Che cos’è la rendita catastale di un immobile e perché è importante conoscerla? Quali tributi sono influenzati da essa? Ecco una mini-guida sulla rendita catastale e come trovare il suo valore.
Che cos’è la rendita catastale di un immobile, come posso conoscere la rendita catastale del mio immobile? Come cambia in seguito alle ristrutturazioni con Superbonus?
Chiunque abbia in disponibilità un bene immobile, che si tratti di una casa indipendente, un appartamento, un terreno o un semplice garage, deve fare i conti con la rendita catastale. Vediamo a breve cosa significa rendita catastale, come si calcola, quale importanza ha nel sistema fiscale e, infine, dove trovare la rendita catastale.
In questi giorni si parla molto di rivalutazione della rendita catastale. La necessità di apportae modifiche alla rendita catastale nasce dall’esecuzione di lavori, in particolare è stata annunciata l’intenzione di sottoporre a calcolo della rendita catastale gli immobili che hanno fruito delle agevolazioni Superbonus, il cui presupposto, come noto, è il recupero di almeno due classi energetiche.
Naturalmente la rivalutazione ha risvolti importanti nella determinazione dell’Irpef e dell’Imu, proprio per questo molti temono gli effetti della rivalutazione e sono alla ricerca della rendita catastale.
Entriamo ora nel dettaglio e vediamo dove trovare la rendita catastale, come si calcola e l’importanza dell’indice catastale.
Cos’è la rendita catastale
Partiamo dalla base: cosa si intende per rendita catastale di fabbricati?
Il termine “rendita” vuol dire “Entrata continuativa senza costo, o almeno senza costo contemporaneo, e in particolare reddito di capitale, frutto di risparmio in qualsiasi modo investito”. Il termine “catastale” si riferisce al catasto e quindi il significato di rendita catastale è «entrata continuativa che arriva dai beni iscritti al catasto». In questo caso è un reddito potenziale.
La rendita può essere considerata il reddito catastale che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a un bene immobile, si tratta di un potenziale reddito calcolato sul valore dell’immobile, sulla sua ubicazione, sulla destinazione d’uso.
Si parte dal presupposto che un bene sia sempre capace di produrre un reddito, anche se sotto forma di risparmio, ad esempio un immobile non locato e utilizzato come abitazione principale, genera un reddito in quanto consente un risparmio di spesa. Un terreno potenzialmente genera un reddito derivante dalla sua coltivazione sebbene i frutti non siano venduti.
Si tratta di esempi banali ma che possono aiutare a capire.
La funzione principale per la rendita catastale è fungere da base per il calcolo della base imponibile di diversi tributi, ad esempio l’Irpef, l’Imu, ma il suo valore rientra anche nel calcolo dell’Isee, vedremo a breve nel dettaglio in che modo la rendita catastale influenza le imposte.
Andiamo ora a dipanare la matassa cercando di semplificare il più possibile concetti che possono sembrare ostici e inerenti le valutazioni catastali.
La prima cosa da sottolineare è che ci sono tre tipologie di rendita catastale:
- proposta: si tratta della rendita catastale calcolata in via provvisoria dal titolare dell’immobile attraverso una procedura online, detta DOCFA, nel momento in cui ha iscritto l’immobile a catasto o a seguito di variazioni apportate, ad esempio post ristrutturazione. L’Ufficio del catasto potrà confermare o rettificare il conteggio della rendita catastale proposto;
- presunta: valore attribuito ai fini fiscali a un immobile mai dichiarato in Catasto o iscritto in modo non corretto. Il calcolo della rendita catastale dell’Agenzia delle Entrate viene utilizzato in modo provvisorio fino a quando il contribuente non propone un valore il quale, appunto, sarà poi confermato o rettificato dagli uffici del Catasto;
- definitiva: valore che l’Agenzia del territorio rendite catastali attribuisce all’immobile e che può essere in linea con la rendita proposta oppure no.
Come si calcola la rendita catastale e da cosa dipende
Si è detto che la rendita immobili corrisponde al reddito potenziale che quell’immobile può produrre. Il calcolo è basato sulle tariffe d’estimo, ma vedremo a breve che non tutti i beni immobili hanno lo stesso trattamento.
La rendita catastale può essere controllata nei registri immobiliari:
- catasto fabbricati;
- catasto terreni.
Con una semplice visura catastale della rendita questi valori sono facilmente conoscibili.
Molti a questo punto si chiedono: come calcolare la rendita catastale di un immobile? Da cosa dipende la rendita catastale?
Per il catasto terreni la rendita si divide in due quote: reddito dominicale attribuito al proprietario e reddito agrario attribuito all’utilizzatore. I due soggetti possono coincidere oppure no, ad esempio non coincidono nel caso di contratto di locazione. In questo caso il reddito dominicale viene attribuito al proprietario del terreno, mentre il reddito agrario viene attribuito all’utilizzatore, cioè colui che ha in affitto il terreno o che ha un altro contratto d’uso.
Cosa sono le tariffe d’estimo?
Si è detto che la determinazione della rendita catastale è basata sulle tariffe d’estimo, ma cosa sono? Sono delle tariffe praticate dallo Stato e dall’amministrazione tributaria al fine di determinare il reddito generato da un bene immobiliare.
Le tariffe d’estimo per i fabbricati sono degli specifici coefficienti per gli immobili dei gruppi A, B, C viene attribuita sulla base della stima del reddito imponibile catastale, mentre per gli immobili dei gruppi D e F, la tariffa d’estimo si ottiene ricorrendo ad un procedimento di stima d’estimo.
Ricordiamo che il gruppo A comprende le abitazioni, queste sono poi distribuite in diverse sotto-categorie:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale |
| A/7 | Abitazioni in villini |
| A/8 | Abitazioni in ville |
| A/9 | Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici |
| A10 | Uffici e studi privati |
| A11 | Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
leggi anche
Categorie catastali di lusso, quali sono e come influenzano la tassazione e le agevolazioni
Il gruppo B comprende:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| B/1 | Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme |
| B/2 | Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro |
| B/3 | Prigioni e riformatori |
| B/4 | Uffici pubblici |
| B/5 | Scuole e laboratori scientifici |
| B/6 | Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
| B/7 | Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto |
| B/8 | Magazzini sotterranei per depositi di derrate |
Nel gruppo C sono compresi:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| C/1 | Negozi e botteghe |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito |
| C/3 | Laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro) |
| C/5 | Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro) |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) |
| C/7 | Tettoie chiuse od aperte |
Nel gruppo D sono compresi:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| D/1 | Opifici |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) |
| D/4 | Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) |
| D/5 | Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole |
Nel gruppo E sono, invece, compresi:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale |
| E/7 | Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E |
Infine, c’è il gruppo F che comprende:
| Categoria | Descrizione |
|---|---|
| F/1 | area urbana |
| F/2 | unità collabenti |
| F/3 | Unità in corso di costruzione |
| F/4 | Unità in corso di definizione |
| F/5 | Lastrico solare |
| F/6 | Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2009) |
| F/7 | Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione |
Le tariffe d’estimo attualmente applicate sono state determinate con il DPR 29/0971973 e DM del 13/12/1979 e successive rivalutazioni in base dl DMF 20/01/1990 M°3/355.
Come si determina la rendita catastale? Per il calcolo della rendita catastale di un’abitazione quindi occorre controllare la tariffa d’estimo prevista per la categoria catastale di riferimento e moltiplicare in base alla dimensione dell’immobile. Naturalmente i calcoli sono fatti al momento dell’iscrizione del bene al catasto e in caso di variazioni, ad esempio, nel caso in cui sia modificata la destinazione d’uso, in caso di ristrutturazione di un immobile.
Dove trovare la rendita catastale di un immobile
Il calcolo dei dati catastali non è semplice, si è detto che è necessario conoscere la tariffa d’estimo prevista per una determinata categoria di immobile e la consistenza dell’immobile, ma le operazioni sono facilitate andando semplicemente a controllare la visura dell’immobile di interesse, ma come si cerca la rendita catastale?.
La visura e rendita catastale di un immobile si possono ottenere online, in modalità libera o registrandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate.
Se ti stai chiedendo “dove trovo la rendita catastale?”, qui c’è una piccola guida.
In accesso libero si può visionare la visura catastale al sito nella specifica pagina dell’Agenzia delle Entrate.
Ma come trovare la rendita catastale? Le istruzioni da seguire sono semplici, basta inserire il codice fiscale del titolare dell’immobile e un indirizzo e-mail valido.
Tramite questo servizio è possibile ottenere:
- visure attuali per soggetto;
- visure, attuali o storiche, di un immobile censito al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati;
- la visura della mappa di una particella censita al Catasto Terreni.
Accedendo all’Area riservata, si possono ottenere maggiori informazioni e si può effettuare una ricerca partendo dai dati catastali di un immobile. L’accesso all’area personale dell’Agenzia delle Entrate può avvenire con:
Con le credenziali menzionate si può accedere a diversi servizi, ad esempio “Consultazione rendite catastali”.
In questo caso la ricerca parte dall’immobile, i dati possono essere solo visionati, non vi è la possibilità di avere un Pdf e si possono visualizzare:
- per i fabbricati, la consistenza e la rendita catastale
- per i terreni, la superficie, la qualità, il reddito dominicale e quello agrario.
Accedendo invece al servizio “Consultazione personale online”, si possono ottenere in formato Pdf i dati, tra cui rendita catastale, degli immobili di cui si risulta titolari di diritti reali.
I dati a cui accedere in questo caso sono:
- la visura catastale attuale (con gli intestatari catastali) o storica (senza intestatari) per immobile;
- la visura della mappa con la rappresentazione della particella del Catasto Terreni;
- la planimetria dell’unità immobiliare urbana;
- l’ispezione ipotecaria, con l’elenco delle formalità riguardanti l’immobile selezionato, le singole note e, se disponibile, il relativo titolo.
Se, invece, si vogliono ottenere informazioni su un immobile di proprio interesse occorre accedere al servizio gratuito “Risultanze catastali”, in questo caso non è possibile avere la visura catastale su file in formato Pdf, ma inserendo il codice fiscale del soggetto intestatario catastale, la provincia e il comune di ubicazione dell’unità immobiliare, consente di conoscere:
- i dati anagrafici dell’intestatario
- gli identificativi catastali degli immobili
- i dati sulla titolarità e la relativa quota di diritto
- la rendita catastale (per i fabbricati), i redditi dominicale e agrario (per i terreni).
Tutti questi dati possono essere ottenuti anche recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.
Come si calcola la rendita catastale di un appartamento?
Per calcolare la rendita catastale di un immobile è necessario avere a portata di mano diversi dati. In primo luogo la consistenza dell’immobile che in base alla sua natura può essere espressa in metri cubi (immobili di categoria B), vani catastali (immobili di categoria A) o metri quadri (immobili categoria C).
Il secondo dato da tenere in considerazione è il valore numerico elaborato dall’Agenzia delle Entrate del Territorio, che varia in base alla zona in cui è situato l’immobile e alla sua destinazione d’uso. I comuni sono divisi in zone censuarie.
Ad esempio il valore numerico di un appartamento nel centro di Roma è più elevato rispetto al valore numerico di una periferia della stessa città, oppure un appartamento di un paese di provincia.
Infine, c’è la tariffa d’estimo che varia in base alla categoria dell’immobile.
A cosa serve la rendita catastale? Il ruolo nel sistema tributario
La rendita catastale è la base di partenza per il calcolo di alcune imposte e per determinare il valore catastale dell’immobile che, a sua volta diventa, essenziale per calcolare imposte ipotecarie, catastali e di registro, vedremo però in un secondo momento questo aspetto.
Si è detto che la rendita dell’immobile è utile al fine di definire gli importi dovuti per le imposte, tra queste c’è l’IMU, Imposta Municipale Unica. Il calcolo per l’Imu si effettua attraverso una rivalutazione della rendita catastale al 5% e applicando il coefficiente. Infine, si applica l’aliquota prevista dal Comune in cui è ubicato l’immobile.
Per chiarezza fin da ora diciamo che il moltiplicatore utilizzato per il valore catastale ai fini delle imposte come l’Imu è diverso rispetto al moltiplicatore utilizzato per il calcolo dell’imposta di successione, imposta di registro, donazione e ipotecaria.
Il coefficiente di rivalutazione cambia in base alla tipologia di immobile:
| Categorie catastali | Moltiplicatore Imu |
|---|---|
| Da A/1 a A/11 esclusa A/10 | 160 |
| A/10 e D/5 | 80 |
| Da B1 a B8 | 140 |
| C/1 | 55 |
| C/2, C/6, C7 | 160 |
| C/3, C/4, C/5 | 140 |
| Da D/1 a D/10 (escluso D/5) | 65 |
La rendita catastale nella dichiarazione dei redditi
La rendita catastale dell’immobile è tra i valori da dichiarare anche al momento di richiedere l’Isee (indicatore situazione economica equivalente).
Ricordiamo, inoltre, che nella dichiarazione dei redditi devono essere indicate anche le rendite catastali degli immobili posseduti.
Nella dichiarazione dei redditi devono essere indicate le rendite di tuttti gli immobili sui cui si vantano diritti reali. Devono essere inserite le rendite anche di immobili di cui si è titolari in comunione con altri soggetti, ad esempio una casa ereditata in comunione con fratelli/sorelle. In questo caso si dichiara la quota di propria competenza della rendita catastale. In caso di usufrutto, la rendita deve essere indicata dall’usufruttuario e non dal nudo proprietario. Stessa norma si applica per diritto d’uso e di abitazione.
Anche la rendita catastale della casa principale deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi, ma questa gode di una deduzione totale dalla base imponibile. Non si paga l’Irpef sulla rendita catastale dell’abitazione principale.
Nel 730 va indicata la rendita catastale dell’immobile come riportata dalla visura catastale. La rivalutazione del 5% sarà automaticamente calcolata in sede di calcolo del reddito imponibile.
La differenza tra rendita catastale e valore catastale determinato in base alla categoria dell’immobile
Ora che è stato determinato il valore della rendita catastale e come effettuare la ricerca della rendita catastale, è bene soffermarsi sulla differenza rispetto al valore catastale dell’immobile.
Il valore catastale di un immobile è utile per il calcolo di:
- Imposte di registro, catastali e ipotecarie dovute in caso di acquisto di un immobile;
- Imposte in caso di donazioni;
- Imposte di successione in caso di un’eredità;
Il valore catastale, a differenza del reddito catastale, non esprime un potenziale reddito dell’immobile, ma il potenziale valore dell’immobile in caso di vendita o comunque di trasmissione del bene da un proprietario a un altro.
Come si calcola il valore catastale di un immobile? Ecco la formula:
rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente catastale relativo all’immobile.
Anche in questo caso i coefficienti catastali dipendono dalla tipologia di immobile.
Ecco quali sono:
| Tipologie | Coefficienti catastali rivalutati al 5% | Coefficienti catastali non rivalutati |
|---|---|---|
| Immobili ad uso abitativo (prima casa) | 115,5 | 110 |
| categoria A (esclusa cat. A/10 | 126 | 120 |
| categoria B | 147 | 140 |
| categoria catastale C (esclusa C/1) | 126 | 120 |
| categoria catastale A/10 | 63 | 60 |
| categoria catastale C/1 | 42,84 | 40,80 |
| categoria catastale D | 63 | 60 |
| categoria catastale E | 42,84 | 40,80 |
| terreni agricoli | 112,5 (calcolato sul reddito dominicale |
Ricordiamo che al momento della compravendita di un immobile è necessario versare l’imposta di registro, questa può essere calcolata sul prezzo di vendita oppure sul metodo prezzo/valore, basato appunto sul valore catastale. L’imposta di registro è al 2% per la prima casa e al 9% per acquisto di immobili di diversa natura.
Il valore catastale è alla base anche dell’imposta di successione, naturalmente su beni immobili. L’ammontare dell’imposta successione dipende da diversi fattori, ad esempio il grado di parentela, sono, infatti, previste franchigie.
Il valore catastale di un immobile in caso di successione e donazione è determinato dalla rendita catastale rivalutata al 5% e con ulteriore rivalutazione con coefficiente 110 per abitazione prima casa e 120 per gli altri fabbricati abitativi esclusa la categoria A/10. Le tabelle allegate poco sopra indicano i moltiplicatori per tutte le categorie di immobili.
Infine, la ricerca della rendita catastale è utile a determinare il valore catastale è alla base delle imposte di donazione con aliquota:
- l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
- l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile;
Per le donazioni di “prima casa” valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Ricordiamo che la donazione è un atto tra vivi, mentre la successione si effettua dopo la morte.
La rendita catastale può variare nel corso del tempo?
La rendita catastale attribuita inizialmente nel corso del tempo è sottoposta a variazioni, in particolare nel momento in cui varia il valore dell’immobile devono essere apportate modifiche anche alla rendita catastale con un nuovo calcolo.
Gli eventi che richiedono un aggiornamento della rendita catastale sono:
- frazionamento o fusione di unità immobiliari;
- realizzazione di un secondo bagno;
- costruzione di un armadio a muro;
- montaggio di una veranda;
- richiesta cambio di destinazione d’uso, trasformando, ad esempio una camera in cucina;
- recupero del sottotetto e trasformazione in mansarda;
- creazione di solai e soppalchi;
- installazione di pannelli fotovoltaici di potenza superiore ai 3KW;
- cambio di destinazione d’uso, ad esempio la trasformazione di un immobile commerciale in abitazione, ricordiamo che per alcuni cambi di destinazione d’uso è necessario effettuare lavori.
Questi eventi ora visti sono generati dallo stesso proprietario, ma vi possono essere anche casi in cui è necessario effettuare una rivalutazione della rendita catastale in seguito a revisione delle zone catastali per iniziativa del Comune. In questi casi spetta al Comune comunicare le variazioni al proprietario dell’immobile.
Infine, occorre ricordare che vi sono anche casi in cui la rivalutazione della rendita catastale dell’immobile è al ribasso, ad esempio nel caso in cuim l’immobile risulti inagibile in seguito a eventi sismici.
Aumento delle rendite catastali dopo il superbonus: cosa sapere
Abbiamo appena visto che vi sono degli eventi che devono essere comunicati al catasto in quanto influenzano la rendita catastale. Tra questi vi sono i lavori di ristrutturazione di una certa consistenza e tra questi sicuramente rientrano i lavori legati al Superbonus che, come sappiamo, devono portare al recupero di almeno due classi energetiche.
Sebbene l’argomento sia tornato in auge negli ultimi giorni a causa delle dichiarazioni del Ministro dell’Economia Giorgetti, la rivalutazione è già prevista come “ordinaria” e, infatti, la legge di Bilancio per il 2024 prevede un rafforzamento dell’attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate sulla presentazione delle dichiarazioni di variazione.
In poche parole un controllo mirato su chi ha effettuato i lavori usufruendo delle agevolazioni fiscali del Superbonus e che non ha provveduto alle variazioni al catasto.
Occorre però ricordare che non solo le ristrutturazioni effettuate con il Superbonus devono essere oggetto di variazione della rendita catastale, ma anche altri eventi che prima abbiamo già citato e indipendentemente dal fatto che abbiano goduto di agevolazioni. Certamente è più facile tracciare le variazioni effettuate con contributi pubblici rispetto ad altre che magari sono state effettuate senza nessun atto pubblico, ad esempio una Scia. Resta però l’obbligo di effettuare la dichiarazione di variazione per le ristrutturazioni che possono interferire con la determinazione della rendita catastale.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
