Quando è possibile l’usucapione delle parti comuni di un condominio? Ecco i requisiti stabiliti dalla giurisprudenza.
Le parti comuni del condominio sono per definizione appartenenti a tutti i condomini. Su alcune aree dell’edificio, infatti, opera questa presunzione di legge. Rientrano in questa casistica, per esempio, i pianerottoli, gli ascensori, i tetti, i solai e così via. Nella maggior parte dei casi questi spazi hanno utilità per l’intero condominio, pertanto la loro proprietà è condivisa e ognuno ha diritto a un libero godimento del bene.
Ciò però non significa che la situazione non possa essere diversa. In alcune ipotesi gli spazi su cui di norma opera la cosiddetta presunzione di condominialità sono di proprietà esclusiva di uno o più condomini. Allo stesso tempo, può accadere anche che un condomino acquisti la proprietà esclusiva di un’area comune.
Non è così semplice ottenere la proprietà esclusiva di queste aree, per l’appunto visto che sono necessarie a tutti i condomini, ma è importante sapere che non è nemmeno impossibile. Può avvenire un acquisto vero e proprio nel caso in cui l’area sia già esclusa dalla proprietà comune dal regolamento contrattuale (o su specifica delibera dell’assemblea all’unanimità), altrimenti si può diventare proprietari degli spazi comuni tramite l’usucapione.
Usucapione degli spazi comuni del condominio
Come premesso, è possibile acquisire la proprietà esclusiva di uno spazio condominiale mediante l’usucapione. Questa facoltà è stata confermata dalla Corte di Cassazione in molteplici occasioni, contribuendo a definire una regolamentazione molto precisa, decisamente più restrittiva del solito.
L’usucapione, infatti, è una modalità di acquisto della proprietà che si concretizza con l’utilizzo esclusivo del bene, purché sia prolungato per il periodo fissato dalla legge, continuo e pacifico. Insomma, chi si comporta come proprietario poi diventa a tutti gli effetti tale, al fine di eliminare qualsiasi incertezza anche dal punto di vista giuridico.
L’usucapione risulta piuttosto problematica da dimostrare in tutte le situazioni in cui il soggetto è già legittimato all’utilizzo del bene, perché l’onere della prova si fa più impegnativo. Questo accade, per esempio, nelle ipotesi di comunione ereditaria, ma anche con le aree comuni condominiali.
Per diventarne proprietari non basterà infatti dimostrare di aver utilizzato gli spazi come tali, ma servirà anche dimostrarne l’uso esclusivo. Secondo la legge, infatti, ogni condomino ha diritto al pieno godimento del bene comune, con unico limite nel pari diritto altrui. La Cassazione, in proposito, ha chiarito che non è sufficiente provare che gli altri condomini non hanno usufruito del bene. È invece fondamentale dimostrare di averli proprio esclusi, senza che gli stessi abbiano agito legalmente per tutelare il proprio diritto.
Di conseguenza, le modalità con cui si compie l’usucapione e la possibilità stessa di compierla dipendono notevolmente dall’area in questione. Uno spazio come il cortile, per esempio, potrebbe ammettere l’installazione di un cancelletto o di un recinto di cui l’usucapiente detiene in via esclusiva la chiave.
Anche l’ascensore potrebbe avere una chiave, mentre è impossibile pensare a un’esclusione vera e propria per ambienti come le scale e i pianerottoli. D’altra parte, un orientamento della giurisprudenza ammette anche il cambio di destinazione d’uso, se stabilito da un solo condomino per il proprio uso esclusivo, come prova del possesso utile all’usucapione.
Al di là di questa specifica difficoltà, anche per le parti comuni del condominio l’usucapione si compie con un possesso di almeno 20 anni, purché sia proseguito in modo pacifico, ininterrotto e trasparente, ossia non nascosto. Quando sussistono queste condizioni è possibile rivolgersi al tribunale per ottenere il riconoscimento dell’usucapione avvenuta. Anche da questo punto di vista, l’usucapione di beni condominiali risulta più complessa.
Innanzitutto bisogna procedere prima con un tentativo di mediazione e in secondo luogo è fondamentale notificare un atto di citazione a tutti i condomini, pena la nullità dell’azione. Tempistiche e costi non sono favorevoli, quindi, un motivo ulteriore per cui l’usucapione degli spazi comuni non è molto frequente. È però importante sottolineare che non mancano precedenti giurisprudenziali in proposito, ad esempio su tetti, cortili e giardini, pertanto non è affatto impossibile acquistare la proprietà dello spazio comune in questo modo.
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