Modi di acquisto della proprietà di un bene mobile o immobile

Come si acquista la proprietà? Quando una persona diventa proprietaria di un bene mobile o immobile? È l’articolo 922 del Codice Civile a rispondere a questa domanda, definendo tutti i modi di acquisto della proprietà.

Come regolato dalla legge, la proprietà si acquista per:

• occupazione;

• invenzione;

• accessione;

• specificazione;

• unione o commistione;

• usucapione;

• effetto dei contratti;

• successione a causa di morte.

Possiamo riassumere i modi di acquisto della proprietà in due categorie differenti: quelli a titolo derivativo, ossia quando la proprietà di un bene si trasmette da un individuo all’altro, e quelli a titolo originario quando la precedente ipotesi non si verifica.

In questo articolo trovate un elenco di tutti i modi di acquisto della modalità di un bene e le informazioni generali di ognuno. Per ogni modalità di acquisto invece troverete una guida dedicata nelle nostre rubriche, dove approfondire gli aspetti specifici dei vari strumenti.

Modi di acquisto a titolo derivativo

Come anticipato, tra i modi di acquisto della proprietà ci sono quelli a titolo derivativo, ossia quando un bene passa da un proprietario ad un altro. Tra le tipologie di acquisto della proprietà a titolo derivativo segnaliamo:

• compravendita (per effetto di un contratto): l’articolo 1376 del Codice Civile riconosce ai contratti la possibilità di prevedere il trasferimento della proprietà di una cosa determinata. In questo caso infatti la proprietà si trasferisce per “effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”;

• permuta: questo strumento disciplinato dall’articolo 1552 del Codice Civile prevede il passaggio di proprietà di due beni e non di uno solo. La permuta infatti non è altro che lo scambio di due beni tra le parti contraenti;

• donazione (articolo 769 del Codice Civile): è lo strumento con cui una persona cede la proprietà di un bene ad un’altra a titolo di liberalità e senza il pagamento di alcun corrispettivo. A differenza della compravendita, quindi, il passaggio di proprietà con la donazione avviene in maniera totalmente gratuita, previo il pagamento delle imposte dovute (imposta di donazione, imposta catastale e ipotecaria);

• successione per causa di morte (Libro II del Codice Civile): ogni persona può decidere a chi spetterà la proprietà dei suoi beni dopo la propria morte attraverso il testamento, ma la legge riconosce comunque alcune persone alle quali destinare una quota di eredita. Ci sono quindi due diversi tipi di successione: quella testamentaria e quella legittima.

Modi di acquisto a titolo originario

Se invece la proprietà si acquista indipendentemente dalla volontà di un altro individuo, ossia quando manca l’elemento del passaggio della proprietà, si parla di modi di acquisto a titolo originario.

Sono da considerare “a titolo originario” i seguenti modi di acquisto della proprietà:

• occupazione: l’articolo 923 del Codice Civile stabilisce che si può entrare in possesso di tutte le cose mobili che non sono di nessuno, ossia i beni abbandonati o gli animali che formano “oggetto di caccia o pesca”;

• invenzione: l’articolo 927 del Codice Civile stabilisce che quando si trova un oggetto smarrito questo va consegnato al legittimo proprietario. Qualora sia impossibile risalire al proprietario allora va consegnato al Sindaco che ha il dovere di dare pubblicità del ritrovamento. Se dopo un anno dalla pubblicazione nessuno ne rivendica la proprietà si applica l’invenzione e quindi chi ha trovato il bene ne diventa il proprietario. Quando invece il legittimo proprietario si presenta chi ha trovato il bene ha diritto ad una ricompensa pari ad un decimo del valore della cosa, un ventesimo se il valore supera i 5,16€;

• accessione: questa può essere di tre tipologie. La prima è quella dell’accessione da immobile a immobile - ipotesi piuttosto rara - mentre la seconda è da mobile a immobile. Questa è molto frequente specialmente in ambito agricolo, ad esempio quando una piantagione travalica il proprio terreno e va in quello di un altro proprietario. In tal caso per l’acquisto della proprietà si fa riferimento all’articolo del 934 del Codice Civile dove viene stabilito che “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”, salvo alcune eccezioni. Si parla poi di accessione da mobile a mobile quando due beni mobili si uniscono diventando inseparabili l’uno dall’altro (unione), oppure quando dalla congiunzione di due cose ne nasce una terza che non è identificabile con nessuno dei due beni originari (commistione). La norma stabilisce che qualora i due beni siano inseparabili la proprietà diventa comune, in maniera proporzionale al valore di ogni singola cosa;

• specificazione (articolo 940 del Codice Civile): quando un bene viene lavorato o trasformato realizzando un’opera differente. In tal caso la norma vuole che chi ha realizzato l’opera ne diventa il proprietario pagando al precedente proprietario il prezzo della materia utilizzata. Se invece il proprietario resta colui che ha fornito il materiale, questo deve pagare al realizzatore il prezzo della mano d’opera;

• usucapione: questo è l’ultimo strumento in cui si acquista la proprietà, disciplinato dall’articolo 1158 del Codice Civile. Con l’usucapione la proprietà si acquista con il possesso del bene per un determinato periodo di tempo (20 anni per beni immobili, 10 anni per quelli mobili) ma solo quando il precedente titolare non faccia nulla per rivendicare la proprietà nel periodo stabilito dalla legge.