Quante imposte si versano per la categoria catastale di lusso? Quali agevolazioni si perdono con la casa di lusso? Come viene attribuita la categoria catastale e si può modificare? Ecco le risposte.
Conviene acquistare un’abitazione con categoria catastale di lusso?
Si sente spesso parlare di categorie catastali e rendite catastali, fattori che incidono sulla tassazione “periodica” ad esempio, Imu e sulle agevolazioni fiscali, in particolare in relazione al momento dell’acquisto. Le agevolazioni fiscali infatti vengono meno nel caso in cui l’immobile risulti essere una casa di lusso.
Si possono controllare questi due elementi richiedendo una semplice visura catastale, ma come sono determinati tali «valori»?
La casa è uno degli investimenti più apprezzati dagli italiani. Al momento dell’acquisto occorre valutare diversi fattori e tra questi anche quale categoria catastale è attribuita all’immobile. In base ad essa viene anche determinata la rendita catastale. Da questa attribuzione possono derivare diverse conseguenze a livello economico.
Per chi effettua l’acquisto della prima casa si possono ottenere agevolazioni fiscali importanti inerenti imposta di registro (Iva per chi acquista da società), imposta catastale e ipotecaria. Tali agevolazioni vengono però meno nel caso in cui l’abitazione sia considerata di lusso. Per le abitazioni di lusso è, inoltre, previsto che non vi sia l’esenzione Imu prima casa. Naturalmente anche la rendita catastale subisce gli effetti di tale classificazione. Ne deriva che avere un’abitazione di lusso dal punto di vista fiscale può essere poco conveniente.
Le norme ora vigenti stabiliscono che sono di lusso gli immobili in categoria catastale A1, A8 e A9, ma come avviene questa classificazione?
Ecco le caratteristiche tecniche delle categorie catastali di lusso.
Abitazioni di lusso: parametri
La prima cosa da dire è che la valutazione è complessa e vedremo in seguito come si fa.
I parametri per delineare un’abitazione di lusso sono dettati dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. Il decreto stabilisce che affinché un immobile possa essere inserito in categoria A/1, A/8 o A/9 deve essere presente almeno una delle seguenti caratteristiche:
- immobile ubicato su aree destinate a “ville” o “parchi privati”;
- far parte di un fabbricato con cubatura superiore a 2.000 mc ed essere realizzato su un lotto nel quale la cubatura edificata risulta inferiore a 25 mc v.p.p. per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati;
- dotato di una piscina di 80 mq o di un campo da tennis di almeno 650 mq;
- avere come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;
- avere unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq.
Devono inoltre tenersi in considerazione ulteriori caratteristiche come le finiture di pregio, ad esempio uso di marmi, l’uso di materiali tecnologicamente avanzati e ad oggi non si può dimenticare tutta la parte relativa all’impiantistica che rende un immobile più o meno pregiato, ad esempio la presenza di ascensori, impianti domotici e simili.
Case di lusso, categoria catastale A/8
Iniziamo dalla categoria catastale A/8. Sono classificati in questo modo gli immobili:
- superficie commerciale superiore a 230 metri quadrati;
- presenza di almeno 3 servizi igienici;
- ampio giardino;
- presenza di appartamenti o strutture per il personale di servizio;
- presenza di costruzioni ausiliarie per autorimesse o depositi.
La abitazioni in categoria catastale A/8 sono edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e rifiniture di livello superiore all’ordinario.
Questo implica che un immobile ubicato in una zona di periferia, ad esempio classificata come agricola, se anche ha le caratteristiche su indicate potrebbe non essere accatastata in categoria catastale A/8.
Questo può essere uno svantaggio dal punto di vista economico nel caso in cui l’immobile debba essere destinato alla vendita, il valore è infatti inferiore, ma può essere un vantaggio per un eventuale acquirente che vuole ottenere le agevolazioni prima casa.
Caratteristiche categorie catastali A/1 e A/9
Un’altra categoria catastale di lusso è la A/1, in questo caso siamo di fronte ad abitazioni di tipo signorile, si tratta di immobili con standard costruttivi e tecnologici di alto livello, che superano le comuni abitazioni residenziali.
Ad esempio nel caso di immobile con rifiniture particolarmente pregiate, ricche di marmi pregiati. Deve trattarsi di un immobile di dimensioni particolarmente grandi. Contribuiscono all’attribuzione della categoria catastale A/1 la presenza di piscine, campi sportivi all’interno del complesso, ad esempio un campo da tennis, un campo da calcetto, padel o simili.
L’ultima categoria catastale di lusso è la A/9 in questo caso siamo di fronte a palazzi di eminente pregio storico e artistico. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le unità abitative tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare.
Come viene attribuita la categoria catastale?
La categoria catastale viene attribuita al momento del primo accatastamento di un immobile di nuova costruzione e può subire modifiche in seguito a interventi sull’immobile.
Al primo accatastamento gli uffici del catasto consegnano al richiedente un questionario molto complesso. Lo stesso serve a delineare le caratterisitche dell’immobile, sicuramente la zona in cui è ubicato e le dimensioni determinano in modo prevalente l’attribuzione della categoria catastale, ma non solo questi due parametri.
Tra gli elementi da valutare, che il questionario tende a rilevare, vi sono dati inerenti impianti di climatizzazione (invernali ed estivi), installazione di sistemi di sicurezza e tanti altri elementi che possono aumentare il pregio di un fabbricato.
Il questionario viene consegnato e deve essere compilato anche nel caso in cui debbano essere apportate delle modifiche al catasto in seguito a lavori di ristrutturazione, quindi una categoria catastale nel tempo può cambiare.
Si possono effettuare delle modifiche per «abbandonare» una categoria catastale di lusso? Certamente vi sono dei modi del tutto legali. Ad esempio, un immobile di grandi dimensioni può essere diviso in più unità immobiliari, come in caso di comunione dei beni tra due coniugi: al momento della separazione/divorzio si può optare per la divisione dell’immobile in due unità abitative. Naturalmente le singole unità abitative avranno caratteristiche diverse, una cubatura minore, un numero di bagni inferiore e ne può derivare l’attribuzione di una categoria catastale non di lusso, generalmente A/7.
Stessa situazione nel caso in cui un genitore decida di dividere l’immobile in più unità abitative al fine di destinare una parte ai figli. Ad esempio, l’immobile di grandi dimensioni può essere diviso in tre unità immobiliari, il genitore riserva una a sé e dona le altre due, una a ciascun figlio.
In ogni caso è possibile proporre ricorso contro l’attribuzione di una determinata categoria catastale. Allo stesso tempo possono essere disposti dei controlli anche sul luogo per verificare che le risposte al questionario siano corrette.
Tutte queste scelte influenzano anche l’attribuzione della rendita catastale.
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