Come funziona Airbnb? Ecco le regole attuali (e se conviene ancora)

Cos’è Airbnb e cosa si può fare

Airbnb è una piattaforma online che permette di affittare case, appartamenti, stanze o alloggi unici in tutto il mondo per soggiorni a breve o lungo termine.

Fondata nel 2008, Airbnb collega ospiti (persone in cerca di un alloggio) con host (proprietari o affittuari che mettono a disposizione il loro spazio).

Gli utenti possono prenotare soggiorni in base a recensioni, foto e descrizioni degli alloggi, mentre gli host possono guadagnare affittando i loro spazi.

La particolarità di Airbnb è che anche campeggi, barche, case sugli alberi o container possono essere messi in affitto, mettendo così a disposizione degli ospiti degli spazi unici.

Per diventare host su Airbnb è molto semplice e occorre seguire questi semplici passaggi.

• Creare un account completando il profilo con foto e informazioni personali.
• Decidere se affittare un’intera casa, una stanza privata o una stanza condivisa.
• Assicurarsi che lo spazio sia pulito, arredato in modo accogliente e con tutto il necessario (biancheria, asciugamani, Wi-Fi, ecc.).
• Scattare foto di alta qualità, preferibilmente con buona luce naturale.
• Cliccare su «Diventa un host».
• Descrivere dettagliatamente la proprietà, inclusi servizi, regole della casa e punti di interesse nelle vicinanze.
• Impostare un prezzo competitivo basato sulle tariffe della tua zona.
• Scegliere le date disponibili e le regole della casa (es. no animali, no feste, orari check-in/check-out).
• Controllare le normative locali su affitti brevi e le regole condominiali.
• Collegare il proprio conto bancario per ricevere i pagamenti.

Anche se Airbnb offre una copertura assicurativa per danni e responsabilità, è sempre consigliabile per un host avere anche un’assicurazione extra.

Airbnb, come funziona nel 2025? Regole e tassazione

Dopo aver visto cos’è Airbnb, come funziona e come fare a mettere un proprio annuncio, vediamo ora nel dettaglio quali sono le regole sia per host sia per i clienti, i costi e la tassazione.

Regole

Per quanto riguarda gli host, la piattaforma chiede ai propri inserzionisti di seguire alcune regole di base (qui il regolamento completo).

• Impegno nei confronti della prenotazione: onorare le prenotazioni accettate e offrire un’esperienza di check-in affidabile.
• Comunicazione tempestiva: essere reattivi nel rispondere alle richieste degli ospiti o a intervenire in caso di problemi imprevisti che potrebbero sorgere prima e durante i soggiorni.
• Accuratezza dell’annuncio: la pagina dell’annuncio al momento della prenotazione deve descrivere con precisione il relativo spazio e rispecchiare fedelmente le caratteristiche e i servizi che saranno disponibili presso l’alloggio dal check-in al check-out.
• Pulizia dell’alloggio: tutti gli spazi devono essere puliti e privi di rischi per la salute prima del check-in degli ospiti.

Gli ospiti invece sono tenuti a rispettare le regole della piattaforma e della casa, pena la possibilità di vedersi cancellare il proprio account su Airbnb.

Le novità normative introdotte nel 2025 hanno modificato alcune regole riguardanti Airbnb.

• A partire dal 1° gennaio 2025, tutti gli host devono registrarsi presso il Ministero del Turismo per ottenere il CIN. Airbnb ha annunciato che rimuoverà gli annunci sprovvisti di questo codice.
• Divieto di self check-in: per motivi di sicurezza, l’Italia ha vietato l’uso di cassette portachiavi e tastierini digitali per il check-in negli alloggi turistici.

In sostanza dal 2025 gli host sono ora tenuti a incontrare personalmente gli ospiti per verificare la loro identità al momento dell’arrivo, dotandosi anche del CIN per poter continuare a operare con Airbnb.

Costi

Airbnb applica una commissione che può variare dal 3% al 15% a seconda del tipo di prenotazione, prelevando alla fonte una parte degli incassi degli host.

Gli ospiti invece devono pagare un costo che varia in base a diversi fattori, dalla città scelta fino alla tipologia dell’alloggio e alla durata della permanenza.

Per esempio a Roma si può trovare una stanza in affitto a 25 euro notte, mentre per un appartamento è stato stimato un costo medio superiore ai 200 euro a notte.

Alcuni Paesi e città applicano tasse di soggiorno che vengono aggiunte al costo totale, mentre alcuni host fanno pagare le spese di pulizia e richiedono una cauzione rimborsabile in caso di danni alla proprietà.

Tassazione

In linea con la direttiva europea DAC7, le piattaforme di prenotazione come Airbnb sono obbligate a comunicare direttamente all’Agenzia delle Entrate i redditi generati dagli host, che di conseguenza devono verificare che i redditi registrati siano corretti e conformi alla loro contabilità.

Detto questo, la tassazione per un host su Airbnb in Italia dipende da diversi fattori, come il tipo di locazione, il regime fiscale scelto e il numero di immobili affittati.

In caso di una locazione breve (fino a 30 giorni) non è necessario aprire una partita IVA se l’attività non è svolta in modo imprenditoriale.

Invece per un locazione lunga (oltre 30 giorni) può essere necessario un contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Se l’host invece offre più servizi (colazione, pulizia giornaliera, reception), può essere considerato un’attività d’impresa e richiedere la partita IVA.

Quanto ai regimi fiscali, gli host privati che affittano con contratti brevi possono scegliere tra:

cedolare secca (21%), una tassazione sostitutiva su canoni di locazione e non si pagano IRPEF, addizionali e imposta di registro;
regime IRPEF Ordinario, con i redditi derivanti dall’affitto che vengono sommati agli altri redditi e tassati secondo gli scaglioni IRPEF (da 23% a 43%).

Se l’attività è considerata imprenditoriale (B&B, affitti multipli, gestione di più immobili), è necessario aprire una Partita IVA e adottare il regime forfettario (5%-15%) o il regime ordinario.

Ricordiamo che dal 2017 Airbnb è obbligata a trattenere il 21% sui pagamenti agli host che non hanno partita IVA e versarlo direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Inoltre gli importi guadagnati dagli host su Airbnb devono essere dichiarati nel modello 730 o Redditi PF.

Conviene ancora Airbnb oggi?

Infine cerchiamo di rispondere a una domanda quasi amletica: conviene ancora Airbnb oggi? Vediamo allora quali sono i pro e i contro per gli ospiti della celebre piattaforma.

Pro di Airbnb

• Spesso più economico per gruppi: se viaggi con amici o famiglia, affittare un appartamento può costare meno rispetto a più stanze d’hotel.
• Cucina e comodità: avere una cucina permette di risparmiare sui pasti rispetto a mangiare sempre fuori.
• Esperienze uniche: puoi trovare case particolari o alloggi in zone residenziali meno turistiche.
• Flessibilità: puoi trovare opzioni per soggiorni brevi, lunghi o addirittura mensili.

Contro di Airbnb

• Prezzi spesso simili o più alti degli hotel: con le nuove tasse, commissioni di pulizia e costi nascosti, in molte città un hotel può essere più conveniente.
• Regole rigide: molti host impongono orari rigidi per il check-in/check-out e regole severe.
• Meno servizi rispetto agli hotel: nessuna reception 24/7, colazione inclusa o pulizie giornaliere.
• Restrizioni in alcune città: alcune città stanno limitando gli affitti brevi, riducendo l’offerta e facendo salire i prezzi.

In conclusione se viaggi da solo o in coppia per pochi giorni, spesso un hotel può essere più conveniente. Se invece stai più a lungo o viaggi in gruppo, Airbnb può ancora convenire.

Per gli host invece i vantaggi di Airbnb sono quelli derivanti dalla grande visibilità della piattaforma, ma le tasse elevate possono essere un freno vista la necessità di aumentare i prezzi.

Con un b&b c’è una minore dipendenza dalle piattaforme di prenotazione online, ma devi perdere molto più tempo per promuovere la tua attività. Discorso simile per le case vacanze, che però richiedono maggiori investimenti iniziali permettendo però, al tempo stesso, di poter affittare per periodi più lunghi.

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