Fondi immobiliari: cosa sono e come funzionano. Perché investire?

I fondi immobiliari arrivarono in Italia nel 1998 per rispondere alla domanda di nuovi strumenti finanziari. Un fondo può dirsi immobiliare se investe almeno i due terzi del proprio portafoglio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazione in società immobiliari. Investire in fondi immobiliari è più vantaggioso rispetto all’acquisto del bene immobile vero e proprio, infatti si tratta di acquistare solo la quota finanziaria del fondo. Lo svantaggio più evidente è l’impossibilità di poter recuperare il capitale investito prima della data di scadenza, che va dai 10 ai 30 anni.

Fondi immobiliari, il loro funzionamento

Per aderire a un fondo immobiliare bisogna effettuare la sottoscrizione, comprando una o più quote del fondo. Il fondo mette a disposizione queste quote per la creazione di un portafoglio. Una volta raggiunta la soglia massima, stabilita precedentemente, le sottoscrizioni si chiudono.

A questo punto il fondo procederà con l’acquisto di beni immobili seguendo le proprie linee guida e gli investitori recupereranno i soldi investiti di norma alla scadenza del fondo immobiliare. Se il valore degli immobili negli anni è cresciuto allora l’investitore riceverà, oltre alla quota investita, anche una maggiorazione; in caso contrario riceverà meno denaro di quello investito in fase di sottoscrizione.

Alcuni fondi immobiliari sono quotati in borsa, dunque è possibile liquidare la propria parte prima della scadenza seguendo le logiche del mercato azionario. Per questo motivo il valore della quota non sarà lo stesso che si sarebbe ottenuto se si avesse aspettato la scadenza del fondo.

Perché investire in un fondo immobiliare (e perché no)

Il vantaggio maggiore è avere investito il proprio capitale in uno strumento finanziario non legato al mercato azionario e alla sua volatilità. Può quindi essere un ottimo strumento per gli investimenti di medio e lungo termine.

L’evidente svantaggio è il non poter recuperare il capitale investito prima della data di scadenza, a meno che il fondo immobiliare sia anche quotato in borsa e vi è di conseguenza un mercato azionario delle quote del fondo, ma si passerebbe a un altro tipo di strumento finanziario.

Il mercato può essere imprevedibile anche per gli investimenti a lungo termine non legati al mercato azionario. Per esempio la crisi dei mutui del 2008 ha colpito pesantemente i fondi immobiliari che avevano fissato la propria scadenza subito dopo quell’anno.