Sull’imposta per la casa sono previste diverse esenzioni che permettono di non pagare acconto e saldo dell’Imu. Chi non versa sulla seconda casa?
Come non pagare l’Imu 2024 sulla seconda casa? L’Imposta Municipale Unica è una tassa definita «patrimoniale» visto che chiamati al pagamento sono i proprietari di immobili. Sulla prima casa, a meno che non sia accatastata in una categoria di lusso, l’Imu non si paga e, di conseguenza, destinatari dell’imposta sono coloro che possiedono più di un immobile.
Proprio per il fatto che venga vista come una sorta di balzello sulla proprietà (alla stregua del bollo auto e del canone Rai), si è sempre alla ricerca del modo di non versare l’imposta e ci trovano escamotage, metodi e strade per non versare il dovuto che, a volte, sono sull’orlo dell’illegittimità.
Con l’avvinarsi della scadenza del saldo Imu, che deve essere pagato non oltre il 16 dicembre 2024, è bene fare chiarezza su quali sono le possibilità di non versare l’Imu sulla seconda casa in modo del tutto legale.
Imu 2024, una delle imposte più odiate
L’Imu è l’imposta che deve essere pagata da chi possiede un immobile. Ne sono esenti solo le abitazioni principali, a patto che non siano classificate come «di lusso».
Sicuramente l’Imu è una delle imposte che i contribuenti odiano maggiormente, ma è anche una di quelle maggiormente evase. Basti pensare che le mancate entrate per le casse dello Stato per tali evasioni superano i 5 miliardi l’anno.
Quando si tratta di evadere una tassa o un’imposta gli italiani sanno essere molto creativi. E nel caso dell’Imu le strategie messe in campo sono diverse, come quella delle separazioni finte o con i falsi cambi di residenza dei coniugi nei diversi immobili che possiedono.
Se molti scelgono strategie ai limiti dell’illegalità, ci sono anche scelte perfettamente legali che permettono, se non proprio di essere esonerati dal pagamento dell’imposta, almeno di poter risparmiare sulla stessa. Si tratta di scelte fiscali che possono essere, nel lungo periodo, molto convenienti e provocare molte meno preoccupazioni rispetto all’agire in modo fraudolento.
Come non pagare l’Imu: comodato d’uso gratuito
Non pagare totalmente l’Imu è difficile; meno complesso è invece accedere a sconti e agevolazioni fiscali che, sebbene non facciano venir meno l’obbligo di versare una quota delle tasse sulla casa, consentono di risparmiare somme considerevoli alla fine dell’anno.
È possibile non pagare l’intero importo dell’Imu dovuta nel caso di concessione dell’immobile non esente in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado.
Per gli immobili concessi in comodato tra genitori e figli, sia per l’Imu che per la TasiI è riconosciuto uno sconto del 50% sul totale dell’imposta dovuta. Si ricorda che per beneficiare dell’agevolazione è necessario che vengano rispettati determinati requisiti, quali:
- l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale;
- l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
- il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
- il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso;
- il comodante deve presentare la dichiarazione Imu per attestare il possesso dei requisiti sopra indicati.
Come non pagare l’Imu: ottimizzare il patrimonio immobiliare con cessioni e donazioni
Esistono altre modalità totalmente legali per non pagare le tasse sulla casa. Una tra le più note è l’“ottimizzazione del patrimonio immobiliare” tra parenti.
Si pensi a un contribuente possessore di due immobili, il primo esente Imu e Tasi, mentre il secondo sottoposto all’obbligo di pagamento. Per evitare il notevole esborso monetario annuale, si può scegliere di donare l’immobile a un figlio.
Se questi trasferirà nell’immobile donato la sede della propria abitazione principale, potrà beneficiare dell’esenzione prevista per le prime case.
Ovviamente, nel caso in cui si optasse per questa scelta con l’obiettivo di non pagare l’Imu o la Tasi, è bene considerare che le donazioni sono quasi sempre irrevocabili, e pertanto sarà fondamentale valutare caso per caso quando conviene e quando no.
Modifiche catastali per non pagare l’Imu: immobili collabenti F2
Esiste un terzo caso, o meglio sarebbe dire una terza condizione, per non pagare l’Imu.
Sono esonerati dal pagamento delle imposte sulla casa gli immobili collabenti (categoria catastale F2). Si tratta di edifici privi di rendita catastale in quanto non in grado di produrre reddito a causa dello stato di particolare degrado.
Si pensi, ad esempio, a ruderi, immobili demoliti in parte, con il tetto crollato. Insomma, nel caso di possesso di una casa inutilizzabile o inagibile, è possibile richiedere una revisione della categoria catastale per sfuggire al prelievo Imu e Tasi.
Come non pagare l’Imu: le finte residenze
Quelle fin qui elencate sono ipotesi del tutto legali, che consentono al contribuente di risparmiare sulle imposte dovute senza correre il rischio di contestazioni da parte del Fisco.
Non tutti però scelgono la via del giusto per non pagare l’Imu. Un caso tra tutti è quello delle finte separazioni o meglio dei cambi di residenza fittizi, balzato agli onori della cronaca per la stretta prevista con la Legge di Bilancio 2020.
Sono diversi i coniugi che, per non pagare le tasse sulla seconda casa posseduta, dichiarano di avere residenze separate, di modo che ambedue gli immobili - situati in comuni diversi - siano considerati abitazione principale e, in quanto tali, esenti dal versamento.
Il fenomeno delle finte prime case è tutt’altro che marginale, ed è per questo che la Legge di Bilancio 2020 ha introdotto la possibilità di fruire dell’esonero Imu soltanto per la prima casa del “nucleo familiare”.
In altre parole, ogni famiglia poteva avere una sola abitazione principale sulla quale non pagare l’Imu, anche se la seconda casa si trovava fuori dal territorio del Comune di residenza.
Ma questa norma è stata completamente ribaltata da una sentenza della Corte Costituzionale. Con la sentenza 209 del 13 ottobre 2022 la Consulta ha ritenuto del tutto lecito il fatto che i coniugi con doppia residenza abbiano diritto alla doppia esenzione sull’Imu e questo a prescindere da dove siano collocate territorialmente le due abitazioni in questione.
Secondo la sentenza negare la doppia esenzione la doppia esenzioni a marito e moglie che, per esigenze lavorative o di altra natura, devono vivere in due abitazioni distinte, è come porre un ostacolo alla formazione della famiglia.
Questo ha portato il legislatore ad assicurare la doppia esenzione ai coniugi con diversa residenza, anche se in due abitazioni situate nello stesso Comune. Gli effetti della sentenza non si producono solo per il futuro ma, essendo retroattivi, hanno dato diritto a moltissimi coniugi con diversa residenza, che negli ultimi anni hanno pagato la doppia imposizione, di chiedere il rimborso di quanto versato, ma non dovuto.
La richiesta di rimborso va presentata entro 5 anni dal sorgere del diritto ed ha effetto per i 5 anni precedenti, per i quali è possibile, quindi, chiedere il rimborso.
Ovviamente questa novità del 2022 ho portato molti italiani ad approfittare della cosa per evadere il pagamento dell’Imu sulla seconda casa. Basta che uno dei due coniugi sposti la residenza nella seconda abitazione per non versare l’Imu. In questo caso però, è compito dei Comuni vigilare su eventuali abusi della doppia residenza.
Falsa residenza nell’immobile locato
Un’altra pratica illegale che molti proprietari di casa mettono in atto per non versare l’Imu sull’immobile locato è quella di far mantenere la residenza nell’immobile dato in affitto a uno dei due coniugi. Si tratta di una residenza fittizia perché, ovviamente, il proprietario (o il suo coniuge) non vivono realmente all’interno dell’immobile dato in affitto a terze persone, ma fanno figurare di avere la residenza lì per non dover pagare l’Imu sulla seconda casa.
Il rischio che si corre, in questo caso, è molto alto. Non sempre l’inquilino è d’accordo con questa pratica e si trova costretto ad accettare la decisione pur di avere il contratto di locazione. Una volta sottoscritto il contratto, però, non ci vuole molto a presentare una denuncia al Comune per residenza fittizia, specificando anche che la casa è stata concessa in locazione. In questo caso, infatti, il proprietario per poter mantenere la residenza nell’immobile deve riservarsi una parte di esso (una stanza per esempio) e la cosa deve risultare dal contratto. Se la cosa non è stata specificata (ed è così nella maggior parte dei casi, visto che un’immobile di cui il proprietario si riserva una stanza, solitamente, prevede un canone di locazione più basso) nel contratto è facilmente dimostrabile che la residenza in questione è fasulla.
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