Accessione, quando la proprietà si estende a beni altrui

Il diritto di proprietà è uno degli argomenti più complessi nell’ordinamento civile italiano, con numerose disposizioni sconosciute ai non addetti ai lavori. Non è un bene, perché i cittadini perdono così l’opportunità di far valere i propri diritti e difendere i propri interessi, almeno finché non si rivolgono a un avvocato. Avere delle idee chiare fin da subito è fondamentale, perché in alcuni casi le tempistiche sono davvero molto importanti.

Tra i diversi modi per acquistare la proprietà ve n’è uno ignorato dalla maggior parte delle persone, quanto meno nel funzionamento. Si tratta dell’accessione, per cui il diritto di proprietà già esistente viene esteso a un ulteriore bene appartenente a un altro soggetto. Il meccanismo è piuttosto intuitivo, ma esistono delle disposizioni specifiche individuate dalla legge per tutelare i cittadini che devono essere conosciute.

Per esempio, è utile sapere che l’accessione si verifica indipendentemente dalla volontà o dalla stessa conoscenza del proprietario. Potrebbe sembrare una cosa positiva, non fosse che così il titolare diventa responsabile di quel bene, rischiando situazioni spiacevoli. Cerchiamo quindi di capire come funziona.

Cos’è l’accessione e come funziona per acquistare la proprietà

Come anticipato, l’accessione è un particolare mezzo di acquisto della proprietà, che rientra in quelli che la legge definisce “a titolo originario”. Ciò significa semplicemente che la proprietà passa a un soggetto indipendentemente dal diritto dell’eventuale proprietario precedente. L’usucapione è un altro modo di acquisto della proprietà a titolo originario, mentre la compravendita e la donazione rientrano nei modi d’acquisto a titolo derivativo: in questi casi è il proprietario ad alienare il bene, dietro corrispettivo o a titolo gratuito.

In ogni caso, l’accessione si verifica indipendentemente dal precedente proprietario del bene e dalla volontà delle parti, per effetto dell’unione fisica e materiale dei beni in questione. Quando due beni sono incorporati la proprietà dell’oggetto principale si estende all’altro, indipendentemente dai fatti che hanno portato all’unione. L’accessione può verificarsi sia tra beni immobili, mobili e tra un bene mobile e un immobile, ma quest’ultimo è il caso decisamente più frequente.

Secondo l’articolo 934 del Codice civile qualsiasi costruzione, opera o coltivazione sopra o sotto il suolo del proprietario appartiene a quest’ultimo. Il terreno rappresenta evidentemente la cosa principale. L’esempio più comune, sia nella trattazione che nelle vicende, riguarda il terreno su cui è stata eretta una costruzione all’insaputa del proprietario, magari perché a lungo in disuso, o nel corso della compravendita. Chi acquista il terreno diventa proprietario anche dell’immobile che vi sorge.

Queste previsioni di legge possono essere derogate dal comune accordo delle parti o da disposizioni specifiche, oltre che da alcune eccezioni previste dalla legge. Nel dettaglio, bisogna valutare chi ha costruito l’opera e con quali materiali. Se la costruzione è stata effettuata dal proprietario del fondo con materiali appartenenti ad altre persone dovrà pagare loro il corrispettivo o permettere la separazione richiesta, a meno che possa danneggiare l’opera.

Il proprietario potrebbe essere chiamato anche al risarcimento del danno se ha agito con colpa grave nell’appropriarsi dei materiali altrui. La rivendicazione dei materiali, tuttavia, non può essere richiesta se sono trascorsi 6 mesi da quando il titolare ha avuto notizia dell’incorporazione. Lo stesso quando è un soggetto terzo a realizzare l’opera sul terreno altrui con i propri materiali. In questo caso il proprietario del fondo può chiedere la separazione entro 6 mesi o tenere l’opera pagando al costruttore il prezzo dei materiali o l’aumento di valore del terreno.

Infine, c’è il caso più complesso in cui un terzo realizza la costruzione utilizzando materiali altrui. Il proprietario dei materiali può quindi chiedere la separazione dell’opera entro 6 mesi o rivendicarne il valore, agendo contro il costruttore o il proprietario del fondo obbligati in solido. Il proprietario del terreno potrà però rifarsi sul costruttore, se ha agito a propria insaputa.

L’accessione tra beni mobili riguarda invece i casi di unione e commistione. In estrema sintesi, se una delle due cose ha un valore molto superiore all’altra o è principale prevale il rispettivo proprietario. Quest’ultimo dovrà però risarcire l’altro del valore dell’oggetto che si è unito o mescolato e dell’aumento di valore del bene, quest’ultimo soltanto se ha acconsentito alla mescolanza. Per esempio, l’ordinanza n. 2388/2023 della Cassazione riguarda la costruzione di una strada vicinale agraria su porzioni dei fondi di diversi proprietari.

Come premesso, l’accessione può verificarsi anche tra immobili, nel caso dell’alluvione, dell’avulsione e dell’alveo abbandonato. È il caso del terreno incrementato dai detriti portati dal fiume, ad esempio. Infine, bisogna necessariamente citare l’accessione invertita, per la quale la proprietà non va al proprietario della cosa principale. Ciò riguarda lo sconfinamento, quando nella costruzione dell’edificio si occupa in buona fede parte del terreno altrui. In questo caso, se il proprietario del terreno non si oppone entro 3 mesi perde la proprietà su quella porzione, ma ha diritto al doppio del valore e al risarcimento del danno.

Per i terreni in comproprietà vale l’acquisto per accessione dell’opera realizzata da un proprietario in proporzione alle quote di proprietà di ognuno, a meno che sussistano titoli contrari. I comproprietari possono in ogni caso chiedere la demolizione, a meno che abbiano espresso il proprio consenso alla costruzione.

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