Ecco in quali casi le spese sostenute sulla casa in affitto devono essere rimborsate dal proprietario e quando, invece, il costo resta a carico dell’inquilino.
Sono innumerevoli le liti che riguardano i lavori di casa effettuati negli immobili in affitto e la corretta ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino. È vero che alcuni interventi spettano al proprietario di casa, mentre all’affittuario competono altri lavori di manutenzione. Questa divisione di oneri non è però sempre sufficiente a evitare i fraintendimenti. Soprattutto, non è raro che l’inquilino decida di avviare dei lavori, pensando che spettino al padrone di casa. In questi casi, ci si chiede se le spese sostenute sulla casa in affitto devono essere sostenute dal proprietario o meno.
Anche quando si tratta di miglioramenti all’immobile che ne aumentano il valore, quindi con un apprezzabile vantaggio per il proprietario, non è detto che quest’ultimo sia tenuto al rimborso delle spese. Bisogna dapprima considerare la tipologia di lavoro effettuata sulla casa in affitto, così come le circostanze per cui si è reso necessario e la presenza di un accordo con l’inquilino. È in base a questi elementi che si può definire quando la spesa sulla casa in affitto deve essere rimborsata e quando, invece, l’inquilino non ha diritto a restituzione. Oltre alla normativa generale, è comunque sempre opportuno verificare la presenza di specifiche clausole nel contratto d’affitto.
Spese sulla casa in affitto, quando devono essere rimborsate dal proprietario
Sono molteplici le ragioni che spingono gli inquilini a farsi carico di alcuni lavori sulla casa in affitto, anche se spesso nella convinzione di poter esigere un rimborso dal proprietario. Un lavoro che richiede particolare urgenza, un’esigenza personale o un miglioramento per rendere più comoda la vita nell’abitazione. Non tutti i casi sono uguali e sopportare la spesa per poi pretenderne il rimborso non sempre si rivela una mossa efficace.
Se la questione non fosse regolamentata, i diritti dei proprietari di casa sarebbero completamente compressi da quelli degli inquilini. Non è infatti corretto pensare che se il proprietario di casa sia contrario o disinteressato a un determinato intervento sull’immobile allora si possa farlo trovare a fatto compiuto. Anche quando si tratta di lavori necessari o comunque rientranti nei doveri dei proprietari, questi ultimi hanno diritto a scegliere personalmente le modalità di esecuzione, per esempio affidandosi a un tecnico piuttosto che a un altro, valutando i preventivi o suddividendo l’intervento in più momenti.
Questo non è possibile in un’unica situazione, ovvero quando la spesa riguarda un intervento di manutenzione particolarmente urgente. In questo caso, l’inquilino che ha sopportato la spesa ha diritto al rimborso, purché abbia avvisato preventivamente il proprietario. Anche riguardo ai lavori urgenti, infatti, è fondamentale la comunicazione (o perlomeno il tentativo) al locatore, che potrebbe così intervenire tempestivamente esonerando l’inquilino dal compito.
Rimborso spese all’inquilino per le migliorie alla casa in affitto
Oltre agli interventi di manutenzione urgenti, c’è poi una seconda situazione in cui l’inquilino ha diritto al rimborso spese da parte del proprietario, ossia quando sono state apportate delle migliorie all’immobile concordate tra le parti.
Il semplice fatto di aver apportato dei miglioramenti alla casa in affitto, infatti, non dà automaticamente diritto al rimborso e lo esclude senza dubbio quando i lavori non sono stati concordati con il proprietario di casa. Quest’ultimo potrebbe anche semplicemente consentire all’inquilino di intervenire, ma il mero lasciapassare non configura diritto al rimborso.
È pur vero che le migliorie aumentano il valore della casa, ma se non è il proprietario a volerle non è corretto ipotizzare un rimborso. Al contrario, quando gli interventi sono richiesti dall’inquilino e approvati espressamente dal proprietario, allora si ha diritto a un’indennità.
Le migliorie possono essere avallate dal proprietario anche dopo la loro realizzazione, anche se procedere senza prima chiarire questo punto risulta un vero e proprio rischio che si assume l’inquilino, il quale – anche secondo la giurisprudenza – deve tenerne conto. In ogni caso, per le migliorie approvate l’affittuario matura diritto a un’indennità, pari alla somma minore fra il valore delle spese sostenute e l’aumento di valore dell’immobile, calcolato alla riconsegna.
L’indennità, infatti, è esigibile soltanto alla restituzione del bene e quindi al termine del contratto di locazione; peraltro, questo credito non ha nulla a che fare con i canoni di affitto, che devono essere regolarmente pagati e non possono essere “scalati” dall’importo presunto. Quest’ultimo, infatti, viene calcolato in fase di liquidazione in base al corrente valore della moneta.
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