Mutuo prima casa, in questo caso gli interessi passivi non sono del tutto detraibili

Se l’importo del mutuo è più alto del costo dell’immobile, la detrazione al 19% non spetta per intero, ma solo per gli interessi passivi calcolati sul costo della casa.

In alcuni casi, anche se si richiede il mutuo per l’acquisto della prima casa, gli interessi passivi potrebbero non essere del tutto detraibili. La normativa, infatti, riconosce una detrazione al 19% degli interessi passivi corrisposti alla banca e degli oneri accessori dei mutui ipotecari accesi per l’acquisto della casa che sarà, poi, adibita ad abitazione principale.

La detrazione è riconosciuta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato, appunto, come abitazione principale e si calcola su un importo massimo di 4.000 euro (e riconosce uno sconto di imposta massimo di 760 euro l’anno).

Determinante, ai fini del diritto alla detrazione, però, è anche l’importo del mutuo richiesto in relazione al costo dell’immobile. Vediamo questo particolare che potrebbe causare il non riconoscimento della detrazione sull’intero ammontare degli interessi passivi versati.

Importo del mutuo è importante

Le detrazioni per gli interessi passivi spettano solo per un mutuo che si riferisce al costo dell’immobile (riportato sul rogito) aumentato delle eventuali spese accessorie (come spese notarili e altre spese accessorie).

In alcuni casi, però, in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale, si richiede mutuo di importo maggiore per far fronte alle prima spese che abitare la casa comporta: qualche lavoro di ristrutturazione, l’arredamento dei vani, l’onere da sostenere se l’acquisto è avvenuto tramite agenzia immobiliare, ad esempio.

In questo caso bisogna considerare che non tutti gli interessi passivi danno diritto alla detrazione, ma solo quelli riferiti alla parte di mutuo necessaria per l’acquisto e per le spese accessorie.

Come si determinano gli interessi passivi per la detrazione?

Se l’importo del mutuo è inferiore a quello del costo dell’immobile non c’è nessun problema e la detrazione si calcola, sempre nel limite di 4.000 euro, su tutti gli interessi passivi corrisposti alla banca. Nel caso, invece, l’importo del mutuo è più alto bisogna determinare gli interessi passivi su cui calcolare la detrazione al 19%.

Per farlo la formula da utilizzare è la seguente:
[(costo dell’immobile + spese accessorie) x interessi pagati] / capitale dato in mutuo

Facciamo un esempio pratico per vedere come si applica la formula in questione.

Supponiamo che l’immobile sia costato in tutto 180.000 euro a cui si aggiungono le spese notarili pari a 5.000 euro. Supponiamo, poi, che l’importo del mutuo totale richiesto sia di 210.000 euro e che gli interessi passivi versati alla banca siano pari a 4.500 euro l’anno. Su quanti interessi passivi spetta la detrazione al 19%? Applichiamo la formula per scoprirlo:
[(180.000+5.000) x 4.500] / 210.000 = 3.964 euro.

La detrazione al 19%, quindi, non potrà essere calcolata sugli interessi passivi realmente versati (4.500 euro), ma soltanto su 3.964 euro, ovvero quelli corrispondenti al mutuo che sarebbe servito a coprire solo il costo dell’immobile e le spese accessorie.