Se acquisto la casa all’asta posso pagare l’imposta di registro con il «metodo prezzo-valore» o devo applicare l’aliquota alla base imponibile determinata dal prezzo di aggiudicazione?
Se acquisto la casa all’asta posso pagare l’imposta di registro utilizzando il “metodo prezzo-valore” invece di calcolare l’imposta sulla base imponibile determinata dal prezzo di acquisto?
A rispondere a questa domanda è l’Agenzia delle Entrate che attraverso la rubrica FiscoOggi ha fornito chiarimenti a un contribuente.
L’imposta di registro è una tassa da pagare al momento della stipula dell’atto notarile, il suo importo varia a secondo che trattasi di prima casa (aliquota agevolata al 2%) o immobile di diversa natura (aliquota al 9%).
Vediamo prima cos’è il “metodo prezzo-valore” e i limiti alla sua applicabilità e in seguito perché lo stesso può essere applicato in caso di acquisto all’asta.
Il metodo prezzo-valore
La legge finanziaria per il 2006 ha previsto la possibilità di versare l’imposta di registro sugli acquisti di beni immobili determinando la base imponibile utilizzando il metodo prezzo-valore.
Questo prevede la possibilità di applicare l’imposta di registro su una base imponibile avente come punto di riferimento il valore fiscale del bene e non il prezzo realmente pagato.
L’uso di questo metodo consente di risparmiare in tutti i casi in cui il prezzo pagato è particolarmente alto.
La prima cosa da ricordare è che il metodo prezzo-valore non può essere applicato per tutti gli atti di compravendita, ma devono verificarsi determinate condizioni, cioè:
- l’atto deve essere assoggettato a imposta di registro, escluse quindi le vendite in cui si applica l’Iva;
- l’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
- l’atto deve riguardare un immobile destinato a uso abitativo e pertinenze.
Nell’atto di compravendita l’acquirente deve specificare di volersi avvalere di questo metodo per la determinazione dell’imposta di registro.
Questo metodo consente di risparmiare in quanto generalmente la base imponibile viene calcolata partendo dalla rendita catastale moltiplicata per 1,05 e per il coefficiente 120. La stessa risulta più bassa rispetto alla base imponibile determinata con il prezzo di acquisto. In seguito a tale applicazione non vi saranno successivi controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate perché evidentemente nell’atto non rileva il prezzo di vendita.
Naturalmente questo ultimo elemento ha poca rilevanza per l’acquisto di casa all’asta.
Vediamo ora perché si può applicare il metodo prezzo-valore per il calcolo dell’imposta di registro quando l’acquisto è all’asta.
Il metodo prezzo-valore si applica anche in caso di acquisto all’asta
Il contribuente nella richiesta di chiarimenti all’Agenzia delle Entrate afferma
In caso di acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria, ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione sia superiore al valore catastale, è possibile chiedere di calcolare le imposte di registro sul valore catastale (c.d. prezzo valore) piuttosto che sul prezzo di aggiudicazione?
L’Agenzia delle Entrate risponde in modo affermativo sottolineando che tale interpretazione non è in contrasto con la legge finanziaria per il 2006 e in particolare con il comma 497 dell’articolo 1 della legge 266 del 2005.
Ad avallare tale tesi c’è la sentenza n° 6 del 23 gennaio 2014 della Corte Costituzionale, infatti la massima di questa sentenza recita:
E’ illegittimo, in relazione agli artt. 3 e 53 cost., l ’ art. 1- comma 497- della legge 23 dicembre 2005, n. 266 nella parte in cui non prevede la facoltà per gli acquirenti di immobili ad uso abitativo (con relative pertinenze) - acquisiti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto [...]di chiedere che, in deroga all’art. 44- comma 1-del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la base imponibile (ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali ) sia costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52 - commi 4 e 5 - del d.P.R. n. 131 del1986.
Sancita tale incostituzionalità, si deve propendere per la possibilità per i privati che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali che acquistano all’asta giudiziaria un immobile a uso abitativo, di chiedere la determinazione della base imponibile per l’imposta di registro con il «metodo prezzo-valore».
L’Agenzia delle Entrate sottolinea che la richiesta dell’acquirente di voler usufruire del sistema del prezzo valore e le previste dichiarazioni devono essere formulate, in ogni caso, prima della registrazione del provvedimento giudiziale (risoluzione n.38/2021).
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