La Riforma del Condominio (legge 220/2012), entrerà in vigore il 18 giugno 2013. Le novità introdotte sono state tante e relative alle parti comuni, ai valori millesimali, alla figura dell’amministratore, al regolamento di condominio. Oggi ci occupiamo dell’Assemblea condominiale: quali sono le novità della Riforma? Riguardano soprattutto le regole di convocazione e svolgimento, nonché quelle relative alle maggioranze necessarie. Vediamole nel dettaglio.
Convocazione dell’assemblea
In mancanza di amministratore sono gli stessi condomini a convocare l’assemblea (ordinaria o straordinaria). La richiesta di convocazione deve avvenire almeno 5 giorni prima della data stabilita per l’assemblea in prima convocazione. L’avviso di convocazione, consegnato in formato cartaceo, tramite fax o PEC, deve specificare:
- ordine del giorno;
- luogo della riunione;
- ora della riunione.
Se non vengono rispettate queste procedura l’assemblea è annullabile.
Assemblea straordinaria
L’assemblea condominiale può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, quando ritiene sia necessario, o da almeno 2 condomini (1/6 del valore dell’edificio), che possono convocare direttamente l’assemblea, decorsi inutilmente 10giorni dalla richiesta.
Cosa viene deciso nell’assemblea condominiale?
L’assemblea condominiale ordinaria viene convocata annualmente affinché i condomini possano prendere decisioni relative:
- alla conferma e alla retribuzione dell’amministratore;
- all’approvazione del preventivo di spesa annuale (da ripartire tra i condomini);
- all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore;
- al fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria;
- all’autorizzazione all’amministratore a prendere parte a iniziative territoriali (promosse da istituzioni locali o soggetti privati qualificati) per il risanamento, recupero edilizio e la sicurezza del quartiere in cui si trova il condominio.
Partecipazione dei condomini
I condomini che non possono prendere parte all’assemblea condominiale possono essere sostituiti da un rappresentante (che non può essere mai l’amministratore) munito di delega. Se un’unita immobiliare appartiene a più persone in proprietà indivisa, i comproprietari hanno diritto ad un solo rappresentante.
Nei casi di usufrutto, l’usufruttuario ha diritto di voto per le questioni di ordinaria amministrazione e godimento delle cose/servizi comuni, mentre per tutte le altre decisioni interviene il proprietario, a meno che questi abbia negato riparazioni, lavori e opere. In tal caso la convocazione dell’assemblea condominiale deve essere comunicata ad entrambe la parti, che rispondono solidamente del pagamento del compenso per l’amministratore.
Costituzione e deliberazioni dell’assemblea condominiale
L’assemblea in prima convocazione necessita dell’intervento di condomini che rappresentano i 2/3 del valore dell’edificio, nonché la maggioranza dei condomini. Se non può deliberare per la mancanza di suddetti requisiti, l’assemblea in seconda convocazione delibera successivamente (non oltre 10 giorni) alla deliberazione della prima. Ricordiamo che le deliberazioni sono possibili con i voti che costituiscono:
- la maggioranza dei partecipanti al condominio;
- la metà del valore dell’edificio.
L’assemblea in seconda convocazione (che non può tenersi nello stesso giorno della prima) necessita dell’intervento di condomini che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione in seconda convocazione è valida quando è approvata:
- dalla maggioranza degli intervenuti;
- da voti che sono 1/3 del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che hanno come oggetto le materie seguenti necessitano di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’immobile:
- nomina o revoca dell’amministratore;
- liti attive o passive su funzioni che esorbitano da quelle dell’amministratore;
- ricostruzione dell’edificio, riparazioni straordinarie o inerenti alle parti comuni;
- eliminazione barriere architettoniche;
- adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore;
- installazione antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo.
Vengono invece approvate con voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell’edificio le deliberazioni seguenti:
- innovazioni e installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva;
- innovazioni e installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile.
In particolare, sugli interventi per l’installazione di riscaldamenti più efficienti (Piano energetico nazionale) le decisioni dell’assemblea condominiale sono valide se prese della maggioranza degli intervenuti con voti che rappresentano 1/3 del valore dell’immobile.
Nulla cambia rispetto alla regola generale: l’assemblea non può essere convocata se non sono stati convocati tutti i condomini aventi diritto. Nel registro dell’amministratore si devono trascrivere i verbali delle riunioni.
Le deliberazioni sono vincolanti per tutti i condomini, che possono comunque procedere con l’impugnazione. Come funziona?
L’impugnazione delle deliberazioni
Le deliberazioni contrarie al regolamento condominiale o alla legge possono essere impugnate da ogni condomino assente, astenuto o dissenziente. Questo può chiedere l’annullamento all’autorità giudiziaria entro 30 giorni:
- dalla data di deliberazione (per gli astenuti e dissenzienti);
- dalla data di comunicazione della deliberazione (per gli assenti).
L’annullamento non sospende l’esecuzione, a meno che non venga deciso dall’autorità giudiziaria.
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