Ecco cos’è l’usucapione, cosa prevede la normativa e tutto quello che devi sapere sui requisiti necessari per ottenere la proprietà.
L’usucapione può sembrare complesso per chi non ne conosce i dettagli, eppure si basa su principi semplici e intuitivi. Si tratta di un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un bene, mobile o immobile, attraverso il possesso continuato e ininterrotto per un determinato periodo di tempo. Recentemente, il tema dell’usucapione ha guadagnato attenzione mediatica a causa di casi controversi riguardanti immobili abbandonati e terreni in disuso, soprattutto nelle aree rurali e nei piccoli centri, dove il fenomeno dell’abbandono è in crescita. Questa realtà porta molti cittadini a chiedersi come funziona l’usucapione e quali sono i propri diritti.
Immaginiamo, chi coltiva un terreno incolto per anni come se fosse il proprio, senza alcuna contestazione da parte del legittimo proprietario, magari perché quest’ultimo è emigrato all’estero o non ha più interesse per la gestione della proprietà. Se questa persona ha esercitato un possesso ininterrotto e pacifico per 20 anni, può chiedere di essere riconosciuta come proprietaria attraverso l’usucapione. Tale caso evidenzia come l’usucapione possa trasformare una situazione di fatto (il possesso) in una situazione di diritto (proprietà), particolarmente in situazioni di abbandono o mancato interesse da parte dei proprietari originari. Ma procediamo per gradi.
Usucapione: significato e definizione
L’usucapione consente ad un soggetto di acquistare il diritto proprietà pieno ed esclusivo su un bene, mobile o immobile, o un altro diritto reale di godimento, come l’usufrutto. Il possesso che porta all’acquisto della proprietà per usucapione deve essere: continuato, pacifico, pubblico e non contestato per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.
L’etimologia del termine deriva dal latino «usucapio», che significa «acquistare con l’uso». Nel diritto romano, l’usucapione nasceva come una forma di legittimazione del possesso di un bene in mancanza di un titolo formale. In altri termini, con l’usucapione si rendeva legittimo il possesso di un bene anche se non c’era una compravendita.
Oggi l’usucapione ha l’obiettivo di garantire la stabilità dei rapporti giuridici e può essere considerato un incentivo all’uso effettivo dei beni, evitando che restino abbandonati o non utilizzati per lunghi periodi di tempo. Questo approccio trova fondamento nel principio di certezza del diritto, che in questo caso si applica mediante il riconoscimento della proprietà a chi dimostra di essersi comportato, di fatto, come proprietario.
Inoltre, l’usucapione è utile nelle situazioni in cui il proprietario, a causa di lacune documentali o errori formali, non riesce a dare prova dell’acquisto del bene. Mediante l’usucapione il proprietario può superare tali carenze, dando dimostrazione del suo possesso continuato, pacifico e ininterrotto sul bene.
La normativa di riferimento
L’usucapione trova la sua disciplina negli art. 1158 e seguenti del Codice Civile, che stabiliscono le condizioni, i requisiti e i termini necessari per acquisire la proprietà attraverso questo istituto.
L’usucapione può essere ordinaria o abbreviata:
- l’usucapione ordinaria è disciplinata dall’art. 1158 c.c. e prevede un termine di 20 anni di possesso per l’acquisto della proprietà di un bene immobile o di un diritto reale di godimento. Mentre per i beni mobili, il termine è di 10 anni, qualora il possesso sia stato ottenuto in buona fede, ai sensi dell’art. 1161 c.c.;
- l’usucapione abbreviata, art.1159 c.c., dispone un termine ridotto a 10 anni per i beni immobili e si applica nei casi in cui il possesso avvenga in presenza di un titolo astrattamente idoneo, tale da giustificare la buona fede da parte del possessore.
Quindi, il legislatore premia la buona fede. Nell’ambito dell’usucapione la buona fede è soggettiva e si sostanzia nell’ignoranza di ledere un altrui diritto. Si basa sulla convinzione del possessore di essere legittimo proprietario del bene, anche se, in realtà, non lo è. Il giudice, per accertarla, valuterà le circostanze concrete in cui il possessore ha operato.
Il possesso nell’usucapione
Ai fini dell’usucapione il possesso deve essere continuo, ininterrotto e privo di vizi, a tal proposito l’art. 1163 c.c. afferma:
“Il possesso che è stato acquistato in modo violento o clandestino non giova ai fini dell’usucapione se non dal momento in cui la violenza è cessata o dal momento in cui il possesso è divenuto palese.”
Il possesso è considerato clandestino se esercitato di nascosto, in modo tale che il proprietario non ne abbia conoscenza. La violenza, invece, consiste in comportamenti coercitivi, minacce o atti di forza eseguiti nei confronti del proprietario legittimo.
Usucapione e prescrizione
L’art. 1165 c.c. stabilisce che le disposizioni generali in materia di prescrizione si applicano anche all’usucapione. La prescrizione è un istituto che prevede la perdita o l’acquisizione di un diritto a causa del trascorrere del tempo.
In altre parole, le regole che regolano il decorso del tempo per la prescrizione sono valide anche per il periodo necessario affinché una persona acquisisca la proprietà di un bene per mezzo dell’usucapione.
In particolare, ci sono due concetti che riguardano la prescrizione e che si applicano anche all’usucapione sono:
- sospensione della prescrizione: il termine per il compimento della prescrizione (e, per estensione, dell’usucapione) si sospende temporaneamente in presenza di determinate circostanze previste dalla legge. Per esempio, in caso di un legame di parentela o di matrimonio tra le parti.
- interruzione della prescrizione: diversamente dalla sospensione, l’interruzione comporta la ripartenza del termine. Ciò significa che, se avviene un atto interruttivo (ad esempio, una diffida del proprietario che rivendica il suo diritto), il tempo che è trascorso fino a quel momento si «annulla» e il conteggio del tempo riparte da zero.
Quando si parla di usucapione, il principio dell’art. 1165 c.c. implica che queste regole si applicano anche ai termini di tempo necessari per acquisire la proprietà di un bene. Ad esempio, se una persona sta cercando di acquisire un terreno tramite usucapione, ma durante il periodo di possesso si verifica una circostanza che sospende la prescrizione (come una causa di forza maggiore), il periodo di possesso si blocca temporaneamente. Se, invece, durante il periodo di possesso, il proprietario originario compie un atto di interruzione, come una diffida scritta, il periodo di possesso già trascorso non viene conteggiato e il termine dell’usucapione riparte da zero.
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Cosa si intende per diritto di usucapione
L’usucapione produce l’effetto di trasferire il diritto di proprietà o il diritto reale di godimento dal precedente titolare al possessore. L’effetto è retroattivo, vuol dire che si considera che il possessore abbia acquisito il diritto fin dall’inizio del possesso utile, con la conseguenza che gli atti compiuti sul bene dal possessore durante il periodo di possesso sono legittimati.
Una volta ottenuto il riconoscimento dell’usucapione, il possessore può procedere alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari, rendendo pubblico ed opponibile ai terzi il nuovo diritto acquisito.
Acquisto a titolo originario
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, l’acquirente ottiene il diritto di proprietà direttamente per effetto di una situazione di fatto, senza bisogno di un atto giuridico che trasferisca il diritto da un altro soggetto. In altre parole, la persona che acquisisce la proprietà attraverso un titolo originario come l’usucapione lo crea ex novo. L’acquisto a titolo originario crea un diritto nuovo, che non è vincolato ai difetti, vizi, gravami (come ipoteche o servitù non visibili) o limitazioni del diritto precedente.
Ad esempio, Tizio per 10 anni, usa un garage di cui non è il proprietario, mantenendolo sempre chiuso a chiave, senza che il legittimo proprietario ne rivendichi l’uso. Al termine del periodo previsto dalla legge, Tizio può ottenere la proprietà del garage per usucapione. L’acquisto avviene a titolo originario, quindi, Tizio ottiene un diritto di proprietà «pulito», non vincolato da ipoteche che gravavano sul bene. Ciò significa che il diritto di proprietà acquisito per usucapione non porta con sé i difetti del passato.
Proprietà per usucapione: come dimostrarla (e procedura annessa)
L’usucapione, per essere riconosciuta, richiede una procedura che prevede sia la raccolta di prove del possesso sia l’intervento del giudice, quando necessario. Ecco una panoramica del percorso da seguire.
Fase preliminare: raccogliere prove del possesso
La prima fase consiste nel raccogliere tutte le prove documentali e testimoniali che possano attestare la continuità del possesso, la sua natura non violenta e la durata. Tali elementi sono essenziali per dimostrare la sussistenza dei requisiti di legge per l’usucapione. Fra questi, possono includersi:
- atti di possesso, come ricevute di pagamento di imposte locali come l’IMU e TARI;
- dichiarazioni di residenza o certificati anagrafici;
- documenti relativi a contratti di fornitura di energia elettrica, gas;
- eventuali perizie tecniche che attestino la gestione del bene;
- ricevute di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.
Le prove testimoniali sono rilevanti nei casi in cui il possesso sia stato pubblico e noto: vicini di casa, conoscenti o altre persone che abbiano avuto conoscenza diretta del possesso possono essere chiamati a testimoniare in giudizio.
Accertamento notarile
In presenza di situazioni non controverse, l’ art. 2643 c.c. consente anche di ottenere un accertamento dell’usucapione tramite atto pubblico redatto da un notaio, purché tutti i soggetti interessati siano d’accordo. Questo accertamento può essere utilizzato per la successiva trascrizione nei registri immobiliari.
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Intervento del giudice: ricorso al tribunale
Se la situazione non è pacifica o manca un accordo con il proprietario originario, è necessario presentare un ricorso al tribunale per ottenere una sentenza di accertamento dell’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione. La domanda si fa con atto di citazione deve essere presentata presso il tribunale competente per territorio, ossia quello del luogo in cui si trova il bene.
Si tratta di un procedimento a cognizione ordinaria, durante il quale il richiedente dovrà provare il possesso continuato e non interrotto del bene per il periodo richiesto dalla legge. Il giudice, dopo aver valutato le prove, emetterà una sentenza che potrà dichiarare il diritto di proprietà acquisito per usucapione.
Sentenza di accertamento
La sentenza di accertamento dell’usucapione, una volta emessa, ha l’effetto di riconoscere ufficialmente l’acquisizione della proprietà del bene da parte del possessore. Tale sentenza ha valore dichiarativo, in quanto attesta un diritto che si è già formato per effetto del possesso prolungato.
È un atto necessario per la successiva trascrizione nei registri immobiliari, che rende opponibile ai terzi l’acquisto del diritto per usucapione. L’efficacia retroattiva della sentenza implica che il possessore viene considerato proprietario fin dal momento in cui ha iniziato a possedere il bene utilmente ai fini dell’usucapione.
Registrazione e trascrizione dell’usucapione
Una volta ottenuta la sentenza favorevole, è necessario procedere alla trascrizione dell’usucapione nei registri immobiliari presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente.
La trascrizione rende pubblico l’acquisto della proprietà per usucapione, opponibile a terzi. Questo passaggio è cruciale per tutelare il nuovo proprietario da eventuali contestazioni da parte di altri soggetti.
Esempi concreti di usucapione
Una volta compresa la disciplina giuridica, vediamo ora degli esempi concreti di usucapione.
Usucapire un appartamento
Immaginiamo il caso di Caio che occupa un appartamento, pagandone le imposte, effettuando lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, e usandolo in modo esclusivo. Questo possesso non è rivendicato dall’originario proprietario,. In questo contesto, il possesso è continuato, non interrotto, pacifico e pubblico. Dopo 10 anni di possesso ininterrotto, il possessore di buona fede può ricorrere in tribunale per ottenere una sentenza di accertamento dell’usucapione dell’immobile.
Durante il giudizio, il soggetto dovrà dimostrare di aver posseduto l’appartamento con le modalità descritte, presentando prove documentali come fatture, bollette e dichiarazioni di terzi che attestino l’effettivo uso continuato dell’immobile come abitazione propria. Se la sentenza accerta la maturazione dei termini per l’usucapione, il soggetto potrà procedere con la trascrizione del nuovo diritto di proprietà nei registri immobiliari, ottenendo così il riconoscimento ufficiale della proprietà dell’appartamento.
Al contrario, una rivendicazione intervenuta nel corso degli anni, anche attraverso una semplice lettera di diffida, è idonea ad interrompere il termine per l’usucapione, costringendo il Caio a ricominciare il computo dei 20 anni, perché in questo caso non è più in buona fede, in quanto è a conoscenza di ledere un altrui diritto.
Usucapire un’automobile
Supponiamo che Sempronio trovi un’automobile abbandonata nel cortile della sua abitazione. L’auto era stata lasciata da un precedente conduttore del suo immobile che si era trasferito all’estero, senza più tornare a reclamare il veicolo. Sempronio credendo che nessuno fosse più interessato a quell’auto, inizia a usarla regolarmente, provvedendo alla manutenzione e alla revisione periodica.
Trascorsi 10 anni, potrebbe richiedere al giudice una sentenza che riconosca l’usucapione e con tale provvedimento, aggiornare l’intestazione del veicolo presso il Pubblico Registro Automobilistico (PRA). Per ottenere il riconoscimento legale, è necessaria una dichiarazione giudiziale che confermi l’acquisto per usucapione, poiché l’auto è un bene mobile registrato, se si fosse trattato di un bene mobile non registrato, ad esempio una bicicletta, non sarebbe stato necessario un ricorso per rivendicare la proprietà della bicicletta tramite usucapione.
Usucapire un immobile: l’Arciconfraternita di Caserta
Un esempio interessante di usucapione riguarda l’acquisizione di immobili storici o di pregio che, a causa di abbandono prolungato, sono stati rivendicati da soggetti privati attraverso il possesso continuato. Un’arciconfraternita a Caserta, che ha ottenuto la proprietà di una chiesa e di un oratorio tramite l’usucapione, dopo averli usati e gestiti ininterrottamente per oltre 20 anni senza che il precedente proprietario ne rivendicasse i diritti.
Questa situazione ha permesso alla confraternita di ottenere il riconoscimento formale della proprietà attraverso una sentenza del tribunale. Simili vicende possono verificarsi anche con edifici di pregio, come ville storiche o casali abbandonati in contesti rurali.
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Usucapire un bene demaniale con vincolo archeologico
Un caso recente ha riguardato un’area con vincolo archeologico nella quale un cittadino aveva cercato di ottenere la proprietà per usucapione, dopo averla posseduta per un lungo periodo. Tuttavia, poiché l’area era qualificata come bene demaniale e soggetta a un vincolo archeologico, il tribunale ha stabilito che non fosse usucapibile. La Corte di Cassazione ha confermato che i beni di interesse storico, artistico o archeologico appartenenti al demanio pubblico non possono essere acquisiti per usucapione, poiché il loro valore culturale ne rende impossibile il trasferimento a privati attraverso il solo possesso continuato.
Questo tipo di casi evidenzia un’importante distinzione legale: mentre l’usucapione può applicarsi a molti beni immobili abbandonati, la normativa protegge rigorosamente i beni di valore culturale e storico per preservarli come patrimonio pubblico. Ciò evita che tali beni possano passare in mani private attraverso un semplice possesso prolungato e garantisce che restino a disposizione della collettività.
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