Tasi 2015, Immobili in comodato d’uso: aliquote, calcolo dell’imposta e adempimenti, la guida

Il caso degli immobili concessi in comodato d’uso è particolarmente complesso ai fini del calcolo della Tasi 2015, dal momento che sono previste specifiche regole fiscali che, poi, prevedono anche una declinazione specifica da parte del singolo comune in cui è situato l’immobile.

Per quanto riguarda la normativa generale relativa alla Tasi 2015 è opportuno ricordare che il Decreto 47/2014, a proposito degli immobili concessi in comodato, prevede che i singoli Comuni, con apposita delibera, possano equiparare l’abitazione concessa in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado, ad un’abitazione principale, a condizione che i parenti, la utilizzino, appunto, proprio come abitazione principale.

La specifica normativa fiscale relativa alla Tasi 2015 per gli immobili concessi in comodato d’uso viene però complicata dalle specifiche modalità applicative che il singolo Comune può scegliere. Ecco quali sono.

Immobili in comodato d’uso assimilati ad abitazione principale
Il decreto 47/2014 prevede che i Comuni possano decidere per l’assimilazione fiscale dell’immobile concesso in comodato d’uso ad una abitazione principale secondo due specifiche modalità:

• il trattamento fiscale dell’immobile concesso in comodato d’uso viene equiparato a quello dell’abitazione principale, per la sola quota di rendita catastale (risultante in Catasto) che supera il valore di 500 euro;
• il trattamento fiscale dell’immobile concesso in comodato d’uso viene equiparato a quello dell’abitazione principale, senza nessun limite di rendita ma nel solo caso in cui il nucleo familiare di cui fa parte il comodatario (ossia il parente in linea retta entro il primo grado) abbia un ISEE che non superi i 15000 euro annui;

Per capire qual è il regime fiscale adottato dal proprio comune, i contribuenti dovranno innanzitutto tenere in considerazione e verificare le specifiche delibere comunali.
Mentre nel caso in cui il comune non imponga il limite di rendita (caso 2) il calcolo della Tasi risulta estremamente chiaro perché, qualora il contribuente a cui viene concesso l’immobile abbia un ISEE inferiore ai 15000 euro, l’immobile viene considerato in tutto e per tutto come un’abitazione principale (per cui non è dovuta neanche l’IMU), per cui si applicano le specifiche aliquote e si gode delle specifiche detrazioni previste dal Comune, il caso in cui il comune imponga un limite di rendita risulta più complesso.

Immobili in comodato d’uso e limite di rendita
Nel caso in cui il Comune decida di imporre un limite di rendita il calcolo della Tasi avviene con le seguenti modalità:

• per la quota di rendita catastale entro i 500 euro si applicano l’aliquota Tasi e le eventuali detrazioni previste per l’abitazione principale;
• per quota di rendita catastatale eccedente i 500 euro si applicano l’aliquota Tasi e le detrazioni previste per l’abitazione secondaria;

Sulla quota in eccedenza (oltre i 500 euro) il proprietario dell’immobile è tenuto anche al pagamento dell’IMU.

Tasi 2015 immobili in comodato d’uso: chi paga
Per quanto riguarda il pagamento del tributo, dal momento che l’immobile concesso in comodato d’uso a un parente in linea retta entro il primo grado, viene assimilato ad un’abitazione principale, il MEF ha previsto che:

• il pagamento del tributo sia sempre a carico del proprietario/possessore e non dell’occupante;
• unica eccezione a questa regola è rappresentata dal caso del limite di rendita, in questo regime fiscale, infatti, la quota di rendita catastale superiore a 500 euro non viene assimilata ad abitazione principale, quindi, almeno teoricamente, solo su quella quota eccedente:
  • spetterebbe al comodatario il pagamento di una parte del tributo compresa tra il 10% e il 30%, in base alle delibere del comune;
  • spetterebbe al comodatario il pagamento di una parte del tributo pari al 10%, nel caso in cui il Comune non abbia deliberato in proposito;
  • spetta comunque il proprietario il pagamento della restante parte del tributo;

Immobili non assimilati ad abitazione principale
E’ opportuno anche ricordare che le delibere comunali vanno controllate e verificate perché il Comune potrebbe anche decidere:

• di non assimilare, in alcun caso, l’immobile concesso in comodato d’uso, ad abitazione principale e di prevede per esso il trattamento fiscale ordinario (sia per Tasi che per IMU);
• di non assimilare l’immobile ad abitazione principale ma di prevedere comunque, per gli immobili concessi in comodato d’uso, un’aliquota agevolata, in luogo di quella ordinaria.