Le spese di manutenzione di un immobile sono molteplici. In caso di locazione e quindi stipula di un contratto d’affitto come sono ripartite le spese ordinarie e straordinarie? Quali sono a carico del locatore e quali dell’inquilino? Ecco una guida.
Dalla locazione di un immobile molto spesso nascono dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilino e locatore. Quali spese sono a carico dell’uno e quali dell’altro? Per risolvere ogni dubbio occorre consultare le tabelle, richiamate nel contratto d’affitto, che elencano le spese ordinarie e straordinarie. Ecco una guida pratica per la ripartizione delle spese.
Locazione: come ripartire le spese tra inquilino e locatore?
L’affitto di un immobile comporta inevitabilmente dei costi derivanti dalle spese di manutenzione della casa e le parti esterne ad essa, il dubbio principale risulta essere la ripartizione di tali spese.
Le spese di manutenzione di un immobile vengono distinte in ordinarie e straordinarie, le prime spettanti all’inquilino (conduttore o locatario), le seconde al locatore (proprietario).
L’art. 1576 c.c prevede, infatti, in linea generale che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.
La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) detta disposizioni per quanto attiene altre tipologie di intervento le cui spese sono principalmente a carico dell’inquilino, salvo diversi accordi: spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine ed alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese di portineria, salvo accordi contrari, sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%.
Il locatore, in ogni caso, è sempre legittimato a chiedere di visionare la documentazione che certifichi le spese a suo carico.
Invece, le grosse opere o gli interventi importanti che si rendono necessari su un immobile, rientrando nelle spese di ordine straordinario, sono a carico del locatore.
Locazione: spese ordinarie e straordinarie
Per una più corretta ripartizione dei costi derivanti dalle spese per la manutenzione di un immobile dato in locazione sono state elaborate diverse tabelle approvate dalle organizzazioni di categoria (inquilini, proprietari) che si ispirano ai principi di equità.
Per essere vincolanti è necessario che queste tabelle siano recepite dai regolamenti condominiali e richiamate espressamente nei contratti di locazione.
Qualora, invece, il caso concreto non sia indicato nelle medesime tabelle si ricorre alle norme di legge e agli usi locali.
Di seguito riportiamo una tabella con le spese più comuni.
| Ascensore | |
|---|---|
| Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni | Inquilino |
| Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti | Proprietario |
| Adeguamento alle nuove disposizioni di legge | Proprietario |
| Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione | Inquilino |
| Ispezioni e collaudi | Inquilino |
| Autoclave | |
|---|---|
| Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria | Inquilino |
| Imposte e tasse di impianto | Proprietario |
| Forza motrice | Inquilino |
| Ricarico pressione del serbatoio | Inquilino |
| Ispezioni, collaudi e lettura contatori | Inquilino |
| Impianti di illuminazione, videocitofono, videosorveglianza e speciali | |
|---|---|
| Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione | Inquilino |
| Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme | Inquilino |
| Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni | Inquilino |
| Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | Inquilino |
| Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza | Inquilino |
| Impianti di riscaldamento, condizionamento, addolcimento acqua, fonti rinnovabili | |
|---|---|
| Installazione e sostituzione degli impianti | Proprietario |
| Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario | Inquilino |
| Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale | Inquilino |
| Lettura dei contatori | Inquilino |
| Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua | Inquilino |
| Impianto antincendio | |
|---|---|
| Installazione e sostituzione dell’impianto | Proprietario |
| Acquisti degli estintori | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria | Inquilino |
| Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi | Inquilino |
| Impianti sportivi | |
|---|---|
| Installazione e manutenzione straordinaria | Proprietario |
| Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) | Inquilino |
| Consumo di acqua per pulizia e depurazione | Inquilino |
| Impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva e di flussi informativi | |
|---|---|
| Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | Inquilino |
| Parti comuni | |
|---|---|
| Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico | Inquilino |
| Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari | Inquilino |
| Manutenzione straordinaria della rete di fognatura | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti | Inquilino |
| Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni | Inquilino |
| Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni | Inquilino |
| Installazione e sostituzione di serrature | Proprietario |
| Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati | Inquilino |
| Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | Inquilino |
| Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile | Inquilino |
| Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali | Proprietario |
| Parti interne all’appartamento | |
|---|---|
| Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti | Inquilino |
| Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario | Inquilino |
| Rifacimento di chiavi e serrature | Inquilino |
| Tinteggiatura di pareti | Inquilino |
| Sostituzione di vetri | Inquilino |
| Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso | Inquilino |
| Verniciatura di opere in legno e metallo | Inquilino |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | Inquilino |
| Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | Proprietario |
| Pulizia | |
|---|---|
| Spese per l’assunzione dell’addetto | Proprietario |
| Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | Inquilino |
| Spese per il conferimento dell’appalto a ditta | Proprietario |
| Spese per le pulizie appaltate a ditta | Inquilino |
| Materiale per le pulizie | Inquilino |
| Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia | Inquilino |
| Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie | Inquilino |
| Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti | Inquilino |
| Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva | Inquilino |
| Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori | Proprietario |
| Sacchi per la raccolta dei rifiuti | Inquilino |
| Sgombero neve, compresi i materiali d’uso | Inquilino |
| Portierato | |
|---|---|
| Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | Proprietario 10% Inquilino 90% |
| Materiale per le pulizie | Inquilino |
| Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. | Proprietario 10% Inquilino 90% |
| Manutenzione ordinaria della guardiola | Proprietario 10% Inquilino 90% |
| Manutenzione straordinaria della guardiola | Proprietario |
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