La Riforma del Condominio (legge 220/2012) entrerà in vigore il 18 giugno 2013 ed andrà a modificare le disposizioni in materia del Codice Civile. Tra le altre cose, oggetto della Riforma saranno: le parti comuni (per approfondimenti Riforma del Condominio, novità sulle parti comuni: diritti, uso, limiti e tutela), il regolamento condominiale (per approfondimenti Regolamento di condominio: ecco le novità della riforma), l’introduzione del c/c condominiale e l’amministratore (attraverso la modifica dell’art. 1130 c.c.), una figura fondamentale nella vita di un condominio per cui sono previste diverse novità circa la nomina, i requisiti, i poteri, gli obblighi e la revoca. Vediamole cosa cambia con la Riforma del Condominio.
Quando deve essere nominato l’amministratore?
Nei condomini con più di 8 inquilini l’assemblea condominiale deve provvedere alla nomina di un amministratore, qualora non lo facesse l’amministratore è nominato dall’autorità giudiziaria su ricorso dell’ex amministratore o di uno o più condomini.
Quali sono i requisiti dell’amministratore?
L’incarico di amministratore condominiale può essere svolto da coloro che:
- godono dei diritti civili;
- sono in possesso del diploma di scuola secondaria superiore;
- hanno frequentato (e svolgono periodicamente) corsi di formazione in materia di amministrazione condominiale;
- non hanno subito condanne per reati contro la P.A., la fede pubblica, l’Amministrazione della giustizia, il patrimonio o per qualunque delitto non colposo per cui è prevista una reclusione da 2 a 5 anni;
- non sono interdetti o inabilitati;
- non sono stati sottoposti a misure di prevenzione definitiva;
- non sono iscritti nell’elenco dei protesti cambiari.
L’obbligo del diploma e dei corsi di formazione non sussiste quando l’amministratore è un condomino dello stabile o un soggetto che ha svolto l’attività per almeno un anno nel triennio precedente al 18 giugno 2013, tuttavia perdura l’obbligo di una formazione periodica.
Nel caso l’incarico sia svolto da società, devono essere in possesso dei requisiti suddetti:
- i soci illimitatamente responsabili;
- gli amministratori;
- i dipendenti che svolgono la funzione di amministratore condominiale per i condomini a favore dei quali la società offre i servizi.
Gli obblighi e i poteri dell’amministratore
Successivamente alla nomina, l’amministratore deve comunicare:
- i dati anagrafici e professionali (in caso di società devono essere anche indicate la sede legale e la denominazione);
- il codice fiscale;
- il locale in cui conserva i registri (anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, contabilità, nomina e revoca dell’amministratore). Ogni condomino può prendere visione dei suddetti registri in determinate ore e in determinati giorni, previa richiesta dell’amministratore e previo esborso di un rimborso spese, qualora ne volesse una copia;
- il compenso desiderato per l’esercizio delle sue funzioni.
La Riforma del Condominio introduce anche:
- una polizza assicurativa per la responsabilità civile nell’esercizio delle funzioni dell’amministratore, a cui l’assemblea può subordinare la nomina stessa dell’amministratore;
- un sito internet condominiale che deve essere attivato dall’amministratore e può essere richiesto dall’assemblea condominiale (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Sul sito, le cui spese di gestione sono a carico dei condomini, gli inquilini possono prendere visione di tutti i documenti e le deliberazioni dell’assemblea.
A livello funzionale, l’amministratore si occupa:
- della riscossione dei contributi e degli adempimenti fiscali. In caso di morosità nel pagamento per un semestre, l’amministratore può agire nei confronti del condomino moroso, sospendendogli la possibilità di godere dei servizi comuni (quelli per cui è previsto un godimento separato);
- dell’applicazione delle deliberazioni dell’assemblea, della sua convocazione annuale per stabilire il rendiconto condominiale e dell’adozione del regolamento condominiale;
- della gestione delle parti comuni al fine di garantire il giusto godimento dei servizi a ciascun condomino;
- della cura del registro di anagrafe condominiale (tra cui sono reperibili informazioni circa le generalità dei condomini e i titolari dei diritti reali o personali di godimento). Ogni cambiamento nel registro di anagrafe deve essere comunicato all’amministratore entro 2 mesi. In caso contrario, l’amministratore deve richiedere le informazioni attraverso una lettera raccomandata. Se entro 30 giorni non riceve alcuna comunicazione, può acquisirle, addebitando il costo delle operazioni ai responsabili;
- della cura del registro dei verbali delle assemblee (regolamento, deliberazioni), del registro di nomina e revoca dell’amministratore e di quello della contabilità (transazioni in entrata e/o uscita);
- della redazione del rendiconto condominiale annuale e della convocazione dell’assemblea per l’approvazione entro 180 giorni. Il rendiconto è stato introdotto dalla riforma e contiene la situazione patrimoniale del condominio (entrate, uscite, liquidità disponibile). Il rendiconto si compone di: un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica indicativa della gestione finanziaria.
Durata dell’incarico
L’incarico di amministratore condominiale dura un anno e si intende rinnovato per la stessa durata. Al momento della cessazione dell’incarico, l’amministratore deve riconsegnare tutti i registri e svolgere le attività più urgenti, senza alcun compenso, per non pregiudicare i comuni interessi.
Revoca dell’amministratore
La revoca dell’amministratore può avvenire in base a quanto stabilito dal regolamento condominiale o in base alla decisione dell’assemblea (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea condominiale non può nominare lo stesso amministratore. Quali sono le motivazioni della revoca? Principalmente gravi irregolarità (in taluni casi interviene anche l’autorità giudiziaria), soprattutto in materia fiscale:
- mancata convocazione assemblare;
- mancata esecuzione dei provvedimenti o delle deliberazioni dell’assemblea;
- mancata apertura e utilizzo del c/c condominiale;
- mancata trasparenza tra la gestione del patrimonio condominiale e quello personale;
- mancata efficienza nella gestione dei registri condominali e nella diffusione di informazioni ai condomini (ad esempio circa lo stato dei pagamenti);
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici ed identificativi.
Chi vigila sull’operato dell’amministratore?
Al fine di controllare l’operato dell’amministratore, l’assemblea condominiale (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) può nominare anche:
- un revisore, che controlli la contabilità condominiale (a spese dei condomini, in base ai millesimi);
- un consiglio condominiale (negli edifici di almeno 12 unità immobiliari), composto da almeno 3 condomini, con funzioni di controllo, nonché consultive.
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