Si può affittare un locale commerciale a uso abitativo? Esistono dei locali commerciali in cui è possibile abitare per legge?
Utilizzare o affittare un locale commerciale, come un ufficio, a uso abitativo è legale? Cercando tra gli annunci di affitti si possono trovare alcuni locali accatastati come per “uso commerciale”, proposti come abitazioni. E, viceversa, proprietari immobiliari che si trovano con uffici vuoti da tempo, possono pensare di poter affittarli come appartamenti, nella speranza di trovare un mercato maggiore.
Ma prima di accettare o proporre un contratto di affitto del genere, o andare a vivere in un locale commerciale di proprietà, è bene chiedersi se sia effettivamente legale.
Ebbene, seppur non sia strettamente vietato dormire in ufficio una volta ogni tanto, non è previsto che una persona abiti in un locale commerciale, perché privo dei requisiti di salubrità previsti per le abitazioni. Si potrebbe comunque cercare di ottenere l’abitabilità, se se ne hanno i requisiti.
Vediamo di seguito come funziona, e quali sono i rischi di abitare e affittare un locale commerciale come abitazione.
È legale vivere in un locale commerciale?
Se per vivere si intende “trasferire il proprio domicilio o residenza”, allora la risposta è no. Non è infatti possibile trasferire nessuno dei due in un locale accatastato come commerciale.
Inoltre, i locali commerciali non possono accedere alle detrazioni previste per gas, acqua e luce riservate ai locali a uso abitativo.
Locali commerciali quindi pagano utenze maggiori, oltre a un IMU superiore rispetto a quello previsto per le prime case.
Infine, per poter abitare in un qualsiasi luogo è necessario che venga concesso il certificato di abitabilità.
Quindi, pur non essendo strettamente vietato passare una notte nel proprio luogo di lavoro, non la si può considerare un’opzione a lungo termine, e sarebbe più facile trasformare l’immobile in un’abitazione, con un cambio di destinazione d’uso.
La categoria catastale è vincolante nell’affitto?
Quando si affitta un immobile, o una stanza, è richiesta dalla legge la registrazione del contratto presso l’agenzia delle entrate. Questa operazione, svoltasi telematicamente, deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto, anche se sono ammesse anche le registrazioni tardive.
All’interno del contratto registrato è necessario anche indicare la categoria catastale. Infatti, attraverso i dati catastali verranno calcolate sia l’imposta di registro, sia quella sui rifiuti. Quindi, indicare una categoria catastale diversa da quella reale risulterà come evasione fiscale.
Affittare un ufficio come abitazione: conseguenze
Come abbiamo visto, la categoria catastale è vincolante: non si può affittare un immobile con una destinazione d’uso che sia diversa da quella con cui è registrato.
Di conseguenza, se si affitta un locale commerciale come abitativo:
- verranno richieste le tasse non versate, in base a quelle calcolate con la diversa categoria catastale. Questa differenza delle imposte può essere chiesta al massimo fino a 5 anni indietro nel tempo;
- si è passibili di una sanzione di un minimo del 120% fino al 240% dell’imposta dovuta.
Queste conseguenze sono le stesse sia che si indichi la corretta categoria catastale nel contratto, affittando l’immobile a uso diverso, sia che venga inserita una categoria catastale differente rispetto a quella reale, per farla corrispondere all’uso che si fa dell’immobile.
Infatti mettere la categoria catastale sbagliata, per legge, equivale a non averla indicata, esattamente come quando si fa un uso diverso rispetto a quello previsto.
Quindi, anche se non è espressamente vietato affittare un ufficio come abitazione e viceversa, esistono conseguenze dal punto di vista fiscale per chi lo fa.
Come affittare l’ufficio a uso abitativo
Ma si può, in qualche modo, affittare un ufficio come casa?
L’unica modalità per riuscirci è tramite il cambio di destinazione d’uso direttamente al catasto. In questo modo, rispettando tutte le richieste previste per gli immobili abitativi come un appartamento, si potrà affittare a chi cerca una casa.
Questo significa che si dovranno rispettare una serie di requisiti, come la presenza di un bagno con doccia o vasca, o l’altezza minima prevista per i soffitti, così come la proporzione tra la superficie del locale e le finestre disponibili.
Per queste richieste esistono delle linee guida, ma è necessario considerare che le singole regioni possono avere regole differenti, più o meno stringenti.
In generale, comunque, si tratta di regole relative alla salubrità degli spazi che si intende abitare o mettere in affitto.
Inquilino usa l’ufficio come abitazione: conseguenze
Se l’inquilino a cui è stato affittato l’ufficio, o in generale un locale commerciale, lo utilizza anche come abitazione, va contro quanto pattuito dal contratto di locazione, e il proprietario di casa ha quindi il diritto di recedere il contratto, richiedendo lo sfratto.
Questo vale anche in caso opposto, quando un’abitazione viene utilizzata a mo ’di locale commerciale, tranne che per quei casi in cui è permesso dalla legge. Per esempio, un freelance che scrive articoli da casa, può farlo anche se in affitto.
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