Enfiteusi: significato, diritti, doveri e durata

Cos’è l’enfiteusi? Spesso, specialmente nelle zone di campagna, si sente parlare dell’enfiteusi di un terreno - o di una proprietà - ma non tutti ne conoscono le caratteristiche.

Si tratta di un diritto su un bene immobile, come l’usufrutto o il diritto di uso e abitazione, ma con degli elementi specifici.

L’enfiteusi ha origini molto lontane nel tempo, poiché questo diritto si è diffuso nel periodo medievale, specialmente dalla Chiesa che aveva la necessità di gestire la totalità di terreni di loro proprietà. Questa infatti è uno strumento che concede ad un soggetto - chiamato appunto enfiteuta - di godere dei frutti di una proprietà previo il pagamento di una somma in denaro e con la promessa di aumentare il valore del fondo.

Con l’enfiteusi il proprietario di un terreno rinuncia al diritto di godere della proprietà, delegando il tutto ad una persona esterna - l’enfiteuta - al quale sono concessi dei poteri molto ampi. Tant’è che questo si comporta come se fosse egli stesso il proprietario del terreno.

L’enfiteusi quindi è uno strumento con il quale chi non ha la possibilità di gestire un terreno, ma non vuole che questo venga abbandonato, delega il diritto di godimento della proprietà ad un terzo individuo.

Sia per l’enfiteuta che per il delegante ci sono diritti e doveri; di seguito vedremo quali sono approfondendo non solo il significato di enfiteusi ma tutto quello che ne concerne.

Enfiteusi: diritti e doveri per l’enfiteuta

Quando ad una persona viene attribuito il diritto di enfiteusi su una proprietà, questo ne diventa una sorta di proprietario. Infatti, l’enfiteuta ha diritto a godere dei beni della proprietà, ma anche di utilizzo del sottosuolo e delle accensioni, ovvero tutte le opere e le costruzioni presenti sul bene immobile.

Cosa distingue quindi il proprietario dall’enfiteuta? Anche se quest’ultimo è come se fosse il proprietario di fatto del terreno, non lo è di diritto. Infatti, in caso di estinzione dell’enfiteusi questo perde ogni diritto sul bene, il quale ritorna al delegante.

L’enfiteuta quindi ha la facoltà di godere come meglio crede dell’immobile e dei suoi frutti, rispettando però alcuni obblighi particolari. Nel dettaglio, questo è obbligato a pagare un canone al delegante, che può essere una somma in denaro o una parte di beni, e ad impegnarsi per aumentarne il valore.

L’enfiteuta non solo deve darsi da fare per aumentare la produzione, ma anche per incrementare il valore del terreno concesso.

Per quanto riguarda il primo obbligo, quello del canone di enfiteusi, bisogna precisare che questo viene stabilito al momento della concessione del diritto e non può essere modificato, salvo il consenso del proprietario, nel caso in cui il fondo diventi sterile o i suoi frutti vadano perduti.

Enfiteusi: diritti e doveri del delegante

Il delegante ha il dovere di concedere l’enfiteusi del bene per almeno 20 anni, durata minima stabilita dalla legge. La ragione di questa durata sta nella natura del diritto: all’enfiteuta, infatti, deve essere dato abbastanza tempo per apportare i miglioramenti al fondo necessari per incrementarne il valore.

Il delegante oltre al diritto di ricevere un canone predeterminato ha la possibilità di richiedere la devoluzione (l’estinzione dell’enfiteusi) in presenza di notevoli inadempienze da parte dell’enfiteuta.

Durata enfiteusi: nascita ed estinzione

Come anticipato l’enfiteusi ha una durata minima di 20 anni. Questa però può essere anche perpetua, quindi contratta a tempo indeterminato.

Le caratteristiche del diritto (durata, canone, etc…) vengono stabilite al momento della sua nascita. Questa può avvenire o per contratto, il quale deve essere scritto e trascritto nei registri immobiliari, o per testamento.

Ma l’enfiteusi può scattare anche per usucapione, qualora il possesso e il godimento dei beni della proprietà sia continuato e ininterrotto per un minimo di 20 anni.

L’estinzione dell’enfiteusi, invece, avviene quando:

• alla scadenza del contratto a tempo determinato (minimo 20 anni);
• prescrizione: se l’enfiteuta non sfrutta il diritto per 20 anni;
• rinuncia dell’enfiteuta;
• confusione: se l’enfiteuta diventa a sua volta proprietario del bene;
• affrancazione: all’enfiteuta è data la possibilità di acquisire la piena proprietà del bene pagando un importo pari a 15 volte il canone annuo (il delegante non può opporsi);
• perimento del fondo.

Se il perimento del fondo è solamente parziale, l’enfiteuta ha la possibilità di rinunciare al proprio diritto oppure a chiedere la riduzione del canone.

Come anticipato l’estinzione dell’enfiteusi avviene anche per devoluzione, ovvero quando il delegante ne fa richiesta per inadempienza dell’enfiteuta. Questo avviene quando quest’ultimo non solo non ha incrementato il valore del bene ma lo ha persino deteriorato, oppure quando non abbia pagato le ultime due rate del canone.