Fotovoltaico in condominio, si può installare l’impianto con il no dell’assemblea?

L’impianto fotovoltaico inserito in condominio permette al proprietario dell’abitazione di risparmiare sui costi dell’energia e di ridurre i costi delle bollette, ma è anche vero che - in un contesto come quello dell’edificio con più condòmini al suo interno - ci si potrebbe chiedere se l’installazione di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili - destinato al servizio della propria unità immobiliare - sia sempre liberamente possibile.

Ebbene, al quesito ha risposto dettagliatamente la giurisprudenza, e proprio a ciò che hanno detto i giudici faremo riferimento per chiarire se una persona può installare il fotovoltaico pur senza l’assenso dell’assembla condominiale. Ma prima vedremo la legge a riguardo, per ricostruire sinteticamente, ma con completezza, il quadro della situazione. I dettagli.

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Installazione dell’impianto fotovoltaico in condominio: la legge sul punto

Le norme in materia ci sono e sono contenute nel Codice Civile. Perciò ad esse occorre fare riferimento per sciogliere i propri dubbi. Ebbene, secondo l’art. 1122 bis del Codice, è possibile l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili:

• rivolti al servizio di distinte unità del condominio,
• sul lastrico solare, su ciascuna altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale del condòmino interessato.

In particolare, per la legge l’installazione del fotovoltaico non subisce particolari vincoli o autorizzazioni, nel caso in cui il proprietario voglia eseguire l’opera su una delle parti comuni del palazzo (ad es. il tetto). Questo però se l’installazione da eseguire non implica alcuna modificazione delle parti comuni o condivise - ed è il caso tipico della semplice ’posa’.

In queste circostanze, infatti, non sarà obbligatorio ottenere il previo ok dell’assemblea condominiale.

Installazione dell’impianto e modifiche delle parti comuni: a quali condizioni?

Situazione diversa nell’ipotesi, non infrequente, nella quale l’installazione dell’impianto fotovoltaico sulle parti comuni sia in grado di modificare le stesse, di fatto impattando in modo considerevole - «alterandole» dunque rispetto alla situazione pre-intervento di installazione. Pensiamo ad es. a quelle situazioni in cui l’opera comporterebbe l’eliminazione di alcuni ostacoli architettonici che, altrimenti, la renderebbero impossibile.

Sempre per lo stesso articolo sopra indicato - il n. 1122 bis del Codice Civile - nel caso in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, il condòmino che vuole installare il fotovoltaico:

• ne dovrà dare notizia all’amministratore del caseggiato, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dell’opera di installazione;
• dovrà adeguarsi a ciò che eventualmente può essere fatto oggetto di prescrizione ad hoc in assemblea.

Il secondo punto in particolare merita qualche ulteriore chiarimento. Infatti l’assemblea condominiale - convocata dall’amministratore per valutare il progetto del fotovoltaico del singolo condòmino - ha la possibilità, ma non l’obbligo, di imporre il rispetto di opportune modalità alternative di esecuzione del lavoro di installazione del fotovoltaico, oppure imporre misure di cautela ad hoc - per non mettere a rischio e danneggiare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico del caseggiato.

Ulteriori prescrizioni dell’assemblea

Al contempo l’assemblea provvede, su domanda degli interessati, a suddividere l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, proteggendo le distinte forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio. In altre parole l’assemblea può indicare quali accorgimenti adottare per non pregiudicare l’uso comune del bene - ad esempio stabilendo quale area del tetto o lastrico solare usare per installare i pannelli del fotovoltaico.

Ancora, la stessa assemblea condominiale può altresì subordinare lo svolgimento alla prestazione - da parte dell’interessato - all’opportuna garanzia per i danni eventuali, che possono derivare dall’installazione dell’impianto fotovoltaico.

Insomma è chiaro che se da un lato la legge non impedisce al privato di eseguire le opere che ritiene necessarie per sé e per la propria famiglia, dall’altro però dispone opportune regole di cautela laddove siano - in qualche modo - direttamente coinvolti anche gli interessi degli altri condòmini dello stabile.

In ogni caso l’installazione in sé non è preclusa in partenza, se pensiamo che i pannelli solari non cambiano la destinazione d’uso del bene comune, e neanche lo snaturano. Si tratta del caso tipico di un tetto dell’edificio che, pur coperto dai pannelli stessi, non viene limitato nella sua funzione, che è e resta quella di copertura e protezione dell’intero caseggiato. Al contempo, l’installazione non pregiudica il diritto d’uso delle parti comuni, da parte di ciascun condòmino.

Quale maggioranza è richiesta?

Si tratta di decisioni che l’assemblea può prendere con un un numero di voti che rappresenti:

• la maggioranza degli intervenuti;
• almeno 2/3 del valore dell’edificio.

A queste condizioni, insomma, l’assemblea può prendere parola ed intervenire imponendo una sorta di linea d’intervento in materia di fotovoltaico, condizionando il diritto del condòmino a installare i pannelli solari su una parte comune (ma non impedendone l’esercizio alla radice) - a beneficio della propria unità abitativa.

Chiaro che l’assemblea non potrà mettere i bastoni tra le ruote - per partito preso - al proprietario che vuole fare i lavori: dovrà sempre giustificare e motivare le prescrizioni date al condòmino installatore. Inoltre, senza modifiche alle parti comuni, l’assemblea non potrà intervenire in alcun modo e dovrà lasciar del tutto libero chi intende mettere l’impianto fotovoltaico.

I chiarimenti della Corte di Cassazione

Ad inizio 2023 la Suprema Corte è intervenuta con un provvedimento che ha tolto ogni possibile dubbio su questi temi. In effetti in molti continuano a chiedersi tuttora se i lavori di installazione del fotovoltaico in condominio siano in grado di arrecare disturbo agli altri condòmini o addirittura un danno al palazzo.

Ebbene, per la Cassazione il condòmino che intenda eseguire l’installazione, su una superficie comune, di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili - rivolto al servizio della sua unità immobiliare - che non comporta la modificazione delle parti condominiali, non ha interesse ad agire per l’impugnazione della decisione assembleare che abbia indicato un parere contrario all’intervento.

Infatti la delibera non produce alcun concreto pregiudizio ai diritti, poiché il condòmino - che vuole eseguire lavori che non mutano le parti comuni o condivise - non deve neanche avvertire l’amministratore delle nuove opere. Conseguentemente un eventuale no dell’assemblea che venisse comunque informata sull’iniziativa dei lavori, non avrebbe alcun rilievo.

Se mai, laddove i lavori si rivelassero modificativi delle parti comuni, l’assemblea potrebbe imporre le modalità di esecuzione dell’installazione, con limiti, cautele e prescrizioni ad hoc (eventualmente previsto anche il pagamento di una cauzione). Si tratta insomma di aspetti su cui la legge è molto chiara e su cui sono arrivate le conferme della giurisprudenza.

Ecco il solo caso in cui l’assemblea può negare l’esecuzione dell’opera

In una sola ipotesi l’assemblea può negare o impedire lo svolgimento dell’installazione dei pannelli solari o fotovoltaici. Ciò si verifica soltanto se il condòmino che vuole svolgere i lavori del fotovoltaico con modifiche delle parti comuni, non presenta il progetto all’assemblea.

Pertanto in questo specifico caso è legittima la delibera con la quale il condominio dice no all’autorizzazione per inserire un impianto fotovoltaico ad uso personale, su una porzione del tetto o lastrico solare dello stabile.

Conclusioni

Il singolo condòmino può inserire un impianto fotovoltaico sulle parti comuni al servizio della sua abitazione, senza il sì dell’assemblea, se l’opera non dà luogo a modifiche degli spazi condivisi o parti comuni stesse.

In questo caso, infatti, il no dell’assemblea rimane relegato alla possibilità di esprimere un punto di vista differente sull’utilizzo che si potrebbe fare delle parti comuni. In caso di modifiche, invece, varranno le prescrizioni eventualmente indicata dall’assemblea.

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