventare proprietari di un bene, senza acquistarlo, per il solo fatto di aver esercitato sullo stesso, per un certo periodo, il possesso e l’utilizzo come se si fosse il proprietario.
Per esercitare l’usucapione, non serve l’accordo con l’originario proprietario del bene, ma solo utilizzare (come se fosse propria) una proprietà immobiliare per un determinato numero di anni. Per l’usucapione ordinaria è necessario il decorso di 20 anni per i beni immobili e di 10 anni per quelli mobili. In determinati casi, però, basta anche un possesso di tempo minore.
Quando si esercita l’usucapione?
Per poter intentare una causa di usucapione è necessario che il possesso del bene, da parte di chi non ne è proprietario, sia esercitato in modo:
- continuo;
- ininterrotto;
- pacifico;
- pubblico.
Nell’usucapione la legge stabilisce delle regole abbastanza rigide e per acquisire il possesso di un bene non ne basta solo l’utilizzo ma l’esercizio del potere che solo il proprietario può avere. In caso contrario, infatti, anche l’inquilino che utilizza un immobile per 20 anni potrebbe usucapire la casa che ha in locazione.
È necessario, inoltre, che l’utilizzo del bene avvenga senza previa autorizzazione del legittimo proprietario. L’uso deve essere pubblico e non nascosto affinché l’usucapione possa esserci: il proprietario deve rendersi conto, nel trascorrere del tempo, di ciò che sta avvenendo per, eventualmente, rivendicare la proprietà prima di perderne il diritto.
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Il pagamento dell’Imu influisce sull’usucapione?
Se a pagare l’Imu è chi utilizza il bene e non il proprietario, l’utilizzatore è favorito nell’usucapione? Con il pagamento dell’imposta può fare in modo di dimostrare che si sta comportando come fosse il proprietario del bene immobile?
Per rivendicare la proprietà di un immobile non basta aver pagato l’Imu per 20 anni, anche se si è in possesso di tutte le ricevute di pagamento. Questo perché pagare l’Imu non è un rapporto visibile agli occhi di tutti che palesa, quindi, alla luce del sole il dominio sull’immobile. Potrebbe, anzi, essere una cosa di cui neanche il proprietario è a conoscenza. L’aver pagato l’Imu, quindi, non rende più facile l’usucapione e non basta il solo versamento per il diritto alla proprietà.
Ma se questo è valido per il possessore, lo è anche per il titolare della proprietà: il proprietario non può impedire l’usucapione solo per il fatto di aver continuato a pagare l’Imu mentre l’immobile, magari, era utilizzato regolarmente da un terzo. I versamenti dell’imposta non costituiscono una prova per impedire l’usucapione.
L’usucapione, quindi, non può né essere favorita né essere impedita dal pagamento regolare dell’Imu da parte del proprietario o del possessore.
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Chi deve pagare l’Imu pregressa dopo usucapione?
La cosa interessante, però, è capire se dopo l’usucapione l’eventuale Imu non versata degli anni passati ricada sul proprietario originario o sul possessore del bene.
Con una sentenza di usucapione si accerta un possesso retroattivo del bene. Il possessore deve, infatti, dimostrare di possedere e utilizzare pubblicamente il bene da oltre venti anni. E proprio per questo effetto retroattivo della sentenza anche eventuali anni arretrati di Imu non versata ricadono su chi ha preso possesso del bene tramite usucapione.
Il proprietario formale, invece, che ha perduto il possesso e la proprietà del bene, non avrà più nessun obbligo sui versamenti anche precedenti alla sentenza (i cinque anni precedenti alla sentenza che non sono ancora prescritti).
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