Tasi 2015, scadenza 16 Giugno, il calcolo dell’acconto nei casi di particolari: passaggio di proprietà, multiproprietà e variazioni della rendita

La giornata di domani è il tanto temuto tax day, la scadenza del 16 Giugno è, infatti il termine entro cui è dovuto il pagamento della prima rata in acconto della Tasi 2015 e delle altre tasse locali sulla casa.

A tal proposito è opportuno ricordare quali sono le regole da rispettare nei casi particolari ovvero in quelle situazioni in cui sono avvenuti cambi di proprietà e di destinazione d’uso, nei casi multiproprietà e riguardo alla solidarietà nei pagamenti.

Regole generali per il pagamento di Tasi 2015 e Imu 2015
Premessa necessaria a un’analisi dei casi particolari è un chiarimento relativo alle regole generali di pagamento. Ecco quali sono:

• Il versamento sia della Tasi 2015 che dell’Imu e della Tari avviene in due rate (acconto e saldo), in scadenza rispettivamente il 16 Giugno e il 16 Dicembre;
• Le rate sono, teoricamente, di pari importo: si paga, quindi il 50% del tributo in ciascuna di esse, sebbene la rata in saldo (quella di Dicembre) possa prevedere un esborso più elevato, in base al ricalcolo con le nuove aliquote;
• il contribuente può versare, per la prima rata in acconto, il 50% di quanto versato nel 2014: può decidere, quindi, di applicare, per la sola prima rata, le aliquote deliberate dal proprio comune per lo scorso anno;
• sempre per la rata in acconto, in scadenza il prossimo 16 Giugno, il contribuente può anche decidere di applicare le nuove aliquote previste per il 2015, nel caso in cui il proprio Comune le abbia già deliberate e tali aliquote (e/o detrazioni) siano più convenienti per il contribuente;
• il contribuente può anche decidere di versare la Tasi 2015 in un’unica soluzione, entro il 16 Giugno, decidendo se versare il medesimo importo (somma di acconto e saldo) versato per il 2014, oppure la totalità di quanto dovuto nel 2015, calcolato con le nuove aliquote;
• Il Comune in cui è ubicato l’immobile su cui si paga la Tasi 2015, deve deliberate entro il prossimo 30 Luglio, le nuove aliquote e le eventuali detrazioni, utili al calcolo della rata in saldo in scadenza il prossimo 16 Dicembre;

Passaggi di proprietà e calcolo della Tasi 2015
Se un immobile è stato venduto e ha subito, quindi, un passaggio di proprietà la suddivisione del tributo tra i due proprietari avviene su base mensile. Se ad esempio il vecchio proprietario ha posseduto l’immobile per 3 mesi, pagherà i tre dodicesimi di entrambe le rate; viceversa il nuovo proprietario pagherà i nove dodicesimi di entrambe le rate. La modalità di suddivisione del tributo vale sia per l’Imu che per la Tasi, fermo restando che per le abitazioni principali non è dovuta l’IMU (il nuovo proprietario non la paga se l’immobile che acquista viene individuato come la sua abitazione principale, ad esempio).
Per la suddisione dei mesi, occorre anche ricordare che il mese di possesso scatta nel momento in cui il possesso dell’immobile si è protratto per almeno 15 giorni. Nel caso in cui la compravendita sia avvenuta proprio il 15 del mese (o anche il 16 nei mesi di 31 giorni) il pagamento della Tasi, per il mese in oggetto, non spetta a entrambi proprietari ma la quota dovuta per il mese in cui è avvenuta la compravendita, spetta al soggetto che ha detenuto l’immobile per il numero maggiore di giorni.

Calcolo della Tasi 2015 con cambio di destinazione d’uso
Nei casi di compravendita di un’immobile può anche avvenire che l’immobile stesso, sia esso abitazione o terreno, cambi la propria destinazione d’uso. In questo caso l’aliquota da applicare rimane la stessa ma il tributo cambia, dal momento che, in base alla nuova destinazione d’uso cambiabo i coefficienti utili per il calcolo dei tributi (il calcolo della base imponibile di Imu e Tasi prevede l’uso di coefficienti diversi, a seconda della classificazione catastale degli immobili). A titolo di esempio è utile ricordare i seguenti casi:

• se l’immobile viene destinato ad abitazione principale nel 2015, diversamente da quanto avveniva nel caso precedente, il versamento della prima rata dell’IMU è sospeso; viceversa, se l’immobile nel 2015 perde il proprio status di abitazione principale nel 2015, il pagamento dell’IMU è dovuto e il calcolo di essa avviene applicando le aliquote previste per il 2014. In questo caso specifico la Tasi potrebbe prevedere importi diversi, dal momento che, mentre è sempre dovuta per la prima casa (abitazione principale) per le seconde case sono previste aliquote differenti o anche esenzioni totali, secondo le specifiche delle delibere comunali;
• se un contribuente ha acquistato un immobile nel corso dell’anno precedente il calcolo della prima rata in acconto della Tasi e, eventualmente, dell’Imu avviene con le aliquote previste per l’anno precedente, indipendentemente dal fatto che il possesso dell’immobile (sempre nell’anno precedente) abbia avuto una durata inferiore ai 12 mesi;
• Nel caso in cui il contribuente possieda un’area fabbricabile che nel 2015 subisce un cambio di destinazione d’uso che la fa diventare un terreno agricolo montano, il versamento della prima rata dell’IMU è sospeso (a tal proposito è opportuno verificare le regole di esenzione previste per l’IMU sui terreni agricoli);
• Nel caso in cui, invece, il terreno agricolo montano, nel 2015, sia commutato in area edificabile, per tale immobile è dovuta l’IMU per il 2015 e la prima rata di essa si calcola utilizzando le aliquote previste per il 2014;

Rendita catastale
Per il calcolo della base imponibile si assume sempre la rendita catastale in vigore al primo Gennaio 2015. Nel caso in cui avvengano variazioni in un momento successivo, la nuova rendita si utilizza non per i tributi dovuti quest’anno ma per la Tasi e l’IMU dovute nel 2016.

Contratti di multiproprietà
Nei contratti di multiproprietà e di possesso a tempo parziale di un immobile l’IMU e la Tasi sono pagate dall’amministratore dell’immobile che preleva l’importo necessario al pagamento dalle disponibilità finanziarie comuni e successivamente, suddivide il tributo in parti proporzionali alle quote di possesso che addebita ai differenti proprietari nel rendiconto annuale.
Per quanto riguarda la TASI l’amministratore è tenuto al versamento del tributo dovuto sia per i locali di uso comune sia per quelli utilizzati in regime di multiproprietà.

Contratti di multiproprietà
Il principio della solidarietà vale per la sola Tasi ma non per l’IMU. Ciò implica che, limitatamente alla tassa sui servizi indivisibili, se vi sono più proprietari di un immobile essi sono tenuti al pagamento di un unico tributo, quindi, nel caso in cui un proprietario non paghi, il Fisco può rivalersi sull’altro proprietario per ottenere la quota di Tasi non pagata.
Il principio di solidarietà non si applica però tra proprietari e inquilini: se, quindi, l’inquilino non paga la quota di Tasi spettante, l’Erario non può rivalersi sul proprietario per ottenerla.