Donazione immobile, come funziona e costi

I presupposti essenziali della donazione: la capacità di agire

Per poter effettuare una donazione e stipulare il relativo contratto, il donante deve avere “piena capacità di disporre dei propri beni” (art. 774 cod. civ e seguenti). Ciò vuol dire che deve disporre pienamente della «capacità di agire»: deve, cioè, essere una persona capace di intendere e di volere quel determinato atto giuridico e, al contempo, deve essere titolare di quei diritti e di quegli obblighi che trasferisce. Da ciò discende che sono invalide le donazioni fatte dai minori, dagli interdetti e dagli inabilitati.

La ragione profonda che deve sostenere la stipulazione di un contratto di donazione è, in ogni caso, la volontà genuina del donante di arricchire il donatario: dal momento che rappresenta un «atto personalissimo», che si fonda (almeno in teoria) su motivazioni relative alla sfera più intima del donatario e che proprio per questo non ammette rappresentanza, ossia soggetti che possano donare in nostra vece.

È nullo, infatti, il mandato con cui il donante attribuisce ad altri la facoltà di designare la persona del donatario o di determinare l’oggetto della donazione (art. 778 cod. civ. co. 1).

Al contrario, è consentito al donante di conferire a un’altra persona l’incarico di scegliere il donatario tra più persone o tra più cose indicate dal donante stesso (art. 778 c.c., commi 2 e 3).

Donazione immobiliare e capacità giuridica

Se si può donare solo nel caso in cui si abbia capacità d’agire, chiunque, al contrario, può ricevere una donazione: per il donatario, infatti, è sufficiente possedere la «capacità giuridica», ossia la capacità di assumere la titolarità di un rapporto giuridico, che si acquista al momento della nascita. Si deve considerare legittima, così, la donazione al nascituro, allorché si tratti di figli (ancora da concepire) di persone determinate e viventi al momento della donazione (vedi art. 784 cod. civ.), spettando l’accettazione della donazione, in tali ipotesi, ai futuri genitori.

Anche le persone giuridiche, peraltro, possono fare e ricevere donazioni, se così prevede lo statuto dell’ente.

Come si perfeziona il contratto

Il contratto di donazione di un immobile si perfeziona con il semplice accordo delle parti: in altre parole, non è indispensabile, ai fini del trasferimento del bene dal donante al donatario, che avvenga la consegna dell’immobile: il trasferimento della proprietà avviene nel momento stesso in cui l’accettazione da parte del donatario viene palesata al donante.

L’accettazione può essere fatta nel contratto stesso di donazione (accettazione consensuale) o con atto pubblico posteriore (accettazione differita), nel qual caso «la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l’atto di accettazione è notificato al donante».

Prima che la donazione sia perfezionata, tanto il donante quanto il donatario possono revocare la loro dichiarazione.

Nel momento in cui il contratto di donazione viene sottoscritto dalle parti, questo deve essere trascritto (art. 2671 cod. civ.), cioè «registrato» presso l’ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni. In caso di omessa trascrizione, il contratto, pur mantenendo la sua validità ed efficacia, rimane esposto alle eventuali opposizioni dei cd. terzi (soggetti estranei alla pattuizione) che dichiarino di vantare diritti sul bene oggetto della donazione.

La donazione di un immobile deve essere registrata, sempre a cura del notaio redigente, presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio, entro i successivi 30 giorni. Il notaio provvede al versamento dell’imposta, insieme all’imposta di registro, nella misura fissa 200 euro, ad esclusione dell’ipotesi in cui la donazione non ecceda i limiti della franchigia: in tale ultimo caso, infatti, l’imposta non è dovuta.

Le donazioni tra familiari godono di una franchigia (ossia la soglia fino alla quale non si pagano le imposte) molto alta e, quindi, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall’imposta di donazione e di registro.
In particolare, la franchigia è pari a:

• 1 milione di euro, per le donazioni tra coniugi, soggetti di un’unione civile e parenti in linea retta (genitori e figli, ascendenti e discendenti),
• 100.000 euro, per le donazioni tra fratelli e sorelle.

Sotto tali soglie, poi, le donazioni sono registrate gratuitamente (esenzione dall’imposta di registro: vd. circolare Agenzia delle Entrate 44/E 7,10.2011).

Donazione in occasione delle nozze

Il matrimonio può rappresentare un’occasione imperdibile per chi voglia fare dono di un immobile, magari per assicurare a un proprio caro la sicurezza di un bene primario, come è la casa.

Definita dal codice civile, all’art. 785, co. 1, « donazione in riguardo di matrimonio» (art. 785 c. 1 c.c.), essa si perfeziona senza bisogno di accettazione ed è irrevocabile, ma non produce effetto finché non segua il matrimonio. Nel contratto di donazione deve obbligatoriamente risultare, in modalità inequivocabili, la finalità dell’attribuzione patrimoniale.

Tale donazione può essere effettuata a favore di uno o di entrambi gli sposi oppure dei loro figli, finanche nascituri:

• dagli sposi stessi, tra loro;
• da altri.

Si pensi al padre della sposa che dona agli sposi o al futuro nipotino una casa. In tal caso, la donazione non entra nella comunione legale dei beni, con la conseguenza che la casa resterà nella esclusiva proprietà del donatario, ossia la sposa.

Inoltre, qualora il matrimonio venisse annullato, ne discenderebbe l’annullamento anche della donazione. Si noti che l’annullamento del matrimonio è cosa diversa dal divorzio. Se quest’ultimo comporta lo scioglimento di un vincolo nato valido, l’annullamento del matrimonio porta alla sua «cancellazione», dal momento che l’unione matrimoniale era invalida fin dall’origine, in quanto fondata su di un consenso distorto o estorto con violenza (vedi art. 122 cod. civ.)

Donazione remuneratoria

Prevista dall’art. 770 del codice civile, tale donazione equivale ad un atto di pura liberalità nei confronti di un soggetto che abbia compiuto un’azione meritoria o sia in una condizione di necessità economica. Si pensi alla donazione di un terreno fatta da un milionario a colui che abbia salvato sua figlia dall’annegamento, infinitamente grato per l’eroico gesto.

Tale forma di donazione, per espressa previsione dell’art. 805 del cod. civ. è irrevocabile e impone al donante di prestare la garanzia «per evizione» (la garanzia che non si verrà, un domani, privati del bene per rivendicazione di un altro soggetto) sino all’ammontare della prestazione ricevuta.

Donazione modale

All’articolo 793 del codice civile è contemplata un ulteriore forma di donazione, che può riferirsi anche al caso in cui oggetto della donazione sia un immobile. E’ il caso della donazione modale, cioè quella forma di donazione con cui il donante, realizzando un suo interesse non patrimoniale (dunque non economico), impone al donatario l’effettuazione di una certa azione (che, giuridicamente, riveste la forma dell’onere, «modus», in latino).

Si pensi al caso in cui il nonno doni un vigneto al nipote, a patto che il nipote, annualmente, devolva una parte dei proventi derivati dalla vendita del vino prodotto a un’associazione di beneficienza.

Il donatario, in tali casi, è tenuto all’adempimento dell’onere comunque entro i limiti del valore della cosa donata.

Per l’adempimento dell’onere, poi, oltre il donante, potrà agire qualsiasi interessato all’adempimento (si pensi al figlio del donatario), anche durante la vita del donante stesso.

La risoluzione del contratto di donazione per inadempimento dell’onere, quando è espressamente prevista nell’atto di donazione, può essere domandata dal donante o dai suoi eredi.