Cos’è un contratto di locazione? Regole, obblighi e differenze tra le varie tipologie, con fac-simile del contratto.
Come funziona il contratto di locazione? Per conoscere le regole, gli obblighi delle parti interessate e come scrivere il contratto, la guida di seguito è molto utile ed esaustiva.
In sintesi, si può affermare che il contratto di locazione viene stipulato tra il proprietario di un immobile e chi intende usufruire di esso per un determinato arco di tempo, dietro il pagamento di un canone mensile.
Chi ha la proprietà dell’abitazione è definito con il titolo di locatore, mentre la persona che prende in affitto l’unità abitativa ha il titolo di conduttore.
Esistono diverse tipologie di contratti di locazione, che si possono distinguere per differenti fattori, tra cui la durata, la tipologia di canone previsto, l’uso destinato dell’immobile, o gli inquilini a cui è rivolta l’offerta.
Il contratto è inoltre sottoposto a obblighi fiscali, con novità per il 2025.
Tutti i dettagli su cos’è il contratto di locazione, come si scrive, fac-simile del contratto e obblighi fiscali nella guida seguente.
Cos’è un contratto di locazione? Le caratteristiche
Con contratto di locazione si intende:
un accordo legale tra un locatore (proprietario dell’immobile) e un conduttore (inquilino) in cui il locatore concede al conduttore il diritto di usare un immobile per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di un corrispettivo, cioè il canone di locazione.
La stipula di un contratto di locazione prevede una serie di obblighi per il locatore e per il conduttore, disciplinati rispettivamente dagli articoli 1575 e 1587 del codice civile.
La durata della locazione di immobili a uso abitativo non può essere inferiore a quattro anni, come sancito dalla legge numero 392/1978.
Salvo accordi diversi tra locatore e conduttore, il contratto si rinnova in automatico per altri quattro anni (contratto di affitto 4+4).
In ogni caso, locatore e conduttore possono accordarsi su una locazione di durata maggiore. A tal riguardo, il codice civile (articolo numero 1573) fissa a 30 anni il termine massimo della durata di un affitto. Anche qualora il contratto preveda una durata superiore, per legge il termine viene ridotto a 30 anni.
I contratti di locazione differiscono per una serie di elementi. Di seguito, una lista dettagliata dei diversi tipi di contratti.
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Tipologie di contratti di affitto
La prima macro distinzione che si può fare tra le tipologie di contratti di locazione disponibili è quella che differenzia tra gli immobili messi in affitto a uso abitativo, e quelli a uso diverso:
- gli immobili a uso abitativo vengono messi a disposizione dell’inquilino per goderne a fini abitativi, quindi non commerciali per esempio. Non tutti gli immobili possono essere impiegati per eesseere abitati, perché è necessario il rispetto di regole adeguate;
- gli immobili messi in affitto a uso diverso non sono destinati a uso abitativo, ma possono avere funzioni differenti, permettendo l’apertura di un’attività commerciale come un negozio, oppure un ufficio
Le locazioni a uso abitativo sono disciplinate in primo luogo dal Codice civile e, nello specifico, dalla Legge n. 431/1998 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”).
I contratti di locazione più comuni, in questo caso, sono i seguenti:
- a canone libero;
- a canone concordato;
- transitoria;
- transitoria per studenti universitari
La locazione a canone libero
Il contratto di locazione a canone libero è previsto dall’art. 2, comma 1, L. n. 431/1998 e permette alle parti (locatore e conduttore) di stabilire il canone di comune accordo, senza particolari obblighi.
È inoltre previsto che il contratto stesso abbia una durata minima di 4 anni, che alla loro scadenza verranno rinnovati automaticamente per altri 4.
Per quel che riguarda la possibilità di rescindere il contratto, il conduttore può scegliere di farlo in qualsiasi momento, ma è tenuto a informare il locatore con 6 mesi di anticipo. Il locatore, al contrario, non ha questa possibilità. Non solo, non può impedire il rinnovo automatico, ma, allo scadere degli 8 anni previsti, può comunicare la disdetta del contratto sempre con 6 mesi di anticipo.
Allo stesso modo può agire anche il conduttore. Questa scelta può essere fatta sia se una delle parti non vuole rinnovare, ma anche nel caso in cui si volessero modificare i termini del contratto, in particolare il canone. Nel caso in cui nessuna delle parti agisse, allo scadere dei primi 8 anni il contratto sarà rinnovato per altri 4 anni.
La locazione a canone concordato
In alternativa al contratto a canone libero, le parti possono decidere di stipulare un contratto di locazione a canone concordato (o “agevolato”), come previsto dall’art. 2, comma 3, L. n. 431/1998.
A differenza del contratto a canone libero, le parti non possono decidere in autonomia l’ammontare del canone di locazione, ma sono vincolate da appositi accordi conclusi dalle associazioni territoriali di categoria rappresentative di proprietari e inquilini.
Per quel che riguarda la durata, questa tipologia di contratti non può durare meno di 3 anni, e sono rinnovabili per altri 2 anni alle stesse condizioni, sempre che nessuna delle parti chiede di stipulare un nuovo contratto (3+2).
Fatta salva la possibilità per l’inquilino di recedere in ogni momento, sempre con un preavviso di almeno 6 mesi, quando sussistono gravi motivi, anche in questo caso, per il locatore che voglia impedire il rinnovo del contratto alla prima scadenza, questa opzione è disponibile solo nei casi visti in precedenza, ovvero per specifiche esigenze personali comunicate con raccomandata al conduttore almeno 6 mesi prima.
La locazione transitoria
La locazione transitoria è una tipologia di contratto previsto dall’art. 5, comma 1, L. n. 431/1998, che va integrato con la disciplina prevista dal decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.
Questo tipo di contratti può venire stipulato solo in casi specifici, ovvero quando devono essere soddisfatte particolari esigenze di natura transitoria del proprietario o del conduttore.
In particolare, la scelta di questo tipo di contratto può dipendere dal fatto che il conduttore, per esempio, abbia necessità di abitare l’immobile per un periodo di tempo soltanto limitato: la norma fa appunto riferimento, in via generale, alle esigenze derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionali (art. 2, D.M. del 16.01.2017).
Le diverse ipotesi che danno diritto a stipulare questi contratti sono di volta in volta individuate tramite accordi locali tra le organizzazioni di categoria di proprietari e inquilini.
Perché sia valido, inoltre, il contratto deve contenere la specifica indicazione dell’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore tra quelle individuate dagli accordi territoriali e, se il contratto ha durata superiore a 30 giorni, tale caratteristica deve essere anche dimostrata allegando la relativa documentazione.
La durata del contratto di locazione transitorio non può comunque superare i 18 mesi e non si applica il rinnovo automatico alla scadenza prevista dal contratto, la locazione quindi termina definitivamente senza necessità di disdetta nel momento in cui si raggiunge la data stabilita.
Per quel che riguarda il canone, l’importo per i contratti di natura transitoria può essere liberamente definito dalle parti, fatta eccezione per la locazione di immobili situati in comuni con più di 10.000 abitanti; in tal caso, i canoni devono essere contenuti entro le soglie minime e massime stabilite da specifici accordi territoriali. In caso di inesistenza di accordi a livello locale, i valori di riferimento sono definiti da un apposito decreto Ministeriale.
In ogni caso, quando il contratto ha durata pari o inferiore a 30 giorni, i canoni di locazione sono rimessi alla libera contrattazione delle parti. Per la stipula di questo tipo di contratto occorre necessariamente avvalersi del modello allegato al D.M. del 16 gennaio 2017 (“Allegato B”).
Infine, se non vengono rispettate le regole appena viste (in particolare, se le parti non indicano la ragione di transitorietà o se questa è soltanto simulata, oppure se non rispettano le regole per la determinazione del canone o sulla durata massima della locazione), verrà applicata la durata prevista per il contratto a canone libero (4+4).
La locazione per studenti universitari
Per concludere, esiste una particolare tipologia di contratto transitorio appositamente introdotta dal Legislatore per far fronte alle esigenze degli studenti universitari “fuori sede”, ovvero che si trovano a studiare in una città o regione differente da quella in cui hanno residenza. Si tratta del contratto di locazione transitoria per studenti universitari, disciplinato dall’art. 5, L. n. 431/1998 e dal D.M. del 16.01.2017.
Questa tipologia di contratto può essere stipulato solo:
- nei comuni sede di università, corsi universitari distaccati e di specializzazione e, comunque, di istituti di istruzione superiore, nonché nei comuni limitrofi;
- solo se il conduttore risulta iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea;
- se il comune in cui ha sede l’immobile da locare è diverso da quello di residenza (quindi, se trattasi di studente fuori sede).
La durata di questi contratti è variabile e può andare da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni, con possibilità di rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi con un preavviso di almeno un mese e non superiore a 3 mesi
I canoni di locazione applicabili sono definiti da appositi accordi locali in base alle caratteristiche dell’edificio di cui fa parte l’immobile e alla zona in cui è ubicato.
Obblighi fiscali contratto di locazione: novità 2025
Gli obblighi fiscali per un contratto di locazione in Italia variano a seconda del regime fiscale scelto e del tipo di immobile locato. Ecco i principali adempimenti:
Registrazione del contratto
Obbligatoria per contratti superiori a 30 giorni complessivi nell’anno.
Deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate. Si paga l’imposta di registro (2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro) e l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 pagine o 100 righe).
Versamento delle imposte
Se non si sceglie la cedolare secca, l’affitto percepito è tassato come reddito fondiario (IRPEF). L’imposta di registro può essere pagata annualmente o in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto (con sconto del 2,84%).
Dichiarazione dei redditi
I canoni percepiti vanno dichiarati nel modello 730 o Redditi PF.
Se si applica la cedolare secca, l’importo si indica in un’apposita sezione della dichiarazione.
Comunicazioni varie
In caso di proroga, risoluzione o cessione del contratto, va presentato il modello RLI all’Agenzia delle Entrate.
Se l’inquilino è un lavoratore autonomo o un’impresa, la ritenuta d’acconto del 21% va versata entro il 16 del mese successivo.
Per quanto riguarda l’opzione della cedolare secca, nel 2025 le aliquote principali sono:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato, riservati a specifici comuni con alta tensione abitativa o a categorie particolari come studenti universitari e locazioni transitorie (da 1 a 18 mesi);
- 26% per i contratti di locazione breve, applicabile dal secondo immobile locato in poi (il primo può beneficiare dell’aliquota al 21%)
Fac-simile contratto di locazione
Presentiamo infine il modello di ciascun contratto di locazione, che è possibile scaricare semplicemente cliccando sul fac-simile in formato PDF:
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