Donazione immobiliare, cosa rischia chi dichiara un valore più basso del reale

Dichiarare un valore inferiore a quello reale per risparmiare sull’imposta di successione è una pratica frequente nelle donazioni immobiliari, ma contraria alla legge. Ecco cosa si rischia.

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Il trasferimento di un immobile con la donazione è per natura un atto a titolo gratuito, ma comporta comunque il pagamento dell’imposta. Quest’ultima viene calcolata (con determinate franchigie e aliquote a seconda del rapporto di parentela tra donante e beneficiario) proprio sul valore della donazione e dunque dell’immobile.

Per questa ragione, ma anche per ovviare alle regole sulla legittima, molte persone dichiarano nell’atto di donazione un importo inferiore a quello reale. L’immobile è sottostimato al fine di pagare meno o non pagare del tutto le imposte, anche se questo stratagemma non serve per rinunciare al notaio, che serve obbligatoriamente per le donazioni immobiliari a prescindere dal loro valore.

Considerando gli effetti della donazione tra le parti, l’indicazione di un valore più basso di quello reale non ha alcuna conseguenza. Dopotutto si tratta proprio di un accordo a cui entrambi hanno acconsentito. Spostandosi ai terzi interessati, però, la donazione immobiliare sottostimata potrebbe comportare dei rischi. Ecco quali a seconda dei casi.

La donazione è valida anche se l’immobile è sottostimato

Per prima cosa bisogna chiarire che la donazione non perde la validità soltanto perché indica un valore dell’immobile inferiore a quello reale. Questo significa che nessuno può impugnare la donazione perché sottostimata e chiedere la restituzione dell’immobile. Essendo la donazione valida, il bene è stato trasferito di proprietà correttamente e appartiene al donatario dalla data dell’atto.

Ciò che si può contestare in una donazione sottostimata è invece proprio il valore del bene, non l’atto del trasferimento. Come si può immaginare, il valore del bene interessa all’Agenzia delle entrate per il calcolo dell’imposta, ma non solo. Anche eredi e creditori possono chiedere chiarimenti a riguardo, nel caso in cui siano loro negate le tutele dei diritti successori o di credito.

Gli eredi possono impugnare la donazione?

Gli eredi del donante possono adire le vie legali se ritengono che la donazione effettuata dal defunto abbia un valore inferiore a quello reale, ma soltanto quando il presunto valore viola le quote di legittima. Il patrimonio ereditario, infatti, si compone anche delle donazioni effettuate dal defunto (anche se avvenute quando era in vita), quindi bisogna tenerne conto ai fini della legittima.

Dunque alcuni eredi, in particolare coniuge e figli (in assenza di questi ultimi i genitori), possono avviare una causa civile per un accertamento sul valore della donazione in riferimento all’asse ereditario. Nel caso in cui il valore effettivo dell’immobile donato violi le quote di legittima il beneficiario sarà tenuto alla restituzione della parte eccedente in denaro (o del bene se ancora ne dispone).

Donazione con valore più basso del reale e debiti

Non solo gli eredi, anche i creditori potrebbero avere interesse nel dimostrare che l’immobile donato ha un valore superiore a quello dichiarato. Si fa riferimento sia ai creditori del donante, tanto in vita quanto successivamente per aggredire il patrimonio ereditario, che ai creditori del beneficiario.

Anche in questo caso è possibile agire in giudizio per dimostrare che l’immobile è stato sottostimato e chiedere la revoca della donazione (se il donante ha eseguito l’atto in frode ai creditori successivamente all’insorgenza del debito) o calcolare il valore corretto nell’azione di recupero crediti.

Le sanzioni

La donazione immobiliare con importo inferiore a quello reale comporta anche delle sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle entrate, poiché l’imposta di donazione non è stata pagata o non nella misura dovuta. Le sanzioni amministrative vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Oltretutto, considerando che si tratta di un immobile si presume che il valore fittizio sia stato riportato anche in diversi altri atti, per esempio nel calcolo della rendita catastale o per l’Imu. Le conseguenze possono quindi ampliarsi, comprendendo sanzioni tanto più elevate quanta è la differenza di valore tra il dichiarato e il reale.