La tassazione degli immobili patrimonio delle imprese

Per i soggetti passivi Ires, i redditi di terreni (dominicali e agrari) e dei fabbricati, non costituenti beni strumentali ne beni merce (classico caso di immobili ad uso civile), sono determinati in base alla risultanze catastali, come disposto dal Capo II del Tuir, per gli immobili situati in Italia, e a norma dell’articolo 70, comma 2 del Tuir, per gli immobili situati all’estero.

Tale disciplina non si applica per i redditi dominicali e agrari dei terreni derivanti dall’esercizio di attività agricole di cui all’articolo 32 del Tuir, pur se nei limiti previsti.

Terreni
Ai sensi dell’articolo 3, commi da 48 a 52, Legge n. 662/96, ai redditi di terreni (rendite iscritte in catasto) va applicato un coefficiente di rivalutazione rispettivamente pari al:

• 80% per il reddito dominicale;
• 70% per il reddito agrario.

Fabbricati
Le rendite catastali dei fabbricati devono essere rivalutate del 5% ai sensi dell’articolo 3, commi da 48 a 52, Legge n. 662/96. Nel caso di unità immobiliari a disposizione deve essere ulteriormente applicata la maggiorazione di 1/3. Questo, indirettamente, comporta che per le società di gestione immobiliare, l’acquisto di un immobile patrimonio, si tradurrà nella indeducibilità delle quote di ammortamento o dei canoni di leasing, imputati a conto economico.

Fabbricati non strumentali locati
Se gli immobili non strumentali risultano locati (come nel caso di un’impresa proprietaria di un immobile uso abitazione concessi in locazione a terzi), il reddito non è determinato, come avviene per i soggetti privati, applicando al canone una riduzione forfettariamente del 5%, bensì è individuato nel maggior ammontare tra:

• la rendita catastale, rivalutata del 5%;
• il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a) del DPR n. 380/2001. Tale deduzione non può comunque essere superiore al 5% del canone di locazione stesso. Le spese sostenute eccedenti il predetto limite non sono deducibili.

Locazioni a canone concordato
Come previsto dall’articolo 8, Legge n. 431/1998, il reddito degli immobili situati nei Comuni ad alta densità abitativa, concessi in locazione ad un canone “convenzionale” sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, gode di un ulteriore deduzione del 30% sul 95% del canone di locazione percepito.

Immobili di interesse storico
Ai fini Ires la determinazione del reddito imponibile è determinata dalla rendita catastale rivalutata del 5%, abbattuta del 50%. Se l’immobile di interesse storico è locato la base imponibile Ires è data dal maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e la rendita catastale effettiva.