Accollo del mutuo, come funziona, quando conviene e come fare

L’accollo del mutuo è un contratto disciplinato dal Codice civile che subentra spesso nel caso della compravendita di un immobile.

Nello specifico, nel caso in cui si decidesse di vendere una casa su cui grava un mutuo, proprietario e acquirente hanno a disposizione diverse soluzioni. Una di queste è proprio l’accollo del mutuo, e quindi del debito ancora presente nei confronti della banca, da parte di chi compra la casa.

In un contesto ancora piuttosto incerto sul fronte dei mutui, con i tassi Bce che stanno finalmente scendendo dopo, però, aver toccato dei livelli massimi, conoscere tutte le opzioni possibili per acquistare casa e gestire il mutuo è fondamentale.

Questo strumento finanziario, per esempio, offre una serie di vantaggi, non solo per l’istituto di credito, che rientrerà comunque in possesso di quanto dovuto, o il proprietario dell’immobile, ma anche per l’acquirente.

Per capire come funziona l’accollo del mutuo, quando conviene e come fare per attivarlo, la guida di seguito offre tutte le informazioni necessarie.

Cosa significa accollarsi un mutuo

Accollarsi, letteralmente, significa addossarsi un peso, un incarico, un obbligo, un dovere.

Possiamo, quindi, definire l’accollo del mutuo come il contratto con il quale:

una terza persona, detta accollante, subentra nel mutuo già esistente e assume l’obbligo verso la banca, l’accollatario, di pagare le rate restanti di un mutuo acceso precedentemente da un altro debitore, l’accollato.

L’articolo 1273 del Codice civile disciplina questo specifico accordo dichiarando:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.

In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.

L’accordo sull’accollo del mutuo, quindi, è fondamentale poiché in esso sono stabilite le condizioni con le quali viene regolato il passaggio dell’obbligo di pagamento delle rate dal primo mutuatario all’accollante.

Occorre sottolineare che esistono diverse tipologie di accollo, tutte presentano queste caratteristiche:

• il mutuo non viene estinto immediatamente, e continua a esistere;
• l’acquirente ha l’obbligo di pagare quanto necessario per l’estinzione del mutuo;
• l’acquirente non deve consegnare al proprietario dell’immobile i soldi necessari per l’estinzione del mutuo.

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Tipologie di accollo del mutuo

Quando si opta per l’accollo del mutuo altrui si può scegliere tra due principali possibilità:

• accollo cumulativo del mutuo: in questo caso sia il vecchio creditore, sia il nuovo, sono obbligati al pagamento. Nel caso in cui il nuovo creditore non pagasse, la banca potrebbe rivalersi sul vecchio creditore, mentre se uno dei due estinguesse il debito, entrambi sarebbero liberi;
• accollo liberatorio del mutuo: al contrario del precedente, il vecchio creditore è libero da ogni obbligazione nei confronti dell’ente di credito. Se il mutuo non dovesse venire pagato, non ne subirebbe nessuna conseguenza.

A incidere sulla scelta dell’opzione c’è anche l’opinione della banca, che deve approvare l’accollo.

Accollo cumulativo del mutuo

L’accollo cumulativo del mutuo avviene quando l’istituto di credito sceglie di mantenere le obbligazioni del vecchio creditore nei confronti del mutuo.

Il vecchio creditore (il venditore dell’immobile) rimane quindi vincolato fino all’estinzione del debito. In caso di mancato pagamento da parte del nuovo creditore (compratore dell’immobile) la banca si rifarà anche su di lui. In caso di estinzione anticipata, entrambe le parti sono libere.

Questa opzione è evidentemente la meno gradita al venditore, che vorrebbe liberarsi dell’immobile e del mutuo. Tuttavia, nel caso in cui la banca valuti le garanzie del compratore (nuovo creditore) insufficienti, bisognerà optare per questa scelta, malgrado i rischi.

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Accollo liberatorio

L’accollo liberatorio, al contrario, permette al vecchio creditore di liberarsi completamente del mutuo, senza doverne attendere l’estinzione da parte del nuovo creditore.

Se la banca considera le garanzie del compratore sufficienti, non ci sono motivi per non optare per questa scelta, che è quella preferibile da parte del venditore dell’immobile.

Come funziona l’accollo del mutuo?

In breve, l’accollo del debito prevede che il proprietario di un immobile metta in vendita la casa su cui è presente un mutuo.

Nel momento in cui compare un compratore, invece di andare a estinguere l’ipoteca prima (o dopo) la vendita, è il compratore a prendersi carico (quindi accollarsi) il mutuo presente sull’immobile.

Questo procedimento deve essere chiaramente deciso di comune accordo tra le parti (banca inclusa), e richiede anche una buona conoscenza dei mutui. Per questo raramente avviene senza la presenza di un intermediario in grado di aiutare nel processo. Infatti, al venditore spetta anche l’obbligo di ottenere la liberatoria della banca per poter procedere.

Come fare l’accollo del mutuo: requisiti, documenti e procedura

L’accollo del mutuo diventa operativo seguendo una specifica procedura.

Innanzitutto, ci sono alcuni documenti che accollante e accollato devono presentare alla banca prima di dichiarare chiusa l’operazione. Questi sono:

• Documenti di identità e codice fiscale dell’accollante e dell’accollato.;
• Buste paga, Dichiarazione dei redditi di colui che deve subentrare nel contratto di mutuo;
• Atto di compravendita dell’immobile;
• Contratto di mutuo originario

L’istituto di credito coinvolto può quindi procedere alla valutazione dei requisiti dell’accollante, colui che deve o affiancare o sostituire il mutuatario originale.

Anche il contratto di mutuo viene letto con attenzione, poiché in alcuni casi l’accollo non è possibile o deve necessariamente seguire determinati parametri.

Solo quando la banca avrà dato il suo via libera si potrà procedere con la stipula del contratto di accollo davanti a un notaio per il cambio di intestatario del mutuo, da registrare nei registri immobiliari.

Spese da sostenere per l’accollo del mutuo

La procedura dell’accollo del mutuo comprende dei costi, tra i quali:

• spese notarili: poiché è necessario un atto del notaio per concludere l’operazione, ci sono dei costi da pagare in base al valore dell’immobile e all’entità del mutuo;
• tasse: possono essere applicate delle imposte sull’accollo del mutuo;
• commissioni: la banca può applicare delle commissioni per gestire l procedura di accollo

Quando si sceglie di acquistare un immobile con l’opzione accollo del mutuo, quindi, è bene valutare anche queste voci di spesa.

L’accollo del mutuo conviene? Quando si fa?

L’accollo del mutuo da parte dell’acquirente di un immobile è frequente soprattutto quando si acquista direttamente da un’impresa edile.

Non è raro, infatti, che la ditta richieda un mutuo per poter procedere con i lavori, e che poi prosegua con il suo frazionamento nelle diverse unità.

A questo punto i compratori che desiderano acquistare uno di questi immobili potranno farlo accollandosi una frazione del mutuo richiesto dall’impresa edile.

In generale, però, sono diverse le situazioni in cui può essere conveniente l’accollo del mutuo:

• Separazioni e divisione dei beni: quando si deve procedere con la separazione coniugale, se i coniugi possiedono un immobile con un mutuo cointestato, uno può scegliere di essere il proprietario unico assumendosi l’impegno del pagamento delle rate residue. Fondamentale per procedere in questa direzione è un accordo tra le parti;
• Vendita di immobili ipotecati: vendere un immobile con un mutuo non ancora estinto può essere più facile con l’opzione accollo. L’acquirente, infatti, diventa il nuovo mutuatario senza dover avviare la pratica per un nuovo finanziamento e sostenere i relativi costi;
• Successioni ereditarie: gli eredi acquisiscono diritti e obblighi del defunto, quando c’è una successione. Se la persona deceduta, per esempio, era mutuataria dell’immobile ora passato in eredità, gli eredi possono scegliere l’accollo e così scongiurare l’espropriazione dell’immobile da parte della banca

Vantaggi e svantaggi dell’accollo del mutuo

In generale, la pratica dell’accollo del mutuo soprattutto nel suo utilizzo più diffuso nell’ambito di una compravendita immobiliare presenta diversi vantaggi.

Innanzitutto, subentrando in un mutuo già operativo l’accollante non deve sostenere i costi che invece avrebbe dovuto pagare per la richiesta iniziale di un finanziamento.

Anche il venditore dell’immobile risparmia i soldi solitamente necessari per l’estinzione anticipata del mutuo o di cancellazione dell’ipoteca.

Per quanto riguarda le condizioni de mutuo possono palesarsi pro o contro. L’acquirente dell’immobile, infatti, subentra in un mutuo già negoziato in un contesto economico precedente e che potrebbe nel frattempo essere mutato e, quindi, generare delle rate svantaggiose.

Inoltre, tra gli svantaggi sono da considerare la verifica minuziosa sulle condizioni finanziarie dell’accollante che la banca è tenuta a fare; le regole sulla possibilità di procedere con accollo stabilite dalle banche (non tutte lo permettono alle stesse condizioni); la responsabilità sul debito che rimane in piedi per l’accollato in caso di accollo cumulativo.