Ecco come stabilire in modo sicuro chi è proprietario del cortile condominiale, capendo di conseguenza come deve essere utilizzata l’area.
Le numerose liti tra vicini spesso vertono sugli spazi comuni e in particolare sul cortile, l’area che più facilmente dà adito a disagi e incomprensioni. Un parcheggio invadente, un uso poco appropriato o persistente, condotte che impediscono agli altri condomini di usufruire dell’area… le variabili sono davvero molte, tanto che la giurisprudenza italiana abbonda di cause sull’utilizzo del cortile condominiale.
Per capire quali regole si applicano all’uso del cortile e conoscere i presupposti non soltanto per richiedere un risarcimento del danno ma persino per una querela, serve innanzitutto chiarire qual è la titolarità del bene. In altre parole, tutto dipende da chi è proprietario del cortile in condominio. Quando è una parte comune, tutti i condomini hanno pari diritti d’uso, altrimenti prevalgono quelli del proprietario.
Tendenzialmente, si tratta di uno spazio comune, cosa che non è nemmeno molto difficile da provare in un’eventuale causa. A quel punto sarà però opportuno riuscire a documentare gli eventuali abusi del condomino, in particolare se accusato di ostacolare gli eguali diritti dei vicini di casa. Ci sono, però, delle eventualità in cui il cortile appartiene a uno o più condomini e non alla loro generalità, specifiche eccezioni previste dalla legge.
Naturalmente, in questi casi non si applicano le regole sulle parti comuni condominiali, bensì quelle di proprietà privata, considerando anche eventuali (e probabili) servitù.
Chi è proprietario del cortile condominiale?
Come anticipato, di norma il cortile condominiale è un’area comune, vale a dire proprietà di tutti i condomini secondo i millesimi di ognuno. Queste quote, comunque, non si riflettono sulla possibilità di godimento del bene, che deve essere equa per tutti, con il solo limite del pari diritto altrui. Non si tratta di una semplice probabilità, ma di una vera e propria disposizione di legge.
Si parla in proposito proprio di presunzione di condominialità, che opera tanto sul cortile quanto su spazi come le scale, i lastrici solari e l’ascensore. Tanto è stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile, secondo cui determinate aree dell’edificio sono da intendersi di proprietà comune, salvo prova contraria. Ciò significa che potrebbe essere diversamente, ma spetta al presunto proprietario superare tale presunzione.
Cortile condominiale di proprietà esclusiva
In alcuni casi, il cortile condominiale è di proprietà esclusiva di uno o più condomini. Perché ciò sia possibile i proprietari devono poter provare questo diritto in giudizio, mostrando un titolo di proprietà, il regolamento condominiale o le particolari caratteristiche del bene stesso. Quest’ultimo caso è senza dubbio il più ostico, perché si tratta di superare una presunzione di legge senza nessun atto scritto dalla propria parte, seppur attraverso incontrovertibili considerazioni pratiche.
Si tratta, infatti, di dimostrare che il cortile presente in condominio apporta utilità a un singolo condomino (eventualmente più d’uno, ma in ogni caso non tutti) ed è pertanto da intendersi parte della proprietà privata. La giurisprudenza ha chiarito che questo concetto non è da confondersi con l’effettivo utilizzo del bene e nemmeno con la sua collocazione nello stabile.
Ciò si verifica quando, per la conformazione strutturale dell’edificio, il cortile interessato apporta luce e aria soltanto ad alcune unità immobiliari. Non a caso, quando ciò accade ci sono di norma più cortili. Altrimenti, per provare la proprietà esclusiva del cortile condominiale servirà attestarla con un titolo di proprietà, ottenuto ad esempio tramite l’acquisto dell’area dal costruttore insieme all’unità immobiliare oppure con la sentenza del giudice che riconosce l’usucapione. Ricordiamo, infatti, che a determinate condizioni è possibile usucapire anche le parti comuni di un condominio.
In assenza di questi elementi, l’unica alternativa per attestare la proprietà del cortile è il regolamento di condominio, purché di tipo contrattuale e quindi approvato all’unanimità. Questo può infatti assegnare diversamente le parti comuni di quanto disposto dalla legge. In caso contrario, il cortile deve essere considerato uno spazio comune.
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