Prima casa abusiva, quando si rischia la demolizione?

Gli immobili con abusi edilizi possono essere sottoposti all’ordine di demolizione, anche quando la casa abusiva è abitata. Allo stesso tempo, quando l’immobile in questione è la prima casa del proprietario e del suo nucleo familiare si contrastano interessi contrapposti: da un lato gli obbiettivi di tutela dell’ambiente e del paesaggio, dall’altro il diritto alla casa familiare.

Bilanciare entrambe le esigenze non è sempre facile, tanto che vi sono diverse interpretazioni giurisprudenziali a riguardo che possono apparire contrastanti. In realtà, rimane il principio per cui anche la prima casa può essere demolita, anche se vi sono alcune circostanze meritevoli di tutela. La sospensione dell’ordine demolizione può però effettivamente avvenire in ragione dell’interesse di abitazione del nucleo familiare, sempre tenendo conto delle esigenze specifiche del caso.

Grazie alle numerose sentenze della Corte di Cassazione e ai casi di cui si è occupata la Corte europea dei Diritti dell’uomo (Cedu) è possibile individuare i principi normativi di riferimento comune e così capire quando si rischia la demolizione della prima casa abusiva.

La prima casa abusiva può essere demolita?

Come anticipato, la prima casa abusiva può essere soggetta all’ordine di demolizione al pari di tutti gli altri immobili. Questo perché la sanzione amministrativa dell’ordine di demolizione non ha una natura punitiva, che quindi potrebbe nel caso passare in secondo piano, ma invece una funzione riparatoria. L’ordine di demolizione serve infatti a ripristinare una condizione di sicurezza rispetto agli abusi edilizi, nell’interesse collettivo.

Quest’ultimo è di norma prevalente, così la casa può essere almeno teoricamente demolita anche se vi abitano soggetti fragili, come anziani, minori e disabili. Questo significa che la condizione di prima casa e la sua abitazione da parte di soggetti fragili non ripara necessariamente dalla demolizione come effetto obbligato, anche se poi si tratta di condizioni che devono essere attentamente ponderate.

La Cedu ha infatti ribadito più volte il metodo di regolazione di questi interessi, individuato dal principio di proporzionalità. In altre parole, deve essere valutata l’effettiva necessità dell’ordine di demolizione e l’interesse delle finalità perseguite, limitando al minimo possibile la lesione delle persone coinvolte. In sintesi, la Cedu propone l’applicazione del principio di proporzionalità, fondamentale per tutto l’ambito dei diritti umani, al fine di evitare le demolizioni non indispensabili e tutelare così i cittadini.

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Quando si rischia la demolizione della prima casa

L’orientamento normativo della Cedu cerca di mitigare gli obbiettivi di tutela dell’ambiente e del paesaggio con il diritto alla casa familiare. Quest’ultimo, in particolare, è sancito dall’articolo 8 Cedu, il quale sancisce anche i limiti dell’intervento statale affermando che:

Non può esservi ingerenza della pubblica autorità nell’esercizio di tale diritto se non in quanto tale ingerenza sia prevista dalla legge e in quanto costituisca una misura che, in una società democratica, è necessaria per la sicurezza nazionale, l’ordine pubblico.

Ovviamente la regolamentazione edilizia e urbanistica è riconosciuta all’autorità statale, che per attuarla può anche limitare il diritto alla casa familiare. Ci deve però essere una condizione di estrema necessità, dunque la possibilità di demolire la prima casa dovrebbe essere riservata alle soluzioni senza altre alternative idonee.

Difatti, tra i fattori presi in considerazione dall’applicazione del principio di proporzionalità c’è proprio la valutazione delle misure alternative che possono permettere di raggiungere gli obbiettivi ambientali e urbanistici senza ledere l’abitazione altrui. Si devono quindi preferire, laddove possibile, le misure meno invasive di riparazione.

Allo stesso tempo, è importante anche considerare le circostanze familiari e personali delle persone che abitano nella casa abusiva, soprattutto in presenza di minori, anziani e portatori di handicap. Questo non significa che la casa abitata da persone fragili non possa mai essere demolita, ma che ricorrere all’ordine di demolizione debba essere evitato quando possibile. Oltretutto, ciò influisce anche sulle tempistiche, in quanto si considera anche la disponibilità di differenti soluzioni abitative per i soggetti coinvolti.

Nella valutazione non si può poi prescindere dalla gravità degli abusi, in quanto infrazioni particolarmente gravi per danno ambientale o di sicurezza possono giustificare l’ordine di demolizione pienamente a prescindere dalle circostanze effettive. Considerando che l’ordine di demolizione non si prescrive bisogna poi fare molta attenzione al tempo che trascorre fra la notifica e l’effettiva attuazione della misura.

Se dopo l’ordine di demolizione trascorre diverso tempo risulta evidente che gli abitanti della casa abusiva hanno avuto tutti i mezzi per cercare diverse soluzioni abitative e l’ordine di demolizione diventa così eseguibile senza possibilità di contestazione. Non c’è un tempo preciso, in quanto ognuna delle circostanze elencate deve essere valutata dal giudice con attenzione al caso concreto, ma stando ai precedenti di Cassazione si può affermare che dopo i 24 mesi è quasi impossibile sottrarsi alla demolizione.

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