Ecco cosa prevede la legge sulla divisione delle spese per le pulizie condominiali e sulla decisione dell’impresa.
Le pulizie condominiali creano spesso problemi alle assemblee, tra insoddisfazioni più o meno fondate sul servizio e rimostranze sui costi sostenuti. Vediamo quindi cosa prevede la legge in merito alla suddivisione delle spese e alla scelta dell’impresa che si occupa della pulizia delle parti comuni.
Chi sceglie l’impresa di pulizie?
La scelta dell’impresa a cui affidare le pulizie del condominio è uno dei motivi di lite per eccellenza, probabilmente anche una delle maggiori fonti di stress per gli amministratori. La qualità del servizio e i costi creano accesi dibattiti, proprio per questo motivo in diversi condomini la questione viene sottoposta alla valutazione dell’assemblea. L’amministratore di condominio chiede diversi preventivi e pareri, che poi sottopone all’esame dei condomini per la decisione finale. Così, anche quando sorgono problemi e lamentele si indice nuovamente l’assemblea per ponderare le risoluzioni, nel frattempo è sempre l’amministratore a fare da tramite. Il fatto che questa sia una prassi consolidata in tanti stabili non deve però far credere che si tratti di una regola. Secondo la legge, infatti, la scelta dell’impresa di pulizie condominiali è affidata completamente all’amministratore di condominio che può procedere in totale autonomia e discrezionalità. In altre parole, non è obbligatoria l’assemblea, né peraltro il parere dei condomini.
Questi ultimi possono comunque chiedere chiarimenti all’amministratore in caso di incomprensioni e riportare eventuali problemi riscontrati. Ciò non libera in ogni caso dall’obbligo di pagamento dell’impresa, così come previsto dal contratto sottoscritto. Resta soltanto la possibilità di ottenere un rimborso, sotto forma di risarcimento del danno, quando si può provare che l’amministratore di condominio abbia agito con negligenza oppure con conflitto d’interesse. Quando l’amministratore non ha agito nell’interesse del condominio, per un proprio tornaconto o semplicemente senza controllare adeguatamente quanto dovuto, il condominio ha naturalmente la possibilità di rifarsi. In tutti gli altri casi, comunque, sarà necessario affidarsi alla sua decisione in merito all’impresa. Di prassi, poi, c’è comunque un dialogo per comprendere i motivi della scelta, ma è bene sapere che secondo l’articolo 1130 del Codice civile tra i poteri dell’amministratore rientra proprio l’amministrazione ordinaria delle parti comuni. Queste decisioni possono quindi essere assunte senza l’autorizzazione dei condomini, che sono comunque vincolati alle stesse in base all’articolo 1133 del medesimo Codice.
Chi paga le pulizie e come si dividono le spese
La suddivisione della spesa per le pulizie è l’altro aspetto del problema, perché quasi tutti sono convinti di meritare una ripartizione più equa. Chi abita a un certo piano sostiene di utilizzare meno le scale, chi trascorre molto tempo fuori casa pensa di sporcare meno e così via, tanto che la maggior parte dei cittadini ritiene di pagare più del dovuto. A meno che ci sia un regolamento condominiale di tipo contrattuale (approvato all’unanimità oppure allegato negli atti di compravendita) si applicano le disposizioni del Codice civile. Quest’ultimo non interviene nello specifico sul caso delle pulizie, ma stabilisce che tutte le spese relative alle parti comuni sono sostenute da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
La norma riguardante la manutenzione e la sostituzione delle stesse prevede che le spese corrispondano per metà al valore della proprietà di ognuno e per l’altra metà all’altezza del piano, il criterio preferenziale secondo la giurisprudenza. La Cassazione ritiene però che le spese di pulizia non debbano essere estese ai proprietari di negozi al piano terra, come invece è espressamente previsto per manutenzione e sostituzione. I condomini possono comunque stabilire all’unanimità criteri differenti per la ripartizione delle spese ma anche scegliere di provvedere personalmente alle pulizie. Lo stesso criterio si applica ai beni di uso esclusivo ma di proprietà comune, mentre ogni proprietario è responsabile per intero della pulizia dei beni in proprietà esclusiva.
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