Come dividere casa in due immobili indipendenti?

Dividere casa in due immobili indipendenti può essere molto utile e conveniente e sono in molti a pensare a questa soluzione, ad esempio perché gran parte dell’immobile è ormai inutilizzato (magari dopo che i figli si sono trasferiti altrove) oppure per sciogliere la comunione ereditaria, ma anche per semplici ragioni economiche. Vediamo quindi quali sono i vantaggi della divisione e come bisogna procedere.

Dividere casa in due immobili indipendenti, a cosa serve

Come anticipato, le ragioni per cui può rivelarsi utile dividere una casa in due immobili indipendenti sono davvero molte e tutte piuttosto utile. Per voler dividere in due ampie categorie le finalità, si può distinguere tra lo sfruttamento economico del bene e la praticità.

Dividere casa in due immobili indipendenti può infatti essere una strategia piuttosto conveniente per incrementare i ricavi economici. Innanzitutto, nella maggior parte delle città italiane gli appartamenti più piccoli hanno un valore più alto. Di conseguenza, la somma dei valori degli immobili divisi è superiore al valore della casa ancora indivisa. Oltretutto, è molto più semplice vendere o affittare degli immobili di dimensioni più ridotte, che tendono ad andare più in contro alle esigenze dei consumatori.

Non sono in molti, infatti, a necessitare di case ampie o a voler pagare un costo proporzionale senza averne bisogno. Dividere casa in due immobili indipendenti permette quindi di massimizzare i guadagni sia in caso di vendita che in affitto, sia perché come detto il valore al metro quadro dei piccoli appartamenti è più alto, sia per la quantità di domanda.

Altrimenti, dividere la casa può essere una soluzione efficace nelle comunioni ereditarie, consentendo agli eredi di avere ognuno di loro un immobile indipendente a disposizione, che possono utilizzare come abitazione o come rendita, quindi darlo in locazione o venderlo. Per gli stessi motivi, la divisione in appartamenti indipendenti si rivela molto utile nelle grandi famiglie, per garantire a ogni nucleo l’autonomia rispetto all’altro.

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Oltretutto, soprattutto se la casa è grande e in buona parte inutilizzata, con la divisione è possibile conservarne una parte per sé e dare l’altra in affitto oppure venderla, evitando così sprechi e anzi ottenendo un guadagno dal bene, che altrimenti sarebbe rimasto inutilizzato.

Come dividere casa in due immobili indipendenti

Per qualsiasi motivo si desideri dividere la casa in immobili indipendenti, di norma due a meno che si tratti di una magione, le regole da seguire sono sempre le stesse ed è fondamentale conoscerle per evitare spiacevoli imprevisti. A livello legale e burocratico, gli elementi fondamentali sono:

• Il controllo dei documenti;
• i permessi edilizi;
• l’aggiornamento catastale;
• l’autorizzazione condominiale;
• la fornitura elettrica e del gas;
• il trasferimento di proprietà o il contratto di affitto.

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In particolare, prima di poter pensare alla divisione della casa è fondamentale controllare la conformità urbanistica-edilizia e la conformità catastale, soltanto in caso di legittimità è quindi possibile richiedere i permessi edilizi. Nel dettaglio, è necessario ottenere il permesso Cila o Scia – a seconda degli interventi necessari – ed eventualmente regolamentare i parcheggi.

In seguito, è importante eseguire l’aggiornamento al Catasto con le nuove planimetrie, avendo cura di allegare i titoli urbanistici per dimostrare la conformità urbanistica dei lavori effettuati. Per le case in un condominio, però, prima di arrivare ai lavori è importante verificare che il regolamento non impedisca la divisione delle unità immobiliari. È in ogni caso necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per intervenire sulle parti comuni, ad esempio il pianerottolo.

L’assemblea non può comunque vietare la divisione a meno che ci sia questa specifica previsione nel regolamento, eventualmente sarà necessario ovviare agli interventi nelle parti comuni in caso di mancata delibera. Ad esempio, se non ci sono due porte indipendenti e il condominio non autorizza la creazione di un nuovo ingresso, si può realizzare una divisione interna con una piccola area comune a cui si accede dall’unico ingresso presente, dal quale poi si diramano le porte dei due appartamenti indipendenti.

In seguito agli interventi, sarà poi richiesto di aggiornare le tabelle millesimali, tenendo conto anche di eventuali modifiche all’impianto di riscaldamento. Sarà comunque necessario chiedere nuovi allacci per gas ed elettricità e infine procedere con le pratiche necessarie a seconda dei casi: il trasferimento di proprietà o il contratto di locazione a seconda degli usi, ma anche la formalizzazione di una donazione o dell’usufrutto.

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