Performance ESG dei patrimoni immobiliari: metodi e indici

La valutazione dei patrimoni immobiliari oggi deve comprendere anche le performance ESG, sia alla luce della crisi energetica attualmente in atto, sia in previsione del raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità fissati per il lungo termine a livello sovranazionale (net zero).

L’attenzione all’efficienza energetica e alla sostenibilità degli asset immobiliari è un dato di fatto che riguarda pariteticamente le istituzioni, i cittadini e i gestori degli immobili.
Oggi esistono strumenti in grado di produrre le valutazioni di performance ESG, così come tecnologie e indici a cui fare ricorso per capire se un immobile è conforme ai criteri di efficienza energetica e di sostenibilità, cosa rischia nel caso non riesca a esserlo, su quali parametri migliorare le performance per raggiungere gli obiettivi di efficienza e sostenibilità.

Per comprendere meglio il tema della misurazione performance ESG dei patrimoni immobiliari, le tecnologie che si utilizzano, il contesto di riferimento e gli strumenti che si hanno a disposizione abbiamo intervistato Claudia Scarcella, Country Manager di Deepki Italia.

La crisi energetica in atto da oltre un anno ha cambiato la valutazione ESG e la prospettiva del raggiungimento degli obiettivi net zero?

La crisi energetica ha sicuramente accelerato la tendenza già in atto verso una sempre maggiore attenzione all’efficienza energetica e alla sostenibilità degli asset immobiliari. L’edilizia è responsabile del 37% delle emissioni di CO2 a livello globale, mentre in Italia, secondo una recente analisi della Community Smart Building di The European House - Ambrosetti, produce il 18% delle emissioni e ben il 45% dei consumi energetici.
La capacità dell’Italia di raggiungere gli obiettivi di efficienza energetica e di riduzione delle emissioni fissati dall’Agenda 2030 dell’ONU passa necessariamente anche dal settore del Real Estate e dallo sviluppo di strategie ESG.
E non è soltanto un tema di impatto ambientale, ma anche economico. Oggi la non conformità alle nuove normative sulla sostenibilità come per esempio la Tassonomia EU e SFDR, o il non adattamento ai cambiamenti climatici sono considerati un rischio di investimento.
Secondo una ricerca dell’UN Environment Program Finance Initiative, gli asset non conformi rischiano di perdere fino al 20% del loro valore.
La forte differenza di valore tra edifici sostenibili e immobili che non lo sono è confermata da un sondaggio che Deepki ha recentemente condotto su un campione di asset manager italiani, da cui è emerso che per l’80% gli asset con scarsa efficienza energetica saranno dismessi più rapidamente di quanto inizialmente previsto. Al contrario, gli edifici sostenibili stanno già registrando una rivalutazione interessante, che secondo gli intervistati è compresa fra il +5% e il +20%.

Claudia Scarcella Deepki Claudia Scarcella è country manager di Deepki Italia

Come si misurano oggi le performance ESG dei patrimoni immobiliari, quali sono i parametri che più contano?

La tecnologia e la data intelligence possono giocare un ruolo cruciale per monitorare e migliorare le prestazioni energetiche e di consumo degli edifici e accompagnare il settore immobiliare lungo il percorso di decarbonizzazione.
Attraverso la piattaforma tecnologica Deepki Ready, Deepki monitora in tempo reale le performance ESG di circa 900mila edifici a livello internazionale, raccogliendo automaticamente tutti i dati relativi alle voci di spesa (energia, fluidi, ascensore, sicurezza, eccetera).
Dopo la mappatura completa di tutte le evidenze di consumo, i dati vengono centralizzati, puliti e resi affidabili evidenziando, così, i potenziali risparmi derivanti dalla riduzione o eliminazione degli eventuali sprechi. Grazie ai modelli statistici e all’intelligenza artificiale, tutti i dati vengono incrociati per individuare informazioni strategiche che possono essere usate per ottimizzare la gestione degli immobili, stabilire piani di investimento e di efficientamento e raggiungere l’obiettivo di net zero entro il 2050.

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Cos’è un ESG index, quali sono i suoi elementi chiave e come va letto?

Deepki è la prima società in Europa ad aver lanciato un ESG Index per misurare le performance ESG del mercato immobiliare. Si tratta del primo indice in Europa che aiuta i proprietari e i gestori di portafogli immobiliari ad avere una visione chiara delle performance del comparto immobiliare e un riferimento con cui misurare e confrontare i propri edifici.
La Tassonomia, elaborata dalla Commissione Europea, ha definito alcuni criteri di sostenibilità che prevedono, tra gli altri, che gli edifici che si trovano nel “Top 15%” del parco immobiliare nazionale in termini di consumo energetico vengano considerati investimenti sostenibili e siano di riferimento per l’intero settore, mentre quelli che rientrano nel “Top 30%” non arrecano danno al clima e contribuiscono in maniera sostanziale a raggiungere gli altri obiettivi ambientali della Tassonomia.
Ciò che manca alla Tassonomia Europea sono benchmark di riferimento sui consumi energetici per capire se il proprio asset immobiliare rientra nel top 15% o nel top 30%.
L’ESG Index di Deepki colma questa mancanza fornendo una panoramica delle prestazioni energetiche degli edifici in Europa in termini di consumo di energia primaria, classificati per 6 tipologie di destinazione d’uso e paese.
Utilizzando una tecnologia all’avanguardia progettata dal team di Ricerca & Sviluppo di Deepki sono stati elaborati i dati di oltre 400.000 edifici in 40 Paesi e selezionato un campione rappresentativo ed unico del mercato di 30.000 asset in 6 Paesi europei.

Di quali dati ha bisogno oggi un asset manager per riuscire a compiere le migliori scelte di risparmio energetico, come si raccolgono e si usano?

La prima cosa da fare è una mappatura esaustiva degli asset che compongono il proprio portafoglio immobiliare, identificare i dati corretti da raccogliere e analizzare la situazione di partenza in termini di performance ESG, andando ad osservare il livello dei consumi energetici di ogni asset. Questo permette di avere una prima visione dello status attuale dei propri consumi e di individuare eventuali eccessi.
Con queste informazioni alla mano si possono definire le azioni da implementare per migliorare le performance e gli obiettivi che si vogliono raggiungere in linea con la propria strategia aziendale.
Molto importante è continuare la raccolta dati e aggiornare costantemente le metriche in modo da poter monitorare i risultati ed eventualmente adattare o rivedere la propria strategia nel corso del tempo, per poter stimare in quanto tempo potranno essere raggiunti gli obiettivi prefissati.