Nel 730/2025 posso essere portati in detrazione gli interessi passivi del mutuo, ma quali sono e come si calcolano? Vediamo come funziona il beneficio fiscale.
Una delle spese detraibili dall’Irpef che può essere inserita nel 730/2025 è quella relativa agli interessi passivi del mutuo. Si tratta di una spesa che interessa un numero molto alto di famiglie, ovvero tutti i contribuenti che hanno acceso un mutuo per acquistare l’abitazione principale, quella in cui ha la residenza il nucleo familiare. La detrazione al 19% di questa spesa è prevista nell’articolo 15 del Tuir, ma non è di facile intuizione comprendere cosa sono gli interessi passivi del mutuo, come agisce la detrazione e su quale limite di importo spetta.
L’agevolazione spetta come detto, sui mutui ipotecari accesi per l’acquisto dell’abitazione principale. Il mutuo, quindi, deve essere garantito da un’ipoteca sull’immobile. La spesa è inserita in automatico dall’amministrazione tributaria sulla dichiarazione precompilata, ma anche in questo caso potrebbe essere necessario verificare le informazioni relative agli interessi passivi sui mutui.
Interessi passivi dei mutui, che detrazione spetta?
Sugli interessi passivi spetta una detrazione del 19% su un limite massimo di 4.000 euro e riguarda gli interessi versati alla banca annualmente (non sulla quota capitale del mutuo, ma solo sugli interessi, quota che, quindi, con il passare degli anni andrà ad assottigliarsi). La riduzione per le imposte spetta solo qualora nell’abitazione acquistata si sia trasferita la propria residenza o quella del proprio nucleo familiare.
Una cosa che non tutti sanno, però, è che la detrazione spetta solo sugli interessi passivi in proporzione al costo dell’abitazione. Se il mutuo richiesto eccede il valore dell’immobile, infatti, non spettano tutti gli interessi passivi versati che devono essere limitati alla quota di mutuo che copre il valore della casa indicata, delle spese notarili e degli oneri accessori.
Se, quindi, si richiede un mutuo ipotecario per l’acquisto della casa, ma si mettono in conto altre spese, come ad esempio la ristrutturazione e l’arredamento, gli interessi passivi spettano solo sul valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito.
Interessi passivi mutui, come si calcolano?
Come abbiamo anticipato, quindi, le detrazioni spettano solo sugli interessi passivi del mutuo che abbia un valore fino a concorso con quello dell’immobile acquistato. Se il contribuente richiede un mutuo di importo maggiore la parte di interessi passivi per i quali si ha diritto alle detrazioni va rideterminata secondo questa formula:
costo di acquisto dell’immobile * interessi pagati / capitale concesso di mutuo
Supponiamo che un contribuente acquisti un immobile dal valore di 180.000 euro e sostenga spese notarili e spese accessorie pari a 7.000 euro. Nel richiedere il mutuo, però, mette in conto anche le spese che deve sostenere per l’arredamento e per le piccole ristrutturazioni e richiede un mutuo di 220.000 euro.
Se in un anno versa 4.000 euro di interessi passivi, questi vanno riproporzionati sul valore dell’immobile a cui aggiungere le spese notarili e quelle accessorie:
187.000 * 4.000 / 220.000 = 3.400 euro
Il contribuente avrà diritto a una detrazione di 3.400 euro pur avendo versato 4.000 euro di interessi passivi del mutuo, proprio perché il valore del mutuo eccede quello dell’immobile e degli oneri accessori.
Detrazione interessi passivi sui mutui: la regola generale
La detrazione degli interessi passivi sui mutui spetta:
- mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (rigo E7);
- mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 8);
- mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 9);
- mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 10);
- prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10 codice 11).
Vediamo di seguito come portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto di prima casa, altri immobili e per ristrutturazione o costruzione dell’abitazione principale.
Come funziona la detrazione degli interessi passivi sui mutui
Il contribuente che ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale ha diritto a una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi, dei relativi oneri accessori e delle quote di rivalutazione del mutuo stipulato nel limite di 4.000 euro l’anno.
Per “prima casa” di solito si intende l’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari risiedono abitualmente. La detrazione quindi spetta a chi ha comprato l’immobile e ne risulta intestatario, anche se questo è abitato da un altro familiare, come il coniuge, un figlio, parenti fino al terzo grado e affini fino al secondo grado.
I contribuenti possono detrarre gli interessi passivi mutuo prima casa per un importo massimo di 4.000 euro.
Nel caso di più intestatari la detrazione massima deve essere distribuita per quota.
I coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro, cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull’abitazione principale acquistata in comproprietà, possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno.
Fa eccezione il mutuo cointestato tra i due coniugi di cui uno fiscalmente a carico dell’altro: in questo caso il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote.
Per beneficiare della detrazione, il contribuente deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile, sebbene questo possa essere adibito ad abitazione principale di un familiare.
La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
Il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro.
In genere, le informazioni relative agli interessi sui mutui sono trasmesse direttamente dalla banca erogatrice del mutuo all’Agenzia delle Entrate. In alcuni casi, queste informazioni non sono complete o corrette e l’Agenzia non inserisce gli importi relativi nella precompilata.
Mutui non aventi a oggetto la prima casa, spetta la detrazione?
Vi sono dei casi particolari in cui è possibile ottenere la detrazione fiscale degli interessi passivi anche se il mutuo non è stato stipulato per l’acquisto della prima casa.
Per quanto riguarda i mutui contratti per l’acquisto di immobili diversi da prima casa, la detrazione degli interessi passivi è possibile solo se il mutuo è stato contratto prima del 1993. La detrazione prevista in questo caso non può superare i 2.065,83 euro.
Per mutui contratti entro il 31 dicembre 1990 è ammessa la detrazione anche di immobili diversi da abitazioni, mentre per quelli contratti tra il 1° gennaio 1992 e il 1993 è ammessa esclusivamente la detrazione degli interessi passivi mutuo per abitazioni, anche se non prima casa.
La detrazione degli interessi passivi non spetterà, invece, nel caso di stipula a partire dal 1993 per motivi diversi dall’acquisto dell’abitazione principale.
Sono esclusi da questa limitazione i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.
È possibile detrarre anche gli interessi passivi dei mutui contratti per la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, ma bisogna distinguere due casi in base all’anno di stipula.
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