Donare casa a un figlio, qual è il modo che costa meno?

Esistono diversi modi per intestare una casa ai figli, indaghiamoli tutti per scoprire quello che costa meno.

Sono moltissimi i genitori che vorrebbero donare casa ai propri figli, a frenarli solitamente, sono i costi troppo alti che l’atto richiede. Quello che non tutti sanno, però, è che esistono anche modi molto economici per intestare casa ai figli, trasferendone la proprietà.

La legge italiana, di fronte a qualsiasi trasferimento di proprietà di beni immobili, come case o terreni, prevede che vi sia l’obbligo dell’atto notarile per il rogito. Di fatto, quindi, attraverso vendita o donazione, si deve sempre sostenere l’onere dell’atto. In questo articolo andremo a vedere quelli che sono i metodi più economici per intestare casa a un figlio.

Donare casa a un figlio

Trasferire una proprietà prevede che si ricorra alla vendita o alla donazione. In entrambi i casi è necessario pagare il notaio perché è necessario un atto pubblico. Se la vendita prevede, in ogni caso, il pagamento di un corrispettivo per il trasferimento dell’immobile, la donazione non mette di fronte a questo problema. In caso di donazione, però, e in presenza di altri eredi, entro 10 anni dalla morte si potrebbe rischiare che eventuali fratelli o sorelle possano impugnare l’atto nel caso sia stata lesa la loro quota legittima.

In ogni caso, sia vendita che donazione hanno un costo:

il 2% di imposta di registro se per chi riceve la proprietà è considerata prima casa;
50 euro per l’imposta ipotecaria se si tratta della prima casa;
50 euro per l’imposta catastale se si tratta della prima casa.

Se il valore dell’immobile non supera il milione di euro, invece, non è dovuta l’imposta sulle donazioni, ma bisogna mettere in conto il costo del notaio. Se si considerano solo i costi (e non il corrispettivo di vendita) donazione e vendita hanno lo stesso peso economico.

Esistono altre due modalità per trasferire una casa al figlio in maniera molto più economica, però.

Trasferimento per usucapione

Per donare una casa al figlio si può ricorrere all’usucapione tra parenti: se il figlio per almeno 20 anni si comporta come se fosse il proprietario della casa, utilizzandola, provvedendo alla ristrutturazione e alla manutenzione, può avviare una causa di usucapione (ovviamente con il benestare del genitore).

Per portare a termine il passaggio della proprietà, però, serve l’assistenza di un legale e, quindi, anche in questo caso dei costi ci sono e nello specifico:

l’onorario dell’avvocato;
il contributo unificato e l’imposta di registro sia della sentenza che della trascrizione.

Le spese, facendo i conti, non sono di molto inferiori a quelle che si dovrebbero sostenere per il notaio e, quindi, a prima vista potrebbe apparire poco conveniente usare l’usucapione.

La Corte di Cassazione, però, ritiene che si possa anche evitare la causa vera e propria se si trova un accordo nella mediazione, obbligatoria (e, ovviamente, se è intenzione del genitore donare la casa al figlio l’accordo si trova). Anche in mediazione servono i legali e occorre il notaio per l’autenticazione del verbale. In questo caso, però, i costi sono abbastanza convenienti rispetto alle altre soluzioni.

Donazione della casa con la separazione

L’ultimo modo per donare una casa al figlio è in sede di separazione dei genitori. I genitori in fase di separazione possono accordarsi (non è mai il giudice a prevedere questa soluzione) per l’intestazione della casa al figlio al posto del mantenimento mensile. L’intestazione della casa, quindi, va a sostituire l’obbligo di mantenimento del figlio (anche se la decisione deve essere approvata dal giudice che deve verificare che la decisione sia congrua e non arrechi danno al figlio).

Questo accordo non viene considerato come una donazione, ma come l’adempimento del dovere genitoriale. La promessa di intestazione dell’immobile, quindi, è irrevocabile e non richiede neanche il pagamento delle imposte necessarie solitamente per i trasferimenti immobiliari né la spesa del notaio. Essendo il trasferimento previsto dalla sentenza di separazione (che è già un atto pubblico) non c’è bisogno che sia il notaio a stabilire il trasferimento della proprietà.

Questo è senza dubbio il modo più economico (l’unica spesa da sostenere è quella dei legali che si occupano della causa di separazione), ma molto probabilmente anche quello meno praticabile (soprattutto se i genitori non si vogliono separare).