Storica pronuncia della Corte di Cassazione, se la prima casa è inagibile per danni strutturali causati dal terremoto, non si riconoscono i benefici per l’acquisto della prima casa su altro immobile.
Importante ordinanza della Corte di Cassazione n. 23978 del 6 settembre 2024: anche se la prima casa è considerata inagibile per danni strutturali all’immobile, non è possibile usufruire delle agevolazioni previste per un nuovo acquisto di immobile da adibire a prima casa.
Il risultato può sembrare paradossale, ma è l’effetto di un’applicazione letterale delle norme inerenti le agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il caso in oggetto è alquanto peculiare
Ecco perché la Corte di Cassazione nega il diritto alle agevolazioni per l’acquisto per la prima casa anche se l’immobile pre-posseduto è inagibile.
Agevolazioni prima casa, quali sono?
L’acquisto della prima casa è agevolato dal legislatore attraverso l’applicazione di una tassazione ridotta.
La disciplina di tali agevolazioni è contenuta nel Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, in particolare nella nota 2 bis dell’articolo 1.
La stessa è stata riformulata con la legge 208 del 2015 e prevede ora la possibilità di acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa anche nel caso in cui si sia già proprietari di un immobile, ma è condizione necessaria che il precedente immobile sia alienato entro un anno dal nuovo acquisto.
In particolare per chi acquista casa da un privato l’imposta di registro è calcolata al 2% e non al 9%, mentre imposta ipotecaria e imposta catastale sono in misura fissa e l’importo è di 50 euro ciascuna. Chi acquista da un’impresa l’Iva è applicata al 4% e non al 10% e imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna.
Il caso, acquisto prima casa in sostituzione di immobile inagibile
Nel caso in oggetto il proprietario di un immobile risultato inagibile in seguito agli eventi sismici che hanno colpito l’Aquila, ha optato per l’acquisto, nel 2016, di un nuovo immobile usufruendo comunque delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Entro un anno non è però riuscito ad alienare l’immobile per il quale aveva usufruito già delle agevolazioni fiscali nel 2006, risultato ben ovvio e prevedibile visto che trattasi di un immobile inagibile.
Di conseguenza le agevolazioni riconosciute per il nuovo acquisto sono state revocate. La parte ha proposto ricorso avverso l’avviso di liquidazione ritenendo di aver diritto alle agevolazioni, in quanto la mancata vendita, entro l’anno, dell’abitazione pre-posseduta, era dipesa da una circostanza imprevista, ovvero dalla inagibilità dell’abitazione stessa.
Sia la Commissione tributaria provinciale de L’Aquila (sentenza n. 74 del 19 febbraio 2019) che la Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo (sentenza n. 171 del 3 marzo 2020) hanno respinto le osservazioni del contribuente stesso.
Corte di Cassazione, l’inagibilità dell’immobile era nota al contribuente
Il contribuente ha quindi proposto ricorso in Cassazione che ha confermto le precedenti interpretazioni.
In particolare il contribuente era già titolare al momento dell’acquisto dell’immobile nel 2016 di altra abitazione per la quale aveva usufruito nel 2006 delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa e ha assunto in atto l’obbligo di alienare la casa pre-posseduta, entro un anno dal nuovo acquisto.
Il contribuente, quindi, ha goduto delle nuove agevolazioni, in cambio dell’assunzione dell’impegno a vendere l’immobile di cui era già titolare.
Proprio il fatto che al momento del secondo acquisto aveva assunto l’obbligo di vendere il primo immobile provoca la decadenza del beneficio, infatti, la condizione di inagibilità dell’immobile era conosciuta al contribuente già al momento dell’acquisto della seconda casa, non si tratta quindi di un evento imprevedibile.
Nonostante conoscesse la situazione dell’immobile, ha assunto l’obbligo dell’alienazione entro un anno e, infine, non ha ottemperato allo stesso. Pertanto, secondo i giudici, nel caso in esame, non è invocabile neanche l’esimente relativa alla forza maggiore, in quanto non si è verificata alcuna “causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile…”.
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