Chi paga le tasse Airbnb e come funziona il sistema fiscale applicato alla piattaforma e a chi affitta per soggiorni più o meno brevi? Tutto quello che c’è da sapere nel 2025.
Quali sono le tasse Airbnb in vigore, come funziono e chi le paga tra host, società e ospite? Rispondere a queste domande è quanto mai necessario alla luce della novità sulle imposte per gli affitti brevi in Italia dal 2025.
Airbnb è ormai una piattaforma molto nota e utilizzata in tutto il mondo, con il suo principale scopo di permettere di affittare online case, appartamenti, stanze o alloggi per soggiorni a breve o lungo termine. Anche in Italia è piuttosto diffusa questa modalità di alloggiare. Stando ai dati snocciolati nel 2023 dalla società di consulenza turistica Jfc, nel nostro Paese sono disponibili oltre 600.000 alloggi su Airbnb dislocati in tutto lo Stivale.
Ma come funzionano le tasse?
In generale, l’host (proprietario) paga la cedolare secca o l’IRPEF sui redditi dichiarati; Airbnb trattiene e versa la ritenuta fiscale del 21% e l’imposta di soggiorno e l’ospite paga l’imposta di soggiorno, che Airbnb riscuote automaticamente.
Per comprendere nel dettaglio il sistema fiscale applicato all’attività dell piattaforma, con le informazioni specifiche su come vengono suddivise le tasse, qual è la procedura per il pagamento e come evitare brutte sorprese con i controlli contro l’evasione fiscale, leggi la seguente la guida su come funzionano le tasse Airbnb e chi le paga.
Affitti Airbnb, il regime di tassazione in Italia
Nel 2025, il regime di tassazione per gli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb segue determinate regole.
Ecco in sintesi cosa c’è da sapere su tipi di tasse sugli affitti brevi con Airbnb:
Cedolare Secca
- È un’imposta sostitutiva che rimpiazza IRPEF, addizionali regionali e comunali, e imposta di registro;
- applicata da persone fisiche che affittano a breve termine (contratti fino a 30 giorni). Non si applica alle attività imprenditoriali;
Aliquote: - 21% per un solo immobile locato;
- 26% dal secondo al quarto immobile locato;
- Oltre 4 immobili: l’attività è considerata imprenditoriale e richiede Partita IVA
Ritenuta Fiscale alla Fonte
Airbnb opera come sostituto d’imposta, trattenendo direttamente una ritenuta del 21% sui guadagni lordi degli host non professionisti e versandola all’Agenzia delle Entrate
Imposta di Soggiorno
Airbnb riscuote e versa automaticamente l’imposta di soggiorno dove previsto. L’importo varia a seconda del comune.
Dichiarazione dei Redditi
I redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati nel Modello 730 o nel Modello Redditi PF, indicando l’opzione per la cedolare secca, se scelta.
Pagamento tasse Airbnb, spettano al proprietario o all’affittuario?
Le tasse sugli affitti Airbnb in Italia spettano principalmente al proprietario dell’immobile, ma ci sono anche alcuni costi che ricadono sull’affittuario.
Nel dettaglio, il proprietario dell’immobile deve occuparsi di diverse imposte sui redditi generati dagli affitti brevi, quali:
- Cedolare Secca o IRPEF;
- Ritenuta d’acconto del 21% (se il pagamento avviene tramite piattaforme come Airbnb, questa tassa viene trattenuta direttamente e versata all’Agenzia delle Entrate);
- IMU e TARI (l’IMU (se la casa non è prima abitazione) e la TARI (rifiuti) restano a carico del proprietario;
- gestione tasse Partita IVA (se attività imprenditoriale)
L’affittuario (ospite) è invece tenuto a pagare:
- tassa di soggiorno: prevista in molti comuni italiani, varia in base alla località e viene pagata dall’ospite ma deve essere raccolta e versata dal proprietario;
- costo dell’affitto: include il prezzo della notte e gli eventuali extra (pulizie, servizi aggiuntivi)
Airbnb può trattenere e versare direttamente la ritenuta d’acconto del 21%, ma il proprietario deve comunque dichiarare i redditi nella propria dichiarazione fiscale.
Come pagare le tasse Airbnb
Se affitti un immobile tramite Airbnb in Italia, devi pagare le tasse sui redditi derivanti dagli affitti brevi: ma come fare? I principali passaggi sono:
- Registra i tuoi guadagni e scegli tra Cedolare Secca, IRPEF o Partita IVA;
- Presenta la dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF);
- Paga le imposte tramite F24 online o in banca;
- Versa la tassa di soggiorno, se applicabile
Da sapere, inoltre, che Airbnb non paga direttamente tutte le tasse per i proprietari, ma in alcuni casi trattiene e versa una parte delle imposte.
Ecco come funziona:
Airbnb è obbligata a trattenere il 21% sui compensi derivanti dagli affitti brevi in Italia. Se Airbnb gestisce il pagamento, trattiene il 21% e lo versa all’Agenzia delle Entrate. Il proprietario riceve il pagamento al netto della ritenuta.
L’importo trattenuto appare nella sezione “Riepilogo pagamenti” dell’host su Airbnb. Il proprietario deve comunque dichiarare i redditi nella dichiarazione annuale.
In alcune città italiane, Airbnb riscuote e versa la tassa di soggiorno per conto dei proprietari. Come verificarlo? Su «Impostazioni Fiscali» nell’account Airbnb occorre controllare se la tua città è nell’elenco di quelle per cui Airbnb gestisce la tassa di soggiorno.
Se la tassa non viene gestita da Airbnb, il proprietario deve riscuoterla dagli ospiti e versarla al comune.
Anche se Airbnb versa la ritenuta d’acconto, il reddito percepito va sempre dichiarato nel Modello 730 o Redditi PF. I codici tributo usati da Airbnb sono:
1840 (Cedolare Secca – Acconto)
1841 (Cedolare Secca – Saldo)
Se sei un host, puoi scaricare i documenti utili per la dichiarazione fiscale direttamente da Airbnb nella sezione “Pagamenti e guadagni” e “Riepilogo pagamenti”.
Tasse Airbnb più i costi del servizio: qualche esempio per capire
Ecco alcuni esempi pratici per capire quanto si paga effettivamente tra tasse e costi di servizio Airbnb:
Affitto breve con Cedolare Secca (1 solo immobile)
- Prezzo per notte: €100;
- Ospite soggiorna 3 notti → Totale prenotazione: €300
- Costo del servizio Airbnb (3% per l’host): -€9;
- Reddito imponibile dopo il costo Airbnb: €291;
- Cedolare secca (21%): -€61,11
- Importo netto per il proprietario: €229,89 €
- Totale tasse e commissioni pagate: €70,11 (23,37% del totale prenotazione)
Affitto in regime IRPEF (reddito medio, 38% di aliquota)
- Prezzo per notte: €150;
- Ospite soggiorna 2 notti: €300;
- Costo del servizio Airbnb (3%): -€9;
- Reddito imponibile dopo Airbnb: €291;
- Tassazione IRPEF (38%): -€110,58;
- Importo netto per il proprietario: €180,42;
- Totale tasse e commissioni pagate: €119,58 (39,86% del totale prenotazione)
Affitto con Partita IVA (Regime forfettario, 15%)
- Prezzo per notte: €90;
- Ospite soggiorna 4 notti: €360;
- Costo del servizio Airbnb (3%): - €10,80;
- Reddito imponibile dopo Airbnb: €349,20;
- Tassazione forfettaria (15%): -€52,38;
- Importo netto per il proprietario: €296,82;
- Totale tasse e commissioni pagate: €63,18 (17,55% del totale prenotazione)
Come non pagare tasse Airbnb?
Evitare le tasse su Airbnb in modo legale è possibile solo attraverso strategie fiscali che ottimizzano il carico tributario, senza evadere le imposte.
Per esempio, se affitti meno di 4 immobili, puoi scegliere la cedolare secca anziché la tassazione ordinaria IRPEF, che può arrivare fino al 43%.
Se hai più di 4 immobili o offri servizi extra (colazione, pulizie giornaliere, concierge), sei considerato un imprenditore e devi aprire Partita IVA.
In questo caso, puoi scegliere il Regime Forfettario con aliquota fissa del 15% (anziché il 26% o IRPEF al 38-43%).
Gli affitti brevi (≤ 30 giorni) sono soggetti a tassazione immediata con cedolare secca o IRPEF. Una soluzione per pagare meno tasse è affittare per periodi più lunghi con contratti transitori (es. 3-6 mesi).
Da sapere, inoltre, che se sei nel regime IRPEF o forfettario con Partita IVA, puoi dedurre o detrarre alcune spese:
- Spese di manutenzione e ristrutturazione;
- Arredi e elettrodomestici per l’appartamento;
- Utenze (luce, acqua, gas, internet);
- Spese di pulizia e gestione;
- Commissioni Airbnb
Tra le cose da non fare, poiché si rischiano sanzioni per evasione fiscale, si evidenzia:
- non dichiarare i redditi Airbnb (l’Agenzia delle Entrate ha accesso ai dati della piattaforma);
- ricevere pagamenti in contanti senza registrarli;
- creare finte locazioni tra parenti per eludere le tasse;
- fingere di usare la casa come prima abitazione se in realtà è un affitto turistico
Airbnb ed evasione fiscale: quando vengono attivati i controlli
L’Agenzia delle Entrate ha rafforzato i controlli sugli affitti brevi e Airbnb per contrastare l’evasione fiscale.
158075
Se un host non dichiara i redditi da locazione o non versa le imposte dovute, rischia sanzioni pesanti.
In sintesi, l’Agenzia delle Entrate ha diversi strumenti per individuare chi evade le tasse su Airbnb:
- dati forniti da Airbnb: la piattaforma trasmette all’Agenzia le informazioni sui pagamenti ricevuti dagli host (in base al Decreto Crescita 2019);
- incrocio di dati fiscali: confronto tra redditi dichiarati e bonifici ricevuti da Airbnb;
- segnalazioni di vicini o ospiti: reclami di condomini o recensioni online controlli sui pagamenti in contanti. Airbnb di solito paga gli host tramite bonifico, ma chi incassa in nero può essere scoperto;
- verifica delle tasse di soggiorno: se l’host non versa la tassa al comune, possono partire accertamenti fiscali
Di solito, i controlli fiscali su Airbnb si attivano in diversi casi: importi non dichiarati, affitti oltre il limite legale; mancata ricezione della tassa di soggiorno da parte del Comune; redditi incompatibili con stile di vita.
Infine, è bene sapere che se un host evade le tasse Airbnb, rischia:
- multe dal 90% al 180% delle imposte evase;
- aaccertamenti fiscali fino a 5 anni indietro;
- denuncia penale se l’importo evaso supera i 50.000 euro annui;
- chiusura dell’attività e blocco dell’annuncio su Airbnb in caso di irregolarità gravi
© RIPRODUZIONE RISERVATA
