L’Agenzia delle Entrate ha chiarito qual è il regime fiscale e quali sono le tasse da pagare in caso di affitto con riscatto: ecco la tassazione prevista per il rent to buy
Con la circolare 4/E pubblicata oggi sul sito dell’Agenzia delle Entrate, l’Erario fornisce importanti chiarimenti riguardo alla tassazione dei proventi derivanti dall’affitto di un immobile, ottenuto in base a un contratto rent to buy, ovvero in base a quel contratto di affitto che prevede la futura vendita dell’immobile al locatario (inquilino).
Relativamente alle tasse previste per l’affitto con riscatto è possibile distinguere la tassazione della quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile, ovvero le tasse previste per l’affitto vero e proprio, la tassazione della quota di canone corrisposta a titolo di anticipazione del corrispettivo, ossia le tasse dovute per l’anticipo sull’importo del prezzo dell’immobile che diverrà, in un momento successivo di proprietà dell’inquilino e le tasse per le somme eventualmente restituite in un momento successivo, in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita.
Affitto con riscatto
E’ opportuno ricordare che, in base all’art. 23 del Decreto Sblocca Italia, il rent to buy viene considerato un negozio giuridico complesso, nel quale il locatario, ossia l’inquilino acquista il godimento immediato dell’immobile, in affitto e rinvia a un momento futuro l’acquisto dell’immobile stesso, cedendo, per ottenere tale diritto, una parte dell’importo dovuto per l’acquisto dell’immobile stesso. Il diritto di acquisto dell’immobile, in un momento successivo a quello della stipula del contratto, può essere effettivmente esercitato o non esercitato dall’inquilino.
Tassazione fiscale
I canoni di affitto pagati per il godimento immediato dell’immobile, ovvero i canoni di affitto veri e propri, devono essere considerati, ai fini fiscali, come del tutto assimilabili ai canoni corrisposti per un normale contratto di locazione e vige, quindi, per essi, sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette, la tassazione prevista i redditi derivanti dai contratti di locazione dell’immobile.
Per quanto riguarda i canoni corrisposti dal locatario (acquirente affittuario) a titolo di anticipo per il prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, tali quote vengono assimilate, ai fini fiscali, agli acconti-prezzo ottenuti per la vendita di un immobile.
Tassazione ai fini IVA
Anche se l’affitto di immobili a uso abitativo, viene normalmente considerata un’operazione esente da IVA, nel caso in cui il locatore (proprietario che cede prima in affitto e poi in vendita l’immobile) sia un’impresa di costruzione o di ripristino che opta per il regime di imponibilità IVA, occorre considerare anche la tassazione ai fini IVA. Stesso discorso vale per gli immobili a uso strumentale per i quali però possono optare per il regime di imponibilità IVA non solo per le imprese di costruzione e di ripristino ma anche tutti gli altri soggetti generalmente passivi di IVA.
In tal caso, alle quote di canone versate a titoli di anticipo, come acconti per il successivo acquisto dell’immobile, si applicano le seguenti aliquote:
| 4% | se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 |
| 10% | se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa” |
| 22% | per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali |
Imposta di registro
La tipologia e la misura dell’imposta di registro sono determinate in base al regime IVA applicabile, nel modo seguente:
| Acconti prezzo soggetti a IVA | imposta di registro nella misura fissa di 200 euro |
| Acconti prezzo per gli immobili abitativi esenti IVA | Imposta di registro al 2% |
| Acconti prezzo soggetti a IVA per esplicita opzione del venditore | Imposta di registro nella misura fissa di 67 euro, se il contratto è stipulato per scrittura privata e di 200 euro, se il contratto è stipulato con scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica |
Per gli immobili strumentali si applica un’imposta di registro dell’1%, a prescindere se l’operazione di compravendita è soggetta o no a IVA.
Nel caso in cui il venditore sia un soggetto IRPEF le somme percepite a titolo di affitto per il godimento dell’immobile sono soggette alla disciplina fiscale dei redditi fondiari ed è possibile optare per la cedolare secca; l’imposta di registro è pari al 2% sia nel caso di immobili ad uso abitativo che a uso strumentale.
Somme pagato a saldo
Al momento della vendita dell’immobile occorrerà considerare anche la tassazione delle somme pagate dall’inquilino a titolo di saldo del prezzo dell’immobile che l’inquilino stesso acquista, dopo aver pagato una somma a titolo di acconto.
Se il venditore è in regime d’impresa la base imponibile su cui applicare l’imposta è costituita dalla differenza tra il prezzo dell’immobile pattuito in sede di contratto e la somma degli acconti prezzo versati fino a quel momento mentre non vengono considerate le somme versate dall’inquilino a titolo di canone d’affitto.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a:
| Tipo di fabbricato | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta Catastale |
| fabbricati strumentali rilevanti ai fini IVA (in regime di esenzione o imponibilità) | fissa a 200 euro | 1% | 3% |
| fabbricati abitativi in esenzione IVA l’imposta | dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro | 50 euro | 50 euro |
| fabbricati abitativi imponibili IVA, per il principio di alternatività tra IVA e registro | fissa a 200 euro | fissa a 200 euro | fissa a 200 euro |
Se il venditore è in soggetto IRPEF, il corrispettivo ottenuto dalla cessione dell’immobile viene tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.
Gli acconti prezzo sono invece tassati come redditi diversi e diventano assoggettabili al pagamento delle imposte al momento della cessione effettiva dell’immobile.
Per le vendite che avvengono al di fuori del regime IVA, per prime case o altre tipologie di immobili, l’imposta di registro sarà del 2% (prima casa) o del 9% (altro tipo di immobile) mentre le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro in entrambi i casi.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
