L’elenco completo delle categorie catastali, tutti i codici, le tabelle e le regole aggiornate al 2025.
Oggi si sente parlare di categorie catastali sempre più spesso anche al di fuori dei settori tecnici. La classificazione degli immobili è infatti rilevante per una serie di incombenze quotidiane, dalla determinazione delle imposte passando per l’Isee, fino all’accesso a benefici e agevolazioni.
Per esempio, non è possibile ricevere il cosiddetto bonus prima casa 2025 per gli immobili di lusso, informazione che si presume proprio dalla categoria catastale a cui appartiene l’abitazione.
Conoscere il significato dei codici e le tabelle delle categorie catastali è quindi molto importante per i cittadini, anche per chi non è un proprietario immobiliare. I dati catastali sono importanti anche nella locazione, tra l’altro, ed è fondamentale sapere come leggerli correttamente.
Cosa sono le categorie catastali e a cosa servono
Il catasto contiene un vero e proprio inventario dei beni immobili presenti sul territorio italiano, siano pubblici o privati. L’Italia, come molti altri paesi, adotta infatti un sistema di pubblicità immobiliare, necessario a garantire la corretta circolazione di tutti i beni immobili: abitazioni, fabbricati, terreni e così via.
Una prima divisione proviene proprio dalle categorie catastali in cui vengono ripartiti gli immobili a seconda della destinazione d’uso, della tipologia e anche delle caratteristiche costruttive. Per esempio, nei contratti di locazione e nelle proposte di vendita (soprattutto delle aste giudiziarie) è indicata la categoria catastale.
Si tratta quindi di un metodo convenzionale e valido su tutto il territorio nazionale per identificare immediatamente e con precisione l’immobile interessato. Ciò è necessario per individuare, come stabilito dall’articolo 8 del Regio decreto n. 652 del 1939, la rendita di un’immobile, un dato che costituisce la base per la determinazione del reddito imponibile soggetto alle imposte e alle sovrimposte.
Tra le più comuni:
- Imu
- Imposta di registro per l’acquisto dell’immobile (ma solo quando viene richiesta l’applicazione del “meccanismo del prezzo/valore” sulla cessione di soli immobili abitativi a una persona fisica).
- Imposte ipotecarie e catastali per la successione.
- Imposte ipotecarie e catastali per la donazione.
- Reddito fondiario ai fini Irpef.
Per quanto riguarda l’Imu, per esempio, non ha diritto all’esenzione chi possiede un immobile di lusso. Questo dato, come premesso, proviene proprio dalla categoria di appartenenza, senza spazio a qualsiasi valutazione soggettiva.
La riforma Imu 2025 ha inoltre previsto una standardizzazione della procedura, limitando ulteriormente la discrezionalità dei Comuni, con regole semplificate. Si passa così a sole 128 categorie per la determinazione delle aliquote relative all’imposta, che viene comunque basata sulle categorie catastali in vigore. Ciò è particolarmente importante da ricordare per i cittadini che hanno eseguito lavori di manutenzione straordinaria o di riqualificazione edilizia beneficiando di agevolazioni e bonus come Superbonus, Sismabonus o Ecobonus, eventualmente chiamati all’aggiornamento dei dati catastali e sottoponibili agli accertamenti fiscali d’ufficio.
Il significato dei codici catastali
In Italia ci sono sei gruppi catastali, che vanno dalla lettera A alla lettera F. Di questi, ci sono tre gruppi a destinazione ordinaria (A, B e C) e tre gruppi a destinazione speciale (D, E e F). Ogni gruppo individua poi una specifica tipologia di immobile, di seguito specificata.
- Gruppo A: abitazioni.
- Gruppo B: immobili destinati ai servizi.
- Gruppo C: immobili a uso commerciale.
- Gruppo D: immobili destinati ai servizi.
- Gruppo E: immobili a destinazione particolare.
- Gruppo F: entità urbane.
Per esempio, la casa in cui vivi appartiene necessariamente al gruppo A, mentre le botteghe di alimentari al gruppo C e così via. È bene specificare che la categoria catastale si riferisce all’intero immobile e non ai locali che lo compongono, pertanto l’uso promiscuo non impone una variazione della categoria catastale (al netto di permessi e licenze eventualmente richiesti dalla legge).
Tabelle delle categorie catastali: destinazione ordinaria
| Gruppo A: abitazioni | Tipo |
|---|---|
| A/1 | Signorile |
| A/2 | Civile |
| A/3 | Economico |
| A/4 | Popolare |
| A/5 | Ultrapopolare |
| A/6 | Rurale |
| A/7 | In villini |
| A/8 | in ville |
| A/9 | Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici |
| A/10 | Uffici e studi privati |
| A/11 | Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi (Es. baite, trulli…) |
Dalla categoria A/1 alla categoria A/5 rilevano la maggiore economia e l’abbassamento del livello per caratteristiche tecnologiche, costruttive e rifiniture, nonché l’eventuale pregio dell’ubicazione.
Si precisa, inoltre, che per villino si intende un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne a uso esclusivo. La villa, invece, corrisponde a quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
Per quanto riguarda la categoria A/9, si tiene conto delle dimensioni e della ripartizione degli spazi, anche confrontandoli con le unità tipo delle categorie precedenti. Infine, la categoria A/10 viene attribuita alle unità destinate all’attività professionale per tipologia, dotazione di impianti e finiture.
| Gruppo B (servizi) | Tipo |
|---|---|
| B/1 | Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme |
| B/2 | Case di cura e ospedali (senza fine di lucro) |
| B/3 | Prigioni e riformatori |
| B/4 | Uffici pubblici |
| B/5 | Scuole e laboratori scientifici |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
| B/7 | Cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto |
| B/8 | Magazzini sotterranei per depositi di derrate |
| Gruppo C: uso commerciale | Tipo |
|---|---|
| C/1 | Negozi e botteghe |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) |
| C/7 | Tettoie chiuse o aperte |
Tabelle delle categorie catastali: destinazione speciale e particolare
| Gruppo D: servizi | Tipo |
|---|---|
| D/1 | Opifici |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) |
| D/4 | Case di cura e ospedali (con fine di lucro) |
| D/5 | Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali; trasformazioni |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole |
| Gruppo E: destinazione particolare (utilità pubblica) | Tipo |
|---|---|
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi e aerei |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale |
| E/7 | Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E, come i lavatoi pubblici |
| Gruppo F: entità urbane | Tipo |
|---|---|
| F/1 | Area urbana |
| F/2 | Unità collabenti |
| F/3 | Unità in corso di costruzione |
| F/4 | Unità in corso di definizione |
| F/5 | Lastrico solare |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare della Direzione centrale catasto n. 1/2009) |
| F/7 | Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione (circolare AgE n. 18) |
Dove vedere la categoria catastale
Per conoscere la categoria catastale con sicurezza è necessario effettuare una visura catastale, disponibile anche sul sito web dell’Agenzia delle entrate, gratuita per i proprietari. Questa informazione, fatte salve future variazioni di cui si dovrebbe avere la documentazione, può inoltre essere verificata sul contratto di compravendita immobiliare.
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