L’Imu 2024 è dovuta dall’usufruttuario o dal proprietario? Non sempre è facile capire le regole per il versamento dell’imposta comunale. Se si è nudi proprietari il pagamento è dovuto?
Chi paga l’Imu 2024, il proprietario o l’usufruttuario? Quando un immobile è legato all’usufrutto non è facile comprendere se a dover versare l’imposta sia il nudo proprietario o chi gode dell’usufrutto. Nella maggior parte dei casi quando un immobile è soggetto a donazione il vecchio proprietario ne mantiene l’usufrutto. Quello che va evidenziato è che nell’ultimo periodo si sta assistendo anche a un aumento delle vendite della sola nuda proprietà dell’immobile e, di fatto, i casi in cui si assiste all’usufrutto, nel corso del tempo, stanno aumentando.
Quella dell’usufrutto è una fattispecie che è soggetta a norme particolari le quali, di fatto, incidono anche sull’obbligo di versamento delle imposte come l’Imu.
La disciplina dell’imposta municipale unica, o propria, non sempre è di facile interpretazione e capire chi paga l’Imu tra l’usufruttuario e il proprietario non sempre è semplice proprio perché si tratta di una fattispecie che si allontana dalle situazioni abituali dove l’imposta ricade sul proprietario o sull’inquilino.
Nuda proprietà e usufrutto
I dubbi sul versamento dell’Imu aumentano quando ci si trova di fronte a casi di immobili con donazione e usufrutto o vendita della «nuda proprietà»: a pagare deve essere il nudo proprietario (che è colui che riceve la donazione o acquista l’immobile) o l’usufruttuario (che nella maggior parte dei casi è il donante o il venditore)?Il possesso della casa ricade sul nudo proprietario mentre l’uso e il godimento restano un diritto dell’usufruttuario.
La situazione tipica è quella del genitore, o altro parente, che decide di devolvere in vita i suoi beni, ma per ragioni pratiche mantiene l’usufrutto sui beni. Sempre più spesso si assiste anche alla vendita della nuda proprietà degli immobili: gli anziani, in difficoltà economiche, sovente decidono di vendere l’immobile, mantenendo il diritto di abitarci per tutto il resto della propria vita, per avere a disposizione liquidità. Non è raro, infatti, trovare annunci di vendita di immobili a prezzi molto convenienti con i quali si acquista solo la nuda proprietà del bene che rimane a disposizione di chi vendi finché è in vita.
In questo caso è lecito chiedersi chi è che deve pagare il tributo denominato “Imposta Municipale Propria”: ovvero se l’Imu debba essere pagata dall’usufruttuario o dal nudo proprietario, poiché ci si trova in una situazione di scissione tra la nuda proprietà e il diritto all’uso del bene.
Vediamo quindi come funziona l’Imu su un immobile donato con riserva di usufrutto.
Chi paga l’Imu in caso di donazione? Regole 2024
La donazione di un immobile richiede la forma scritta, l’atto deve essere sottoscritto alla presenza di un notaio e di due testimoni. Si tratta quindi di un atto pubblico.
Affinché l’atto sia validamente stipulato è necessario che contenga tutti i requisiti previsti per legge, tra cui anche l’indicazione del valore del bene e le generalità delle parti (donante e donatario). In caso di oneri a carico di una delle parti è necessario indicarli in modo espresso nell’atto. La donazione per essere valida deve essere formalmente accettata dal donatario.
L’atto viene poi trascritto nei registri immobiliari. In seguito a trascrizione, diritti e doveri (obblighi) inerenti il bene passano dal donante al donatario. Queste le regole generali, ma cosa succede se il donante (o il venditore) decide di riservare per sé l’usufrutto? Su chi ricadono gli obblighi, tra cui il pagamento dell’Imu?
La regola generale è che a dover pagare l’Imu in caso di donazione con usufrutto o vendita della nuda proprietà è l’usufruttuario, al quale compete l’uso del bene e il suo sfruttamento economico, e non il nudo proprietario dell’immobile dato in donazione o venduto.
Infatti, in base alla legge italiana, il soggetto passivo del tributo (si tratta di un’imposta patrimoniale) è il possessore a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie, tuttavia non è detto che debba essere sempre così.
Per esempio, se l’usufruttuario fissa la sua residenza e quella della famiglia nell’immobile di cui ha l’usufrutto l’Imu non si dovrà da pagare, poiché la normativa vigente esclude il pagamento dell’imposta in questione per l’immobile considerato “dimora abituale”, ovvero la prima casa, a patto che sia accatastata in una categoria non di lusso.
Questa esclusione è valida anche per l’usufruttuario di un immobile. Solo nel caso in cui l’usufruttuario conceda il bene in locazione o decida di tenerlo a disposizione, dovrebbe pagare le relative imposte, tra cui l’Imu.
In generale, quindi, per poter essere esenti dal pagamento dell’Imu, anche nel caso di donazione con usufrutto o di vendita della nuda proprietà, è necessario rispettare le seguenti clausole:
- risiedere anagraficamente nella casa in questione, anche nel caso in cui si sia usufruttuari;
- si dimori abitualmente nell’immobile in questione.
Il nudo proprietario, quindi, non ha l’obbligo di pagare l’Imu dell’immobile dato in donazione con usufrutto.
Quando l’usufruttuario paga l’Imu?
Appurato che in caso di donazione con usufrutto o di vendita con usufrutto l’Imu ricade sull’usufruttuario, vediamo quando quest’ultimo è costretto a pagare. Se l’immobile è adibito ad abitazione principale, come accade per proprietari e inquilini, l’Imu non è dovuta, in quanto si configura l’esenzione per abitazione principale.
L’usufruttuario, di conseguenza, è tenuto a versare l’Imu solo nei seguenti casi:
- l’immobile è sfitto e a disposizione dell’usufruttuario che ha la residenza in altra abitazione;
- l’immobile è posto in locazione per periodi che non superano i 6 mesi: in questo caso, infatti, l’Imu non ricade sull’inquilino, ma su chi affitta.
Le scadenze dell’Imu 2024, anche in caso di utilizzo in usufrutto, sono le stesse per tutti. La prima rata (acconto) è scaduta il 17 giugno. La seconda rata dell’Imu scade il 16 dicembre.
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Come funziona la donazione con usufrutto?
La donazione con usufrutto, il cui nome completo sarebbe “donazione con riserva di usufrutto”, è uno strumento patrimoniale utilizzato in diversi casi, ma in particolare da parte di genitori che desiderino dividere anticipatamente il loro patrimonio immobiliare, mantenendo comunque alcuni diritti sull’immobile in questione.
Le parti del contratto si dividono in donante, cioè colui che detiene la proprietà del bene mobile o immobile, e donatario, che riceve il suddetto bene a titolo gratuito, divenendone così il nuovo proprietario.
Il donante in questo caso coincide anche con l’usufruttuario, mentre il donatario diventa il nuovo nudo proprietario. L’usufruttuario così mantiene una certa quantità di potere sul bene in questione, potendo utilizzare l’immobile quasi come fosse il proprietario.
Chi gode dell’usufrutto ha il diritto di utilizzare l’immobile, viverci, o darlo in affitto, per esempio. Non può però vendere l’immobile o utilizzarlo per caricarlo di un’ipoteca. Nel caso in cui l’usufruttuario avesse dei debiti, l’immobile non può venire pignorato.
L’usufruttuario ha però anche il dovere di pagare le imposte, Imu compresa, e pagare le riparazioni e la manutenzione ordinaria, mentre ricade sul nudo proprietario il dovere di occuparsi della manutenzione straordinaria.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi da parte dell’usufruttuario, senza che ci sia necessariamente l’obbligo di avvisare il nudo proprietario dell’immobile, a patto che non siano stati presi accordi diversi, e non potrà mai comunque superare la durata stipulata inizialmente.
Quanto costa un atto di donazione con usufrutto?
Il costo dell’atto di donazione è diverso a seconda delle variabili, come i costi del notaio per l’atto stesso e le imposte indirette.
La parcella del notaio varia poi a seconda del valore degli immobili trasferiti, mentre per la tassa sulla donazione con riserva di usufrutto viene considerato il rapporto di parentela tra donante, ovvero l’usufruttuario, e donatario, il nudo proprietario. Per esempio, nel caso in cui la donazione avvenisse tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge, o in generale parenti entro il 4° grado, si applica l’aliquota del 6%
Inoltre la tassa si fonda su una base imponibile che corrisponde alla rendita catastale, che va moltiplicata per dei coefficienti diversi a seconda del tipo di proprietà che si considera.
Infine vanno pagate le imposte ipotecarie, che corrispondono al 2%, e le imposte catastali che sono dell’1%.
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