Superbonus 110% e condominio, l’Agenzia delle Entrate chiarisce le regole previste per l’unico proprietario della palazzina. L’accesso alla maxi detrazione fiscale è inibito dalla definizione prevista dal decreto Rilancio, diversamente da quanto stabilito per la generalità dei bonus sui lavori in casa.
Superbonus 110% e condominio, spetta la maxi-detrazione all’unico proprietario di una palazzina?
Il tema dell’ecobonus e del sismabonus del 110% per i lavori sull’unità immobiliare bifamiliare o plurifamiliare posseduta da un unico proprietario, è stato al centro dei chiarimenti forniti dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate, nel corso dell’audizione in Commissione Anagrafe Tributaria del 18 novembre 2020.
La definizione di condominio prevista dal decreto Rilancio non consente interpretazioni estensive e, sebbene sia stata annunciata una nuova circolare interpretativa sul superbonus del 110%, il Direttore Ruffini fornisce utili chiarimenti sui casi in cui spetta o meno la nuove detrazione fiscale.
Superbonus 110% e condominio: spetta all’unico proprietario della palazzina?
La strada per l’avvio a pieno regime del superbonus del 110% è ancora tutta in salita. Lo conferma anche il Direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, nel corso dell’audizione del 18 novembre 2020 in Commissione Anagrafe Tributaria.
Per cercare di fornire risposta ai numerosi quesiti dei contribuenti, l’Agenzia delle Entrate emanerà una nuova circolare sull’ecobonus del 110% e sul sismabonus del 110%. Nell’attesa, il Direttore Ruffini affronta alcuni dei temi più spinosi, tra cui la definizione di condominio prevista dal decreto Rilancio in merito al superbonus del 110%.
L’articolo 119 del decreto Rilancio 34/2020, al comma 9, lettera a, stabilisce la possibilità di accesso al superbonus del 110% per i lavori sulle parti comuni del condominio. L’indicazione della nozione di condominio comporta che:
“il Superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio e che, invece, siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.”
È la formulazione della norma, e non l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, che esclude l’unico proprietario di una palazzina dai beneficiari del superbonus del 110%.
Questo è quanto evidenziato dal Direttore Ruffini che, davanti alla Commissione, sottolinea:
“La scelta del Legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non ha consentito di estendere a tale agevolazione la prassi consolidata, finora adottata in materia di Ecobonus, di Sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio (risoluzione n. 167 del 12 luglio 2007; circolare n. 121 dell’11 maggio 1998, paragrafo 2.6).”
Se quindi la generalità dei bonus casa spettano anche all’unico proprietario o ai comproprietari dell’intero edificio, per le spese realizzate sulle parti comuni, così non è per il superbonus del 110%, volutamente “ristretto” dal Legislatore.
A supporto della propria posizione, l’Agenzia delle Entrate evidenzia inoltre che le stime di copertura hanno considerato tale lettura della norma, ulteriore fattore che impedisce di derogare ai vincoli imposti dal decreto Rilancio.
Superbonus del 110%, definizione di condominio senza possibilità di deroga. Per l’unico proprietario della palazzina strada sbarrata
Il condominio, evidenzia l’Agenzia delle Entrate, è una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condomini sul proprio appartamento, o su altre unità immobiliari come box e cantine, ed una comproprietà sui beni comuni.
Una condizione forzosa, che sorge automaticamente e che non può essere sciolta, e che comporta l’impossibilità per il singolo condomino di rinunciare al diritto sulle cose comuni o all’onere di sostenere le spese necessarie per la buona conservazione dell’unità immobiliare.
Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio, essendo, invece, necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi.
Un chiarimento che serve all’Agenzia delle Entrate anche al fine di chiarire i perché dell’impossibilità di accedere al superbonus del 110% sull’unità immobiliare posseduta da un unico proprietario.
Non potrà accedere al maxi sconto fiscale anche l’unico proprietario della palazzina che concede in affitto o in comodato tutti o alcuni degli appartamenti a più soggetti detentori.
Al contrario, se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del superbonus del 110%.
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