Cos’è l’usufrutto e cosa dice la legge

Se ti sei mai chiesto cosa significhi cosa si intende per usufrutto e quale sia la sua utilità, sei nel posto giusto. L’usufrutto è un istituto risalente al diritto romano, che persiste ad avere un ruolo centrale nel diritto civile moderno.

Il termine usufructus deriva dal latino ed è composto dalle parole usus (uso) e fructus (frutto), ed è letteralmente il diritto di utilizzare un bene e godere dei frutti che esso produce. Tale impostazione rifletteva la struttura economica romana, in cui la proprietà poteva essere separata tra chi possedeva la nuda proprietà (dominium) e chi aveva il diritto di godere temporaneamente dei frutti del bene. L’usufruttuario aveva il diritto di usare un bene di proprietà altrui e di trarre da esso tutte le utilità possibili, senza però alterarne la sostanza – usufructus est ius alienis rebus utendi fruendi, salva rerum substantia.

Nel corso del tempo, la figura dell’usufrutto ha subito delle evoluzioni, adattandosi ai bisogni della società moderna, pur mantenendo intatta la sua struttura di base.
Ma procediamo con ordine: scopriamo tutto quello che c’è da sapere e cosa dice la normativa vigente.

Cosa significa usufrutto e cos’è il diritto di usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale di godimento disciplinato dall’art. 981 c.c. e seguenti.

Il diritto di usufrutto consiste nella facoltà di utilizzare e trarre vantaggio da un bene di proprietà altrui, rispettandone la natura e la destinazione economica. L’usufruttuario, colui che gode del diritto di usufrutto, ha quindi la possibilità di utilizzare il bene e percepirne i frutti, ma non diviene proprietario del bene, che rimane nella titolarità del cosiddetto nudo proprietario.

Definizione giuridica di usufrutto

L’art. 981 c.c. definisce l’usufrutto:

il diritto di godere di una cosa altrui, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e senza modificarne la sostanza.

Tale nozione sottolinea diversi aspetti di questo diritto reale su cosa altrui.

• Il diritto di godimento: l’usufruttuario può utilizzare il bene in modo esclusivo, trarne tutti i frutti naturali, come i raccolti di un terreno agricolo, o frutti civili, come i canoni di locazione di un immobile.
• L’obbligo di non modificare la destinazione economica: ad esempio, se l’oggetto dell’usufrutto è un immobile residenziale, esso non può essere trasformato in un locale commerciale.
• L’usufrutto è un diritto limitato nel tempo.
• Si tratta di un diritto personalissimo: infatti, è legato alla persona dell’usufruttuario e non può essere trasmesso agli eredi. Tuttavia, l’usufruttuario può cedere il suo diritto ad altri per la durata residua dell’usufrutto, sempre nel rispetto delle condizioni contrattuali e legali.

Oggetto dell’usufrutto

Il diritto di usufrutto può essere costituito su una vasta gamma di beni.

• Per quanto riguarda i beni immobili, possono essere oggetto di usufrutto case, appartamenti, terreni e fabbricati.
• Anche i beni mobili, come automobili e macchinari, possono rientrare tra gli oggetti dell’usufrutto.
• Inoltre, possono essere oggetto di usufrutto anche i beni immateriali, come diritti d’autore, brevetti, azioni e quote societarie.

Inoltre, l’usufrutto può essere costituito anche su una parte di un bene (ad esempio, l’usufrutto su metà di un immobile) o su una pluralità di beni (usufrutto su un intero patrimonio).

Costituzione dell’usufrutto

Il diritto di usufrutto può sorgere in vari modi, tra cui:

• per legge: in alcuni casi, la legge attribuisce l’usufrutto direttamente. Ad esempio, l’usufrutto legale è previsto a favore del coniuge superstite sui beni della comunione ereditaria (art. 540 c.c.);
• per contratto: attraverso un accordo tra proprietario e usufruttuario, formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• per testamento: un soggetto può costituire l’usufrutto su determinati beni in favore di una persona designata tramite testamento;
• per usucapione: l’usufrutto può essere acquisito anche per usucapione, quando l’usufruttuario esercita ininterrottamente e pacificamente il godimento del bene per un periodo di tempo stabilito dalla legge.

La nuda proprietà e il rapporto con l’usufrutto

L’usufrutto crea una separazione tra il diritto di godimento del bene e la proprietà del bene stesso. L’usufruttuario ha il diritto di usare e sfruttare economicamente il bene, ma la titolarità della proprietà resta al nudo proprietario, il quale conserva un diritto «spogliato» del godimento.

Il nudo proprietario, pur non potendo godere del bene durante il periodo dell’usufrutto, rimane titolare della proprietà e recupera il pieno diritto su di essa al termine dell’usufrutto, per scadenza del termine o per la morte dell’usufruttuario.

La normativa di riferimento

L’usufrutto è disciplinato principalmente dal Codice Civile, che regola le caratteristiche del diritto, i diritti e i doveri dell’usufruttuario, le modalità di costituzione e le cause di cessazione dell’usufrutto. Le norme fondamentali sono contenute negli articoli 978-1020 c.c., che delineano gli aspetti centrali dell’istituto, dalla costituzione all’estinzione.

Ad esempio l’art. 1104 c.c. stabilisce che l’usufruttuario ha l’obbligo di manutenzione ordinaria del bene (art. 1004 c.c.), mentre le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.). Inoltre, l’art. 2643 c.c. stabilisce che l’usufrutto su beni immobili deve essere trascritto nei pubblici registri per essere opponibile a terzi.

Anche la normativa fiscale ha un ruolo cruciale, soprattutto nelle donazioni e successioni. L’art. 48 del TUIR regola il calcolo del valore dell’usufrutto a fini fiscali, basato su tabelle ufficiali che considerano la durata del diritto e l’età dell’usufruttuario. Queste disposizioni sono fondamentali per determinare l’impatto fiscale dell’usufrutto nelle operazioni patrimoniali.

Norme particolari si applicano quando l’usufrutto coinvolge beni culturali o terreni agricoli, che possono essere soggetti a specifici vincoli. La Legge sui beni culturali (D.Lgs. 42/2004) impone obblighi di conservazione e tutela sia al proprietario che all’usufruttuario, mentre le normative agricole richiedono la preservazione delle caratteristiche del terreno.

Infine, l’evoluzione normativa ha visto alcuni aggiornamenti rilevanti, come la legge n. 76 del 2016 sulle unioni civili, che ha esteso i diritti legati all’usufrutto anche ai conviventi di fatto, ampliando così l’applicazione dell’istituto.

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto è un diritto temporaneo. A differenza della proprietà, che è perpetua, l’usufrutto è destinato a estinguersi nel tempo.

La durata dell’usufrutto è definita dall’art. 979 c.c.:

• per le persone fisiche: l’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Questo significa che l’usufrutto ha una durata variabile, legata alla vita del beneficiario. Alla morte dell’usufruttuario, il diritto si estingue automaticamente, e il nudo proprietario recupera la piena disponibilità del bene;
• per le persone giuridiche: quando l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica (ad esempio, una società), la sua durata massima è fissata a 30 anni. Anche in questo caso, alla scadenza del termine, il diritto di usufrutto si estingue e il nudo proprietario riacquisisce la piena titolarità del bene.

La durata dell’usufrutto può essere stabilita in modo diverso all’atto della costituzione (a esempio, usufrutto con durata di 10 o 20 anni), ma in nessun caso può superare i limiti previsti dalla legge. Qualora non venga indicata una durata specifica nell’atto costitutivo, si presume che l’usufrutto duri per tutta la vita dell’usufruttuario.

Cessione dell’usufrutto

L’usufrutto può essere ceduto a terzi. Sebbene il diritto di usufrutto sia personalissimo e strettamente legato alla persona dell’usufruttuario, esso può essere ceduto in determinate circostanze. Con la cessione volontaria del diritto, l’usufruttuario può cedere il suo diritto a un’altra persona, per il tempo residuo dell’usufrutto. La cessione deve essere effettuata con le stesse formalità con cui è stato costituito l’usufrutto, ovvero con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

È importante notare che l’usufrutto non può essere trasferito inter vivos (per atto tra vivi) senza il consenso del nudo proprietario, se tale limitazione è stata stabilita nell’atto costitutivo. In caso contrario, la cessione è libera, ma il cessionario subentra nei diritti e negli obblighi dell’originario usufruttuario. L’usufruttuario può anche concedere in locazione a terzi il bene oggetto di usufrutto. Anche in questo caso, il contratto di locazione non può eccedere la durata dell’usufrutto, e alla sua cessazione il nudo proprietario subentra automaticamente nei rapporti con l’inquilino.

Il quasi usufrutto e l’usufrutto continuato: due casi particolari

Esistono due figure particolari di usufrutto che meritano una menzione specifica.

Quasi usufrutto

• Il quasi usufrutto si applica in particolare ai beni consumabili (ad esempio, denaro o derrate alimentari), che per loro natura non possono essere goduti senza alterarne la sostanza. In questi casi, l’usufruttuario ha il diritto di consumare il bene, ma si assume l’obbligo di restituire al nudo proprietario un equivalente alla cessazione dell’usufrutto. Questo principio è regolato dall’art. 995 c.c. Ad esempio, se l’usufruttuario riceve denaro in usufrutto, al termine del diritto dovrà restituire al nudo proprietario una somma equivalente.

Usufrutto continuato

• L’usufrutto continuato è una figura meno comune, che si verifica quando viene pattuito che il diritto di usufrutto possa essere trasmesso a una o più persone successive dopo la morte dell’usufruttuario originario. Tuttavia, questo tipo di usufrutto è limitato e soggetto a rigide condizioni, poiché di norma l’usufrutto è legato alla persona dell’usufruttuario e non trasmissibile agli eredi.

Le casistiche comuni del diritto di usufrutto

L’usufrutto è uno strumento giuridico molto versatile, che può essere applicato in una vasta gamma di situazioni. Le casistiche più comuni riguardano soprattutto l’usufrutto su beni immobili, ma l’istituto trova applicazione anche in altri contesti, come l’usufrutto su beni mobili, titoli finanziari, aziende e diritti immateriali. In questo paragrafo vedremo alcune delle situazioni più frequenti.

Usufrutto su beni immobili

L’usufrutto si applica frequentemente ai beni immobili, come case, appartamenti o terreni. Una delle forme più comuni è l’usufrutto abitativo, che consente all’usufruttuario di vivere nell’immobile senza esserne proprietario. Questa situazione è particolarmente diffusa in ambito familiare, dove un genitore può donare la nuda proprietà dell’immobile ai figli, riservandosi il diritto di usufrutto per continuare a risiedere nella casa fino al decesso. Questa soluzione non solo permette di mantenere il controllo sull’abitazione, ma offre anche vantaggi fiscali, poiché consente di anticipare il trasferimento della proprietà agli eredi.

Un’altra tipologia di usufrutto riguarda l’investimento immobiliare, dove l’usufrutto viene concesso a un investitore o a un terzo, che affitta l’immobile traendone un reddito. Questo tipo di usufrutto è particolarmente utilizzato in operazioni di gestione patrimoniale o in contesti commerciali. La separazione tra proprietà e godimento del bene consente di ottimizzare la gestione degli asset immobiliari, garantendo un rendimento economico senza perdere la titolarità della proprietà.

Usufrutto su beni mobili

L’usufrutto non si limita ai beni immobili, ma può essere costituito anche su beni mobili. Un esempio comune è l’usufrutto su veicoli o attrezzature, veicoli aziendali o attrezzature industriali. L’usufruttuario può utilizzare il bene e trarne il relativo profitto, mentre il nudo proprietario mantiene la proprietà del veicolo o delle attrezzature.

Si può costituire usufrutto su oggetti di valore, su beni di lusso o oggetti di particolare valore (ad esempio, opere d’arte o gioielli).

Usufrutto su titoli e azioni

Una casistica interessante riguarda l’usufrutto su titoli finanziari, azioni o quote societarie.

• usufrutto su azioni o quote di società: in questo caso, l’usufruttuario ha il diritto di percepire i dividendi generati dalle azioni o dalle quote societarie, senza però acquisirne la proprietà. Il nudo proprietario, invece, mantiene il diritto di voto in assemblea, salvo diversa disposizione pattuita tra le parti (art. 2352 c.c.). Questa situazione è comune nelle operazioni di passaggio generazionale di imprese familiari, dove il proprietario può trasferire la nuda proprietà delle quote ai successori, riservandosi però il diritto di usufruire dei dividendi fino alla propria morte.
• usufrutto su obbligazioni: è possibile costituire un usufrutto anche su obbligazioni o altri titoli di credito. In questo caso, l’usufruttuario ha diritto di percepire gli interessi prodotti dal titolo, mentre il nudo proprietario mantiene la proprietà del capitale investito.

Usufrutto legale e testamentario

Il Codice Civile prevede anche la costituzione automatica di usufrutto in determinate situazioni. In caso di morte di uno dei coniugi, c’è l’usufrutto legale del coniuge. Infatti, il coniuge superstite ha diritto di usufrutto su una quota dell’eredità, come previsto dall’art. 540 c.c. Questo diritto legale assicura al coniuge superstite il godimento di una parte dei beni ereditari, solitamente una quota dell’abitazione familiare, pur senza acquisirne la proprietà.

L’usufrutto può essere costituito anche per testamento, permettendo al testatore di assegnare il diritto di usufrutto a una persona diversa dal nudo proprietario. Ciò assicura il godimento di un bene a un convivente o un parente, senza privare gli eredi della proprietà.

Usufrutto su beni di interesse culturale e agricolo

Usufrutto su beni di interesse culturale si verifica quando l’usufrutto ha per oggetto un bene di rilevanza culturale (ad esempio, un immobile storico o un’opera d’arte), l’usufruttuario è soggetto alle normative di tutela previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).

Ciò significa che l’usufruttuario deve rispettare obblighi di conservazione e manutenzione straordinaria del bene, mentre la possibilità di trarne utilità economica potrebbe essere limitata. Inoltre, c’è anche l’usufrutto su terreni agricoli che è disciplinato da normative specifiche relative all’uso del suolo e alla preservazione delle risorse naturali.

Diritti e doveri dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha il diritto di godere del bene altrui, utilizzarlo e trarne utilità, ma è vincolato da una serie di obblighi stabiliti dal Codice Civile per garantire la conservazione del bene a favore del nudo proprietario. Gli artt. 982-986 c.c. conferiscono all’usufruttuario il diritto di usare il bene secondo la sua destinazione economica e di percepire i frutti naturali e civili prodotti dal bene. Può anche cedere il diritto di usufrutto o concedere in locazione il bene, purché la durata non superi quella dell’usufrutto stesso. Ha, inoltre, il diritto di apportare miglioramenti al bene, con diritto a un’indennità, e di eseguire addizioni con il consenso del nudo proprietario.

Sul fronte dei doveri, gli artt. 1001 e seguenti c.c. impongono all’usufruttuario obblighi di manutenzione ordinaria e rispetto della destinazione economica del bene. Deve redigere un inventario all’inizio dell’usufrutto e, se richiesto, fornire una cauzione a garanzia. Inoltre, deve pagare tutte le imposte e i tributi connessi all’uso del bene, restituirlo in buono stato alla scadenza dell’usufrutto, e notificare tempestivamente al nudo proprietario la necessità di riparazioni straordinarie.

In caso di danni o deterioramenti dovuti a negligenza o uso improprio, l’usufruttuario può essere tenuto al risarcimento.

Come si calcola l’usufrutto?

Il calcolo del valore dell’usufrutto rileva quando si tratta di operazioni che comportano effetti patrimoniali, come le successioni ereditarie, le donazioni o la cessione di immobili e diritti. Inoltre, la valutazione dell’usufrutto è particolarmente rilevante in ambito fiscale, poiché incide su imposte come l’imposta di registro, l’imposta di successione e l’imposta di donazione.

Per determinare il valore economico di un usufrutto, è necessario fare riferimento alle tabelle di calcolo ministeriali stabilite dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF). Queste tabelle tengono conto di vari fattori, quali la durata del diritto, l’età dell’usufruttuario e il valore del bene oggetto di usufrutto.

Calcolo dell’usufrutto per le persone fisiche

Nel caso di un usufrutto vitalizio, cioè quando il diritto di usufrutto termina con la morte dell’usufruttuario, il valore del diritto dipende dall’età dell’usufruttuario e dal valore del bene. In generale, il valore dell’usufrutto diminuisce con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, poiché la durata presumibile del diritto si riduce.
Il calcolo avviene come segue:

Valore dell’usufrutto = Valore del bene × Coefficiente determinato in base all’età dell’usufruttuario

La tabella ministeriale fornisce i coefficienti moltiplicativi, che si basano sull’aspettativa di vita dell’usufruttuario e sul tasso di interesse legale, che attualmente è stabilito in Italia su base annua. Più il soggetto è giovane, maggiore sarà il coefficiente, poiché si presume che il diritto durerà più a lungo. Viceversa, per una persona più anziana, il coefficiente sarà inferiore, riflettendo la minore durata prevista dell’usufrutto.

Ecco un esempio semplificato di calcolo.

• Valore del bene: 100.000 euro.
• Età dell’usufruttuario: 50 anni.
• Coefficiente per età 50 anni: 0,537 (secondo la tabella ministeriale).
• Il valore dell’usufrutto sarà: 100.000 euro × 0,537 = 53.700 euro.

Calcolo dell’usufrutto per le persone giuridiche

Quando l’usufrutto è costituito a favore di una persona giuridica (ad esempio, una società), il diritto non può durare più di 30 anni, secondo quanto stabilito dall’articolo 979 del Codice Civile. In questo caso, il calcolo del valore dell’usufrutto non si basa sull’età dell’usufruttuario, ma sulla durata fissa dell’usufrutto.
Il calcolo avviene come segue:

Valore dell’usufrutto = Valore del bene × Coefficiente per la durata dell’usufrutto

Ad esempio:

• Valore del bene: 200.000 euro.
• Durata dell’usufrutto: 20 anni.
• Coefficiente per 20 anni: 0,742.
• Il valore dell’usufrutto sarà: 200.000 euro × 0,742 = 148.400 euro.

Le tabelle ministeriali di riferimento

Queste tabelle tengono conto delle aspettative di vita degli usufruttuari e vengono elaborate sulla base del tasso di interesse legale annuo. Il tasso di interesse legale è stabilito annualmente dal MEF.

Ad esempio, con un tasso di interesse legale dell’1%, i coefficienti per l’usufrutto calcolati per età diverse sono i seguenti:

• Età 40 anni: coefficiente 0,683
• Età 50 anni: coefficiente 0,537
• Età 60 anni: coefficiente 0,405
• Età 70 anni: coefficiente 0,283
• Età 80 anni: coefficiente 0,165

Applicazioni pratiche del calcolo dell’usufrutto

Il calcolo del valore dell’usufrutto ha diverse applicazioni pratiche, tra cui:

• imposte di successione e donazione: il valore dell’usufrutto è utilizzato per determinare la base imponibile su cui calcolare l’imposta in caso di donazioni o successioni in cui è previsto il trasferimento di usufrutto o nuda proprietà;
• contratti di vendita: in caso di vendita di nuda proprietà, è necessario determinare il valore residuo del bene al netto dell’usufrutto;
• donazioni: le donazioni che prevedono la costituzione di un usufrutto devono tener conto del valore del diritto per stabilire le conseguenze fiscali.

L’usufrutto può cessare?

L’usufrutto ha una durata è limitata nel tempo e prevede la cessazione in circostanze ben definite, stabilite sia dalla legge o da accordi tra le parti.

Cessazione per scadenza del termine o per la morte dell’usufruttuario

Secondo l’art. 979 c.c., l’usufrutto può cessare principalmente in due modi, legati alla sua durata naturale. Il primo caso è la scadenza del termine. Quando l’usufrutto è costituito per un periodo determinato, si estingue automaticamente alla scadenza del termine stabilito nell’atto costitutivo. In particolare, se l’usufrutto è stato concesso a una persona giuridica, la legge prevede che la sua durata non possa superare i 30 anni. Al termine di questo periodo, l’usufrutto si estingue e il nudo proprietario riacquista la piena proprietà del bene senza ulteriori formalità.

Il secondo caso riguarda la morte dell’usufruttuario. Se l’usufrutto è stato concesso a una persona fisica, si estingue con il decesso di quest’ultima, essendo un diritto strettamente personale e non trasferibile. La morte dell’usufruttuario comporta il ritorno del bene nella piena disponibilità del nudo proprietario, senza la necessità di ulteriori atti legali.

Questi due modi di cessazione dell’usufrutto rappresentano le forme più comuni e prevedibili di estinzione, e non richiedono generalmente alcun intervento giudiziario.

Cessazione per perimento totale del bene

L’usufrutto si estingue anche quando il bene oggetto del diritto perisce completamente; cioè se il bene su cui è costituito viene distrutto o non è più utilizzabile (art. 1014 c.c.).

Alcuni esempi pratici includono:

• distruzione di un immobile a seguito di un disastro naturale o incidente;
• perdita di valore totale di un bene mobile, come nel caso di un veicolo che non può più essere riparato.

Tuttavia, se il bene viene ricostruito o riparato, l’usufrutto potrebbe riattivarsi, a meno che la sua durata non sia scaduta.

Cessazione per abuso del diritto da parte dell’usufruttuario

L’usufrutto può cessare anche in caso di abuso del diritto da parte dell’usufruttuario. Ai sensi dell’art. 1015 c.c., se l’usufruttuario utilizza il bene in modo tale da comprometterne gravemente la conservazione, o modifica la destinazione economica del bene senza autorizzazione, il nudo proprietario ha facoltà di chiedere al giudice la cessazione dell’usufrutto.

L’abuso si verifica, ad esempio, quando l’usufruttuario danneggia gravemente il bene, come nel caso di distruzione di parti strutturali di un immobile, oppure quando non rispetta la destinazione economica del bene, ad esempio utilizzando un immobile residenziale per fini commerciali senza il consenso del nudo proprietario.

La giurisprudenza ha più volte confermato questo principio. In particolare, la Corte di Cassazione ha ribadito che l’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, se tale da compromettere gravemente la destinazione o l’integrità del bene, può comportare l’estinzione anticipata dell’usufrutto (Cass., sent. n. 17344/2019).

Cessazione per confusione

Un altro caso di estinzione dell’usufrutto è la confusione, disciplinata dall’art. 1014 c.c. La confusione si verifica quando la stessa persona diventa titolare sia del diritto di usufrutto sia della nuda proprietà del bene.

Ciò può accadere, ad esempio, quando l’usufruttuario acquista la nuda proprietà del bene oppure quando la nuda proprietà viene trasmessa all’usufruttuario per successione o donazione. In tal caso, non ha più senso mantenere la separazione tra usufrutto e proprietà, e l’usufrutto si estingue automaticamente.

Cessazione per rinuncia dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha la facoltà di rinunciare volontariamente al suo diritto di usufrutto. La rinuncia deve essere effettuata per iscritto, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, e deve essere accettata dal nudo proprietario.

La rinuncia può essere totale o parziale, e comporta la cessazione immediata dell’usufrutto, con conseguente ritorno della piena proprietà al nudo proprietario.

Cessazione per prescrizione

In alcuni casi, l’usufrutto può estinguersi per prescrizione. Questo accade quando l’usufruttuario non esercita il suo diritto per un lungo periodo di tempo, generalmente 20 anni, secondo le regole generali di prescrizione dei diritti reali.

In tal caso, il nudo proprietario può far valere la prescrizione per chiedere l’estinzione dell’usufrutto, dimostrando che l’usufruttuario ha abbandonato il godimento del bene senza giustificato motivo.

Cessazione per accordo tra le parti

In casi particolari, l’usufrutto può cessare anche per accordo tra le parti. Il nudo proprietario e l’usufruttuario possono concordare la estinzione anticipata del diritto di usufrutto, attraverso un atto formale, con cui entrambe le parti accettano di porre fine al rapporto giuridico.

Questo accordo è particolarmente comune in contesti patrimoniali, dove vi è l’esigenza di riorganizzare la gestione dei beni o di facilitare la vendita di un immobile libero da vincoli.