L’aumento della rendita catastale può avvenire anche d’ufficio, ma il Fisco deve mettere il contribuente nella condizione di capire i calcoli effettuati e, nel caso, contestarli.
Il Fisco può rivedere e adeguare d’ufficio le rendite catastali di un immobile, ma per farlo deve poter fornire anche adeguata spiegazione sui calcoli effettuati. Si tratta di una notizia importante proprio ora che l’Agenzia delle Entrate sta inviando lettere di compliance per l’adeguamento dei dati catastali a seguito di interventi edilizi.
La Legge di Bilancio 2024, infatti, ha ribadito quanto già contenuto nel Testo Univo dell’edilizia sottolineando l’obbligo di inviare dichiarazione entro 30 giorni dal termine dei lavori effettuati con il superbonus. I lavori di riqualificazione energetica agevolati con il superbonus, infatti, possono portare a un aumento del valore dell’immobile superiore al 15% e in questo caso l’aggiornamento dei dati catastali è obbligatorio.
In questo contesto si inserisce una importante sentenza della Corte di Cassazione la quale afferma che, anche se la revisione è motivata dall’aumento del valore, devono essere forniti elementi al contribuente sul calcolo effettuato.
leggi anche
Categorie catastali di lusso, quali sono e come influenzano la tassazione e le agevolazioni
Revisione d’ufficio rendita catastale, la sentenza
L’ordinanza 4684 del 22 febbraio 2025 della Suprema Corte è riferita al caso di un accertamento catastale emesso dall’Agenzia delle Entrate e impugnato dal contribuente. Nel caso analizzato il nuovo classamento dell’immobile comportava un aumento della rendita catastale abbastanza importante dovuto non ai lavori effettuati, ma all’aumento del valore di mercato degli immobili in quella zona specifica.
Nella sentenza i Giudici spiegano che una revisione d’ufficio può interessare i dati catastali in tre casi specifici:
- se a richiederla è il Comune per un disallineamento dell’immobile rispetto ad altri fabbricati con le stesse caratteristiche;
- per immobili non dichiarati o nel caso siano stati eseguiti interventi edilizi a cui non è seguita la comunicazione per l’aggiornamento dei dati catastali;
- se l’immobile si trova in specifiche zone dove il valore di mercato medio è diverso dalle micro aree circostanti.
Nel caso preso in esame dalla Cassazione era proprio quest’ultima la motivazione che portava all’avviso che il contribuente ha contestato. I Giudici, a tal proposito, chiariscono che l’amministrazione può effettuare una variazione d’ufficio delle rendite catastali, a patto di seguire un iter preciso che metta il contribuente nella condizione di capire le ragioni che hanno determinato la revisione.
Adeguamento al valore di mercato: quali criteri?
Nel caso il Comune richieda aggiornamento delle rendite catastali per adeguarle ai valori di mercato, per prima cosa deve indicare quali sono le trasformazioni e gli interventi di cui l’area in questione è stata oggetto che hanno portato alla sua riqualificazione e all’aumento dei valori di mercato. Al contribuente, inoltre, devono essere comunicati i dati utilizzati per l’adeguamento della rendita, in che modo sono stati elaborati e le tecniche statistiche che sono state usate per i calcoli.
Il contribuente, infatti, deve essere messo nella condizione di verificare se quanto l’amministrazione afferma corrisponde a verità e, in caso, contestare la non sussistenza dell’applicazione dell’adeguamento d’ufficio.
La revisione d’ufficio, infatti, può essere considerata corretta solo quando quattro specifici parametri sono stati elaborati e calcolati esattamente e nello specifico:
- il valore di mercato medio al metro quadrato nella microzona di interesse;
- il valore catastale medio degli immobili che si trova nella stessa microzona;
- il valore di mercato medio riferito all’insieme di tutte le microzone;
- il valore catastale medio di tutti gli immobili che si trovano in tutti le microzone.
Per ognuno di questi dati, poi, devono essere fornite anche le date in cui sono state effettuate le rilevazioni.
Nell’avviso di accertamento preso in esame dalla Corte di Cassazione, invece, questi dati erano carenti o non erano riportati e proprio per questo motivo i Giudici hanno dato ragione al contribuente annullando l’avviso di accertamento con l’aumento della rendita catastale d’ufficio.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
