La legge premia i proprietari che stipulano contratti di affitto a canone concordato, per loro c’è lo sconto sull’IMU 2025. Vediamo quali adempimenti sono necessari e le istruzioni per usufruirne.
Sconto IMU 2025 per chi stipula un contratto di affitto con il canone concordato, ma come avvalersene? I proprietari di immobili che concedono lo stesso in locazione possono usufruire di un’agevolazione importante: si tratta di uno sconto dell’IMU.
La normativa nazionale, legge n. 431/1998 prevede che ai contratti a canone concordato si applichi la riduzione del 25% dell’IMU a prescindere dall’aliquota stabilita da Comune (che può quindi essere anche più elevata). Ne consegue che dopo aver calcolato l’imposta, si applica lo sconto e si versa il 75% dell’importo.
Ricordiamo fin da subito che le scadenze IMU sono:
- 16 giugno 2025, prima rata calcolata sulle aliquote IMU fissate dal comune per l’anno precedente;
- 16 dicembre 2025 con le eventuali nuove aliquote.
Per la seconda rata si procede al saldo avendo in considerazione eventuali riduzioni, agevolazioni e aliquote fissate dal Comune.
Vediamo le regole e gli adempimenti utili a ottenere la riduzione dell’IMU in caso di affitto stipulato con contratto a canone concordato.
IMU 2025, sconto per l’affitto a canone concordato: come funziona
Al fine di far fronte all’emergenza abitativa che riguarda soprattutto alcune zone d’Italia caratterizzate da elevata densità abitativa e pochi immobili, il legislatore ha previsto un contratto di affitto a canone concordato. Lo stesso mira a calmierare i prezzi delle locazioni in modo da renderle maggiormente accessbili e riconosce ai proprietari delle agevolazioni fiscali.
Il contratto di locazione a canone concordato è normato da legge n. 431/1998 che indica le regole a cui i contraenti, locatore e conduttore, devono attenersi affinchè il contratto di locazione possa beneficiare degli sgravi fiscali messi a disposizione dalla legge.
La normativa prevede che il canone di locazione di questo tipo di contratti debba essere calcolato esclusivamente sulla base dell’Accordo Territoriale firmato dal Comune di riferimento e dalle Associazioni edilizie locali. Per il proprietario vi è la possibilità di applicare la cedolare secca con aliquota al 10% e senza necessità di versare l’imposta di registro e uno sconto IMU.
Ne consegue che chi ha un immobile e vuole concederlo in affitto può scegliere tra:
- contratto libero: i contraenti fissano liberamente il prezzo, in questo caso generalmente assume rilevanza soprattutto la volontà del proprietario che fissa il prezzo;
- canone concordato: i proprietari di casa sono vincolati ad un tetto massimo dell’importo richiesto per avere in locazione l’immobile, ma possono ottenere alcune agevolazioni.
Tra le riduzioni IMU previste vi è quella riconosciuta ai proprietari di immobili locati con contratto a canone concordato che beneficiano della riduzione al 75% dell’IMU 2024, lo sconto è del 25%.
A cosa fare attenzione nella stipula del contratto a canone concordato?
Il contratto a canone concordato viene stipulato avendo come punto di riferimento per la determinazione del prezzo un intervallo di importo minimo e massimo fissato dai sindacati di categoria. Per ciascuna città e in base alle caratteristiche dell’immobile vengono quindi previsti degli importi base.
Gli importi del canone concordato sono determinati utilizzando dei parametri specifici come la zona in cui è ubicato l’immobile, senza trascurare ovviamente le varie caratteristiche dell’immobile, ad esempio comfort abitativo e classe energetica.
Nel determinare l’ammontare del canone, sono tenuti in considerazione anche i servizi che si trovano nelle vicinanze dell’ubicazione dell’immobile, ad esempio ospedali, uffici pubblici, fermate autobus o metro.
Generalmente, ad avere agevolazioni dal canone concordato sono gli inquilini perché tendenzialmente pagano meno rispetto a quanto pagherebbero con la libera contrattazione, ma anche i proprietari ottengono benefici legati all’imposizione fiscale.
A fronte di una riduzione della libertà di fissare gli importi del canone di locazione, si ottengono rilevanti agevolazioni fiscali: oltre alla riduzione dell’IMU, è possibile applicare un’imposta sostitutiva sui redditi percepiti, si tratta della cedolare secca del 10%.
Tornando alle regole per beneficiare dello sconto IMU 2025, è quindi fondamentale che il contratto a canone concordato sia sottoscritto nel rispetto dell’Accordo territoriale. Se la stipula avviene senza l’assistenza delle organizzazioni firmatarie dello stesso, occorre l’attestazione di conformità del contratto rilasciata da almeno una di queste.
Il rilascio di tale attestazione per i contratti a canone concordato non assistiti è essenziale per ottenere le agevolazioni fiscali, tra cui la riduzione dell’IMU.
IMU 2025 e canone concordato: sconto con o senza obbligo di dichiarazione?
Fatta la premessa sulle regole per beneficiare dello sconto sull’IMU in caso di affitto a canone concordato, occorre concentrarsi sugli adempimenti necessari per non perdere l’agevolazione.
La prima cosa da ricordare è che per ottenere l’agevolazione IMU è necessario registrare il contratto di affitto a canone concordato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Se si opta per il regime fiscale della cedolare secca, non si versa l’imposta di registro.
Gli adempimenti non finiscono qui. In alcuni casi i Comuni richiedono che, per ottenere lo sconto, debba essere presentata una comunicazione specifica o sia presentata la dichiarazione IMU, di conseguenza è bene verificare la regolamentazione in materia adottata dal Comune di proprio interesse. In questo caso è però necessario fare un breve excursus sulle norme.
Al fine di semplificare le regole per l’accesso alle agevolazioni, il decreto Crescita n. 34/2019, all’articolo 3 quater, ha previsto che per ottenere la riduzione dell’IMU per gli immobili locati con contratto a canone concordato:
“il soggetto passivo è esonerato dall’attestazione del possesso del requisito mediante il modello di dichiarazione indicato all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, nonché da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione.”
Sebbene la questione sia ancora controversa anche tra gli esperti in materia, molti ritengono che l’esenzione dell’obbligo di presentare la dichiarazione IMU per accedere ai benefici previsti per i contratti con canone concordato non sia più in vigore. Proviamo a capire.
La novità era stata introdotta modificando l’articolo 13, comma 6 bis, decreto-legge del 06/12/2011 n. 201, che nel frattempo è stato abrogato e sostituito dalla nuova normativa in materia di IMU prevista dalla Legge di Bilancio 2020. Quest’ultima non conferma le semplificazioni previste per il 2019 relative all’esonero dalla presentazione della dichiarazione e alla necessità di allegare il contratto registrato e rimanda a un decreto ministeriale mai emanato l’onere di risolvere la questione.
Proprio per questo motivo, molti ritengono che ad oggi, per poter beneficiare delle agevolazioni in oggetto, sia necessario presentare al Comune in cui è ubicato l’immobile la dichiarazione in cui si attesta che l’appartamento è stato ceduto con contratto a canone concordato e, se il Comune lo richiede, deve essere allegato il contratto regolarmente registrato.
Il mancato rispetto di tale onere porta alla preclusione dell’agevolazione della riduzione IMU.
Il caso: riduzione IMU negata per la mancata comunicazione
C’è un precedente che può essere illuminante in tal senso.
Il Regolamento comunale della città di Genova prevede l’applicazione di un’aliquota ridotta per l’IMU da versare dai proprietari di immobili affittati con canone concordato.
Lo stesso Regolamento prevede però degli adempimenti da seguire per ottenere l’agevolazione:
- concedere in locazione l’immobile con il canone concordato;
- registrare il contratto;
- trasmettere entro 30 giorni dalla registrazione copia del contratto registrato all’Ufficio comunale.
Nel caso in oggetto il proprietario non effettua l’ultimo adempimento e, di conseguenza, il Comune chiede il versamento delle somme dovute in base all’aliquota ordinaria.
Il Giudice della Commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso del contribuente e confermato la correttezza dell’avviso di Accertamento dell’Agenzia delle Entrate con il quale veniva negata l’aliquota IMU ridotta.
Anche la Corte di Cassazione si è espressa in tale senso con l’Ordinanza 7414 del 2019.
Ne consegue che, in ogni caso chi stipula un contratto a canone concordato, per non rischiare di perdere le agevolazioni, deve controllare le norme dettate in materia dal proprio Comune.
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