Aste giudiziarie: vantaggi e svantaggi per il compratore

L’asta giudiziaria è l’attività processuale con la quale il giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni mobili o immobili di chi ha subito un’esecuzione immobiliare o un fallimento. Lo scopo è recuperare una liquidità con cui pagare i creditori rimasti insoddisfatti.

Possono partecipare all’asta giudiziaria tutte le persone fisiche o giuridiche - ad eccezione del debitore - mediante un’offerta di denaro. Per partecipare è necessario presentare una idonea domanda di partecipazione oppure un’offerta irrevocabile d’acquisto presso la cancelleria del tribunale.

Nelle aste giudiziarie possono essere venduti sia beni mobili (come automobili e natanti) che beni immobili (come abitazioni private, alberghi o garage) divisi in uno o più lotti. Come nelle aste ordinarie, si aggiudica il bene chi offre il prezzo più alto.

Acquistare un bene in un’asta giudiziaria può essere molto conveniente, specialmente dopo diverse aste deserte che provocano una notevole riduzione del prezzo di base, ma talvolta si rivela rischioso: infatti si può incorrere in appartamenti o edifici con irregolarità edilizie o addirittura abusive, senza avere la possibilità di chiedere il risarcimento o la riduzione del prezzo.

Adesso andiamo a vedere nel dettaglio qual è la disciplina delle aste giudiziarie e quali sono i pro e i contro per il compratore.

Aste giudiziarie: la disciplina

L’asta giudiziaria è un processo esecutivo con il quale il giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni mobili o immobili di proprietà dell’esecutato (termine tecnico per indicare chi ha subito un pignoramento) o del fallito.

Questa tipologia di asta persegue lo scopo di ottenere denaro per soddisfare i creditori del proprietario del mobile o dell’immobile. In tal modo l’ordinamento soddisfa il diritto dei creditori ad ottenere il pagamento delle somme dovute.

Le aste giudiziarie si svolgono secondo due modalità:

• attraverso la vendita con incanto, ovvero con una vera e propria gara al rialzo tra i partecipanti. Nelle aste giudiziarie con incanto chi fa l’offerta più alta deve aspettare 10 giorni prima che diventi definitiva perché in questo lasso di tempo chiunque può fare un’ulteriore offerta presso la cancelleria del tribunale. L’offerta viene presa in considerazione solo se supera di almeno un quinto quella precedente;

• attraverso la vendita senza incanto, cioè quando le offerte di acquisto non vengono fatte in pubblica udienza davanti al giudice ma sono depositate direttamente in cancelleria (in busta chiusa, segreta ed irrevocabile) e successivamente valutate dal giudice dell’esecuzione. In questo caso l’aggiudicazione è da subito definitiva. Le buste vengono aperte in occasione dell’udienza pubblica alla presenza di tutti i partecipanti e vince chi ha offerto il prezzo più alto.

Prima di procedere all’acquisto chi è interessato può consultare la documentazione sul bene mobile o immobile. Infatti l’articolo 490 del Codice di procedura civile prevede l’obbligo di inserire l’avviso di vendita con tutte le informazioni utili sul portale del Ministero della giustizia, nell’area denominata “portale delle vendite pubbliche”.

Come partecipare alle aste giudiziarie

Le aste giudiziarie sono effettuate dai magistrati del tribunale oppure dai notai. Tutti possono partecipare - fatta eccezione del debitore esecutato o fallito - e non è necessaria la presenza dell’avvocato.

Le modalità di svolgimento sono contenute nell’ordinanza di vendita: l’eventuale suddivisione dei beni in uno o più lotti, il prezzo di base dell’incanto, il giorno e l’ora prestabiliti, la misura minima dell’aumento delle offerte ed il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

L’offerta di partecipazione all’incanto deve essere depositata nella cancelleria del tribunale e prevede il pagamento di un’imposta di bollo di 16,00 euro e del 10% del prezzo di base d’asta o della offerta fatta. Se la vendita è con incanto, in sede d’asta gli acquirenti effettuano i rilanci a voce, invece se è senza incanto - come nella maggior parte dei casi - si aprono le buste con le offerte precedentemente presentate.

Quando il giudice dichiara l’aggiudicazione definitiva, l’aggiudicatario deve versare quanto offerto nel modo e nel termine indicato, altrimenti l’aggiudicazione del bene decade e viene comminata anche una multa (oltre alla perdita della cauzione già versata).

Può anche accadere che le aste organizzate non ricevano nessuna offerta: in questo caso si parla di “aste deserte”. Quando ciò accade il giudice fissa una nuova data e riduce il prezzo di partenza del bene.Come si viene a conoscenza delle aste giudiziarie e come partecipare?

Vediamo adesso quali sono i vantaggi e gli svantaggi delle aste giudiziarie.

Pro e contro per il compratore

Acquistare un bene in un’asta giudiziaria ha indiscussi vantaggi, soprattutto per quanto riguarda il prezzo. In genere il risparmio parte dal 10% ma può arrivare fino al 60% del valore di mercato del bene. A questo risparmio si deve aggiungere che l’acquirente non è tenuto a versare nè le spese notarili nè le provvigioni di mediazione immobiliare.

Dall’altro lato però ci sono anche degli aspetti negativi che necessitano di alcune precisazioni. In primo luogo si sottolinea che l’acquisto di un’immobile in un’asta giudiziaria avviene a corpo e non a misura, quindi se si riscontrano delle differenze di misura non può esserci nessun risarcimento o riduzione di prezzo. Per di più chi acquista non può appellarsi alle norme previste come garanzia per i vizi o mancanza di qualità. Ma il rischio maggiore è costituito dal fatto che il bene potrebbe essere ancora occupato perché i tempi di rilascio dell’immobile possono rivelarsi più lunghi del previsto.