Violazione delle distanze tra costruzioni: il risarcimento del danno è sempre dovuto

Premessa

Tra proprietari confinanti spesso succede che il godimento dell’uno pregiudichi il godimento dell’altro, limitandolo. Tali interferenze vengono a volte risolte dalla legge che pone dei criteri specifici di contemperamento delle diverse esigenze: alla facoltà di godimento di ciascun proprietario fondiario sono imposti limiti volti a conciliare il godimento del fondo con il godimento del fondo del vicino confinante.

Cosa dice la legge

Per contemperare opposti interessi intervengono le norme volte a stabilire il rispetto di distanze minime nel costruire edifici, scavare pozzi, piantare alberi.
Le costruzioni su fondi tra loro confinanti, se non unite in aderenza, devono essere tenute a distanze di almeno tre metri, salve le maggiori distanze previste dai regolamenti locali.
Risulta favorito il proprietario che abbia costruito per primo. Se il secondo costruisce in modo da violare le distanze legali dalla preesistente costruzione il primo dispone di due tutele:

• ripristino della situazione precedente, ovvero la demolizione della costruzione abusiva;
• risarcimento del danno in automatico, senza necessità di provare il danno subito, la cui quantificazione sarà correlata al tempo in cui è rimasta in piedi l’opera irregolarmente costruita.

A stabilire il principio sopra esposto è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n.16687 del 22 luglio 2014

Cosa dice la Cassazione

Se il vicino è troppo invadente, e costruisce un manufatto che viola le distanze legali tra costruzioni, sarà obbligato a demolirlo e a indennizzare il confinante anche nel dcasefdcx il manufatto sia stato autorizzato dalla pubblica amministrazione. Il predetto atto autorizzativo è irrilevante, in quanto esso regola i rapporti tra pubblica amministrazione e privati (rapporti di natura pubblicistica) e non riguarda il diritto di proprietà del privato leso dalla costruzione. Il rispetto delle norme urbanistiche non comporta alcuna deroga alle disposizioni del codice civile in tema di distanze tra costruzioni.

Qualora l’autorità giudiziaria, mediante consulenza tecnica, accerti la violazione delle distanze legali, scatterà l’ordine di demolizione e il risarcimento del danno.

Il risarcimento del danno
Per quel che concerne il risarcimento del danno, la Corte Suprema ritiene che esso sussista automaticamente a seguito della costruzione dell’opera da parte del vicino ad una distanza inferiore a quella prevista dalle norme edilizie. Il danno, non dovrà pertanto essere provato, in quanto sempre derivante dalla realizzazione abusiva dell’opera.
Il suo ammontare (il quantum) varia in funzione del tempo di permanenza della costruzione illegale.