Con l’avvicinarsi della scadenza del saldo Imu a dicembre, vediamo tutte le cose da non dimenticare per evitare di incorrere in sanzioni e interessi sull’imposta.
Imu 2024, si avvicina la scadenza del versamento del saldo delle imposte sulla casa. Anche quest’anno, come di consueto il termine ultimo per pagare la seconda rata (o saldo) dell’Imposta Municipale Propria (o unica) è fissato al 16 dicembre 2024. Chi è tenuto a versare l’Imu?
L’imposta municipale propria è un tributo patrimoniale che deve chiunque detenga, a qualsiasi titolo, un immobile o un terreno agricolo. Va specificato che l’obbligo di pagamento non ricade per forza sul proprietario dell’immobile, visto che tenuto al versamento chi detiene il titolo di proprietà (l’inquilino, l’ufruttuario, chi riceve il comodato d’uso).
Non sempre, tra l’altro, si è obbligati al pagamento, visto che la normativa al riguardo prevede diverse esenzioni e considerando che nel calcolo del dovuto entrano in gioco diverse variabili. Da tenere conto che sia a livello nazionale che a livello locale sono previste delle riduzioni abbastanza importanti dell’Imu che andremo a illustrare di seguito.
Iniziamo dalle scadenze perchè l’Imu si paga in due quote:
- il 16 giugno si paga ogni anno un acconto (o prima rata);
- il 16 dicembre cade la scadenza della seconda rata, per il saldo dell’imposta dovuta.
Chi paga l’imposta, quali sono le esenzioni previste e chi ha diritto a riduzioni? Analizziamo di seguito come funziona l’Imu 2024.
Cos’è l’Imu
Istituita nel 2011, negli anni l’Imu ha subito diverse modifiche, alcune delle quali introdotte in via temporanea nel periodo dell’emergenza Covid e pertanto non più operative. Non si paga l’imposta sull’abitazione principale, esenzione che non è stata intaccata per l’anno in corso. L’Imu sulla prima casa è dovuta esclusivamente quando la prima abitazione rientra nelle categorie catastali di lusso.
Sono numerose poi le esenzioni e agevolazioni Imu che è necessario tenere a mente per stabilire se e quanto si è tenuti a versare
Analizziamo quindi tutte le regole, per capire come funziona e chi paga l’Imu 2024.
Imu: come funziona
L’Imu 2024, l’imposta unica che dal 2020 accorpa anche la Tasi, è la più conosciuta tassa sulla casa.
Si tratta di uno dei tributi di competenza dei Comuni, insieme alla Tari. Sono questi infatti, sulla base della normativa nazionale, a stabilire con i propri regolamenti le aliquote ed eventuali agevolazioni aggiuntive.
L’Imu, acronimo di Imposta Municipale Unica, è dovuta dal possessore di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.
Anche nel 2024 è confermata l’esenzione per la prima casa, quella definita come “abitazione principale”, a eccezione degli immobili di lusso.
Chi paga e chi no la tassa unica sulla casa. Soggetti obbligati ed esenzioni
I soggetti obbligati a pagare l’Imu 2024 sono:
- i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli;
- titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- il concessionario di aree demaniali;
- il locatario di immobili in leasing;
- il coniuge a cui viene assegnata la casa coniugale a seguito di separazione legale (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”).
Non paga nulla il possessore di un solo immobile adibito ad abitazione principale, definita come la sede della residenza anagrafica del contribuente e del proprio familiare. L’esenzione si applica anche alle pertinenze di categoria catastale C2, C6 e C7 (fino a un massimo di tre pertinenze, una per ogni categoria catastale).
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
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Anche nel 2024 resta la “disciplina di sfavore” prevista per le prime case di lusso: non sono esenti Imu gli immobili relativi ad abitazione principale di lusso (A1, A8 e A9). In questo caso dall’imposta lorda si detraggono 200 euro. La detrazione spetta a ciascun soggetto che la adibisce come abitazione principale.
Sono considerati immobili assimilati ad abitazione principale e quindi esenti:
- le unità immobiliari delle cooperative a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
- unità immobiliari delle cooperative a proprietà indivisa destinate a studenti universitari assegnatari, anche in assenza della residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli;
- terreni agricoli posseduti o condotti da coltivatore diretto o Iap;
- terreni agricoli ubicati sulle isole minori;
- terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
- terreni agricoli ubicati in aree montane o di collina delimitate;
- fabbricati in categorie catastali da E/1 a E9;
- immobile occupato abusivamente a patto che sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria o si sia intrapresa la strada legale per richiedere lo sfratto;
- un solo immobile non locato, posseduto dai soggetti appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al personale dei Vigili del fuoco nonché a quello appartenente alla carriera prefettizia.
Con propria delibera, i Comuni possono assimilare a prima casa l’unità immobiliare non locata posseduta da anziani e disabili ricoverati in case di cura o di riposo. Per capire se spetta l’esenzione, però, è bene consultare la delibera Comunale.
Dal 2022, a quelli già esistenti, si sono aggiunti due ulteriori casi di esenzione Imu:
- l’esenzione per i beni merce, cioè per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché non viene modificata la destinazione e a condizione che non siano locati;
- l’esenzione per entrambi gli immobili dei coniugi con doppia residenza.
Agevolazioni e riduzioni Imu
Non ci sono solo le esenzioni totali. Anche in sede di calcolo dell’Imu 2024 bisognerà controllare quali sono le agevolazioni e riduzioni riconosciute.
È confermata la riduzione del 50% della base imponibile su cui calcolare l’Imu per :
- immobili inagibili e inabitabili accertata dall’ufficio tecnico comunale con una perizia;
- Immobili di interesse storico;
- immobili di interesse artistico;
- immobili posseduti da cittadini pensionati italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire;
- la casa concessa in comodato d’uso gratuito tra genitori e figli.
Proprio quest’ultimo è il caso in cui il genitore concede un suo immobile in comodato d’uso al figlio affinché stabilisca ivi la sua residenza ed eventualmente quella della famiglia. Per aver diritto all’esenzione, il genitore deve avere residenza nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comoda d’uso gratuito.
Infine, per quanto riguarda i coniugi con residenze diverse, la questione ha portato a un dibattito piuttosto lungo, che si è concluso con intervento della Corte costituzionale, che ha ripristinato la doppia agevolazione per i coniugi con diversa residenza, sia nello stesso comune che in comuni diversi.
Per le abitazioni concesse in locazione con canone concordato, l’Imu è ridotta al 75%. In questo caso la riduzione si applica all’aliquota del Comune. Il contribuente ha dunque una riduzione del 25% sull’Imu dovuta.
Le aliquote per il calcolo dell’Imu 2024
Le aliquote Imu sono di due tipi:
- ordinaria, pari allo 0,86%. Il Comune può aumentarla fino all’1,06% o diminuirla in determinate condizioni;
- ridotta (per l’abitazione principale di lusso e per le pertinenze), pari allo 0,5% (aumentabile dello 0,1%).
Tramite delibera comunale, però, i sindaci potranno anche decidere di ridurre l’aliquota, fino ad azzerarla.
Sono poi previste ulteriori aliquote, introdotte dalla legge di Bilancio 2020:
- 0,1% per i fabbricati rurali strumentali;
- 0,1% (con possibilità di aumento fino allo 0,25%) per gli immobili merce non locati dalle imprese costruttive;
- 0,76% per i terreni agricoli (con possibilità di aumento fino all’1,06% o di diminuzione fino all’azzeramento);
- 0,76% per i fabbricati D.
La principale novità in questo caso è che:
i comuni possono annullare completamente, con apposita delibera del consiglio comunale, l’imposizione di tale fattispecie.
Si ricorda che i Comuni sono tenuti a trasmettere le delibere al Mef entro il 14 ottobre. Le stesse devono poi essere pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre di ciascun anno di imposta, al fine di consentire ai contribuenti di pagare il saldo e l’eventuale conguaglio dovuto.
Se il proprio Comune non mette a disposizione una nuova delibera entro la scadenza, significa che il calcolo dell’Imu 2024 dovrà essere effettuata con l’aliquota dell’anno precedente.
Come cambieranno le regole per le aliquote dal 2025
Nella gestione del pagamento dell’Imu ci sono diverse problematiche, ma la principale è legata alla differenziazione di aliquote tra comune a comune e alle diverse aliquote legate alle differenti casistiche che costringono gli operatori del settore ad analizzare un numero improponibile di provvedimenti.
Per questo motivo con la Legge di Bilancio 2020 si è voluto “mettere ordine” prevedendo che dal 2021 i Comuni potessero diversificare le aliquote solo in base alle casistiche individuate dla Mef con apposito decreto.
Il problema principale, però, era che fino a ora il decreto che individuasse le casistiche in questione non aveva mai completato il suo Iter. Prima di luglio 2023. Ora, però, si può affermare con certezza che dal 2025 si applicheranno le disposizioni previste dal decreto in questione che andremo ad analizzare di seguito.
Le opzioni dei Comuni
Con l’attuazione di quanto previsto nel decreto del 7 luglio 2023 ogni Comune avrà a disposizione due opzioni di scelta e nello specifico:
- per i Comuni che intendono esercitare la facoltà, la diversificazione delle aliquote Imu, dovrà essere effettuata in base a ragionevolezza, proporzionalità, adeguatezza;
- per i Comuni che non vogliono diversificare le aliquote è necessario redigere una delibera che approva quelle individuate dal decreto.
Il Comune deve presentare la sua scelta con una delibera pubblicata entro il 14 ottobre dell’anno di riferimento, se non ci sarà una delibera pubblicata entro il 28 ottobre le aliquote applicate saranno quelle dell’anno precedente a regime, mentre per il primo anno la mancanza della delibera determina l’applicazione delle aliquote base a livello nazionale.
Cambiano anche le fattispecie
L’Imu dal 1° gennaio 2025 subisce delle sostanziali modifiche grazie alla nuova determinazione delle aliquote per calcolare l’imposta. Il nuovo sistema individuato per determinare le nuove aliquote si fonda su un numero ridotto di fattispecie (128, contro le oltre 200.000 precedenti). I Comuni, quindi, dovranno scegliere attingendo a quelle già predeterminate.
La strada percorsa è quella di arrivare a un adempimento guidato all’imposta con l’applicazione informativa che sarà messa a disposizione all’interno della quale ogni Comune potrà esercitare il suo diritto a regolamentare l’imposta, ma entro un preciso perimetro. L’imposta, quindi, potrà essere adattata alle esigenze locali.
L’applicativo informatico in questione è stato messo a disposizione da diverso tempo alle amministrazioni Comunali in maniera sperimentale. L’utilizzo obbligatorio da parte di tutti i Comuni parte dal 1° gennaio 2025.
Le fattispecie previste dal 2025 catalogano gli immobili in tipologia e destinazione d’uso, un esempio concreto sono le seguenti:
• immobili residenziali;
• immobili commerciali;
• immobili per la produzione di energia (centrali elettriche o impianti fotovoltaici);
• immobili destinati a scopi pubblici e sociali (scuole, ospedali, strutture sanitarie ed edifici comunali, per esempio).
Il Comune, all’interno di queste può introdurre differenziazioni in base alla condizioni presenti nel decreto di luglio 2023.
Scadenze Imu e come si paga
L’Imu 2024 potrà essere pagata tramite:
- bollettino postale compatibile col modello F24;
- modello F24 (i codici tributo sono stati istituiti dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 29/2020);
- la piattaforma PagoPA.
Restano due le scadenze da ricordare:
- la prima rata (acconto Imu) è quella del 17 giugno 2024;
- la seconda rata (saldo Imu) è quella del 16 dicembre 2024.
Imu, come si calcola?
Una domanda più che lecita visto che alla scadenza dell’acconto, o prima rata mancano poco più di due mesi.
Il calcolo dell’Imu non è così facile e immediato perchè dipende sempre dai regolamenti comunali e dalle delibere relative all’anno di imposta. Per capire come si calcola l’Imu, quindi, e determinare l’imposta da versare bisogna ogni anno vedere se il proprio Comune ha effettuato cambiamenti nelle aliquote di riferimento.
Cerchiamo di capire, però, come si procede al calcolo Imu nel 2024 e come si dovrà procedere al versamento di acconto e saldo.
Calcolo Imu, prima e seconda rata, le differenze
Per il versamento della prima rata dell’Imu 2024, scaduta a giugno, occorre utilizzare come punto di riferimento per determinare l’imposta le aliquote fissate dal Comune in cui è ubicato l’immobile stabilite nell’anno antecedente.
Per il calcolo della seconda rata dell’Imu, invece, per il 2024 si devono applicare le aliquote deliberate dal Comune entro il 14 ottobre e pubblicate sul sito del Mef entro il 28 ottobre 2024. Se, invece, manca la delibera, si applicano nel calcolo Imu le aliquote dell’anno precedente.
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