Forse non tutti sanno che in caso di violazione del regolamento condominiale, il condòmino si espone al rischio di vedersi inflitta una multa. Ma a quali specifiche condizioni e con che limiti?
Non sempre chi vive in condominio, e ci riferiamo non soltanto ai proprietari, ma anche agli inquilini in affitto, agli usufruttuari o ai comodatari, rispetta il regolamento condominiale, ma tutti coloro che vivono negli appartamenti, al di là del cosiddetto titolo del possesso, debbono rispettare tutte quelle regole che attengono alla buona convivenza nel caseggiato.
Ebbene, di seguito intendiamo occuparci nello specifico delle conseguenze che gravano su chi viola una o più norme del regolamento condominiale: a che cosa va incontro? Cosa sono le multe condominiali? E chi può infliggerle? A queste domande daremo risposta nel corso di questo articolo, in cui vedremo in partenza che cos’è in concreto un regolamento condominiale e perché è così importante. I dettagli.
Multe per chi non rispetta il regolamento di condominio: chi è a rischio e quando
Che cos’è il regolamento di condominio?
Prima di affrontare direttamente il tema che qui ci interessa, ovvero quello della possibilità di infliggere multe, chi rischia e in quali circostanze, è opportuno spendere qualche parola su ciò che viene violato, ovvero il regolamento di condominio. Esso altro non è che quel complesso di norme ed istruzioni che ciascun condòmino deve rispettare e che regola la vita del condominio. Infatti in un testo di questo tipo si possono leggere ad es. le regole legate all’utilizzo dei beni comuni, sulla suddivisione delle spese, sul decoro del caseggiato (ad es. in merito alla facciata condominiale, alla facoltà di affiggere targhe o installare antenne), e sui diritti e obblighi dei condomini.
Per esempio, con riferimento alle parti comuni, il regolamento può includere regole specifiche sull’uso di esse, come il giardino, il parcheggio condominiale, la piscina o il lastrico. Perciò in un regolamento condominiale possono essere indicati gli orari nei quali si può usare la piscina o il parco giochi, o gli orari per determinati immissioni rumorose.
Detto documento contiene anche le regole sull’amministrazione dello stabile, e pertanto si possono trovare norme sulla scelta dell’amministratore, sulla presenza di consiglieri, sul funzionamento dell’assemblea e molto altro.
Quando è obbligatorio adottare il regolamento?
Come spiega il Codice Civile, l’adozione del regolamento condominiale è obbligatoria per legge nei palazzi nei quali il numero di condomini sia maggiore di dieci, invece la presenza dell’amministratore è considerata obbligatoria nei condomini che abbiano più di 8 condomini.
Il regolamento condominiale si trova allegato nel registro dei verbali, custodito dall’amministratore, mentre la forma del documento è scritta. Conseguentemente nell’ipotesi in cui il regolamento non sia stato redatto per iscritto, sarà da considerarsi nullo e dunque sempre privo di effetto.
Cos’è la multa condominiale?
In apertura abbiamo parlato di multa condominiale, ma che cos’è esattamente? Ebbene, com’è facile intuire la multa condominiale altro non è che la sanzione pecuniaria, ovvero in denaro, inflitta contro chi viola una o più regole contenute nel citato regolamento di condominio. Si tratta di una previsione di cui si trova traccia nel Codice Civile e che conferma la natura del regolamento quale ’legge interna del condominio’, così come indicato da autorevoli giuristi. La multa condominiale rappresenta di fatto la strada alternativa rispetto all’azione civile in tribunale, per l’eventuale risarcimento danni contro il condòmino irrispettoso del regolamento.
Attenzione però, perché vi sono due elementi fondamentali, senza i quali non è consentito infliggere multe condominiali. Infatti, per stabilire che qualcuno si è effettivamente reso responsabile di una condotta punibile, occorre che:
- una certa violazione sia contemplata nel regolamento di condominio;
- la violazione sia punita con una sanzione prefissata.
In verità, più che di multa condominiale, sarebbe più corretto parlare di una vera e propria sanzione pecuniaria per i casi di violazione di norme del regolamento. Sono dette “multe” soltanto per semplicità e immediatezza, ma ricordiamo che in senso proprio le “multe” sono le sole sanzioni di carattere penale.
Non è formalmente una multa perché non viene inflitta da un pubblico potere ma piuttosto da privati - in via di autotutela. Non dimentichiamo poi che anche dette sanzioni sono state aggiornate dalla legge di riforma del condominio, la quale ha aumentato l’entità delle sanzioni portandola a quella odierna.
Casi pratici in cui può essere inflitta
Le ipotesi concrete nelle quali può essere irrogata la multa condominiale sono moltissime, anche in considerazione del fatto che ciascun condominio ha il suo regolamento ad hoc. Pensiamo a regole inerenti le immissioni di fumi oppure a quelle in tema di conferimento dei rifiuti negli appositi cassonetti, o ancora a quelle sul danneggiamento delle parti comuni. Pertanto, ad es. se il regolamento condominiale include una serie di disposizioni circa il conferimento dei rifiuti in base alla legge, al condòmino che viola il regolamento potrà essere irrogata la multa. Tra l’altro in questo caso la sanzione si somma a quella che, per legge, è anche irrogata dalla Polizia Municipale.
Altri casi diffusi di violazione disciplinata nel regolamento condominiale, che porta alla multa, sono il mancato rispetto delle ore di quiete e di riposo (con schiamazzi o rumori molesti o usando impianti musicali a tutto volume) e il mancato rispetto delle regole inerenti il parcheggio. Analogamente sono punite anche le emissioni di odori molesti.
Invece dobbiamo categoricamente escludere la facoltà di infliggere sanzioni in denaro, in ipotesi di morosità nel pagamento delle quote condominiali. Si tratta infatti di una condotta per cui occorre rivolgersi obbligatoriamente all’autorità giudiziaria, alla quale si potrà chiedere un decreto ingiuntivo e, di seguito, il pignoramento dei beni di chi non paga la sua quota. Vero è però che anche c’è la possibilità da parte dell’amministratore, quando la morosità persiste da oltre 6 mesi rispetto alla chiusura dell’esercizio a cui il credito si riferisce, di sospendere chi non è in regola con i pagamenti dai servizi comuni, che siano suscettibili di godimento separato. Per es. in questi casi si può impedire al condòmino moroso di fruire del riscaldamento.
Chi infligge la multa?
Veniamo ad un punto molto importante. Ci si potrebbe ora domandare chi ha la facoltà in concreto di infliggere le multe, ovvero chi può irrogare la sanzione? L’assemblea oppure l’amministratore? Ebbene, sgomberiamo il campo da possibili dubbi anche su questo. Come indica la legge, l’irrogazione della sanzione può essere decisa su delibera dell’assemblea con specifiche maggioranze. Spetterà poi all’amministratore applicare concretamente la multa, dopo la decisione favorevole dei condomini.
Attenzione perché il legislatore usa il verbo «può», riferito alla scelta di infliggere la sanzione pecuniaria. Questo ci permette di capire che non basta la mera violazione del regolamento per infliggere la sanzione pecuniaria, ma occorre una delibera assembleare che di fatto dia il via libera.
Ovviamente prima di infliggere la multa, occorre accertare la violazione del regolamento di condominio. Essa potrà essere debitamente dimostrata per il tramite di ogni mezzo consentito dalla legge - e quindi pensiamo a foto e videoriprese che comprovino la violazione. In ogni caso, come sopra ricordato, è chiaramente auspicabile che il regolamento includa la specifica previsione della multa mirata a sanzionare un’eventuale violazione, così come è sempre indispensabile che la regola violata sia entrata in vigore prima dell’infrazione.
Condizioni e limiti alla sanzione
Non dimentichiamo inoltre che, circa la validità della costituzione dell’assemblea condominiale che deve decidere sulla multa, la legge è molto chiara. Essa infatti indica che per quanto riguarda la delibera in sé, vi è una specifica condizione di validità che è data dal fatto che sia approvata da un numero di voti che costituisca la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore di tutto l’edificio.
La legge vigente stabilisce che per le violazioni del regolamento di condominio può essere stabilito, come sanzione, l’obbligo del pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in ipotesi di recidiva (ovvero di violazione ripetuta nel tempo), fino ad un massimo di euro 800.
Se ci si chiede dove vanno a finire i soldi versati a causa della multa condominiale, rispondiamo che la somma viene versata nel fondo del quale l’amministratore dispone per le spese ordinarie e correnti.
Può l’amministratore attivarsi autonomamente?
Una ulteriore domanda che ci si potrebbe porre attiene all’eventuale possibilità dell’amministratore di agire autonomamente, senza attendere la delibera assembleare. Può farlo? Ebbene, chiariamo che le norme di legge in materia, per come sono strutturate oggi, non impediscono a priori che un organo differente dall’assemblea possa infliggere la multa.
In altre parole, vero è che è l’assemblea a deliberare le multe condominiali, ma è altrettanto vero che regole in materia non escludono che che questa norma possa essere derogata. Perciò, volendo, la multa condominiale, sempre che il regolamento interno del condominio lo preveda espressamente, può essere inflitta anche dall’amministratore condominiale in via diretta.
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