Permesso di costruire, come ottenerlo, costi e tempistiche

Una guida alla richiesta del permesso di costruire: la procedura da seguire, i costi da sostenere, le tempistiche (per ottenerlo e di durata).

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Il permesso di costruire è un’autorizzazione, una sorta di nulla osta, necessaria per edificare evitando abusi edilizi e conseguenti sanzioni. I privati cittadini, infatti, hanno diritto a intervenire sull’urbanistica ma è fondamentale che ci sia un controllo – preventivo e successivo – per l’interesse pubblico.

Di conseguenza, a eccezione dell’edilizia libera (che non incide in modo permanente e invasivo) è necessario ottenere un apposito permesso prima di iniziare dei lavori edilizi. Come anticipato, la condizione del permesso serve a tutelare i diritti pubblici a livello di territorio e sicurezza. L’autorizzazione è dunque fondamentale per gli interventi di trasformazione urbanistica, in cui sono annoverati:

Nuove costruzioni;
ristrutturazioni urbanistiche;
ristrutturazioni edilizie che cambiano radicalmente l’organismo, la planimetria, la destinazione d’uso o che cambiano la sagoma di immobili vincolati.

In tutte queste ipotesi non si può agire senza ottenere prima il nulla osta (ormai è scorretto parlare di concessione) e comunicare l’inizio dell’attività. Ecco tutto quello che c’è da sapere, come ottenere il permesso, quanto tempo ci vuole e quanto costa.

Come ottenere il permesso di costruire

Per ottenere il permesso di costruire bisogna presentare una richiesta allo sportello unico dell’edilizia del Comune di competenza, così che sia visionata dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio tecnico. Si raccomanda di informarsi con anticipo, dato che alcuni comuni italiani chiedono l’utilizzo di un’apposita procedura telematica. A livello legale, anche la pec inviata all’ufficio protocollo è valida, ma si consiglia di seguire le indicazioni per una procedura agevole.

Di norma, comunque, ci sono dei contatti o la possibilità di avere un appuntamento quanto meno per le informazioni. Anche perché la richiesta di permesso di costruire (debitamente sottoscritta) deve essere corredata dalla documentazione. Senza dubbio bisogna allegare:

L’attestazione del titolo di legittimità alla richiesta (nell’ipotesi più semplice, l’atto di proprietà dell’immobile);
elaborati progettuali richiesti dal regolamento tecnico edilizio;
elaborati richiesti a seconda del progetto.

Quanto tempo ci vuole?

Chiedere il permesso di costruire al Comune può sembrare una procedura lunga, ma non è affatto così. Questo perché l’istruttoria deve essere aperta entro 60 giorni dalla presentazione della domanda. Il responsabile del procedimento può quindi comunicare al richiedente modifiche di lieve entità necessarie all’approvazione, per ottenere l’integrazione dei documenti entro 15 giorni. Il termine può essere interrotto una volta dalla richiesta di integrazione della documentazione, ma entro 30 giorni dalla domanda.

A questo punto, entro 15 giorni dal termine dell’istruttoria, deve essere adottato il provvedimento finale. I termini, però, possono arrivare fino a 40 giorni se il richiedente è stato informato delle complicazioni nell’accettazione e raddoppiare per procedimenti particolarmente complessi.

Talvolta, la questione è ancora più breve: in assenza di vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali, vige il silenzio-assenso. Una volta trascorso il termine dalla presentazione della domanda, senza alcuna risposta, il permesso di costruire si considera riconosciuto.

I costi per il permesso di costruire

Il costo del permesso di costruire è determinato da diversi fattori, in particolare dagli oneri di urbanizzazione. Questi ultimi sono stabiliti dai Comuni, in base alle tabelle regionali o in assenza di queste secondo gli stessi parametri considerati:

Ampiezza e andamento demografico;
caratteristiche geografiche;
destinazioni di zona;
limiti e rapporti minimi per zone territoriali;
differenziazione tra interventi;
valutazione del maggior valore generato.

C’è poi il costo di costruzione, che per i lavori su edifici già esistenti corrisponde al costo degli interventi, mentre per le nuove costruzioni si basa sui parametri regionali (in mancanza dei quali si tiene conto dei costi di costruzione Istat).

Si devono poi sommare i costi burocratici, anche questi dipendenti dall’intervento, e il compenso dei tecnici. Ci sono molte variabili rilevanti, oltre alle possibilità di edilizia agevolata e alle misure - spesso adottate dai Comuni - per incentivare le ristrutturazioni piuttosto che le costruzioni ex novo.

Si invita quindi a consultare il proprio Comune per conoscere i parametri, tenendo conto che la maggior parte degli enti condivide le tariffe sul sito web ufficiale.

Quanto dura il permesso di costruire

Dopo aver ottenuto il permesso, bisogna iniziare i lavori entro 1 anno e ultimarli entro 3 anni dall’inizio. Le proroghe sono ammesse soltanto in casi eccezionali, altrimenti decade automaticamente. Non esiste, invece, una revoca del permesso, bensì è possibile l’annullamento in caso di illegittimità o anomalie.